1. Tư vấn việc sử dụng lối đi chung trong phần đất đã được phân thành nhiều thửa nhỏ?

Thưa luật sư, Hiện nay do sơ xuất không nắm rõ luật, tôi (C) mới mua lại căn nhà của ông B, hợp đồng mua bán bằng giấy tay nhưng đã ra phòng công chứng QSDD sang tên cho tôi. Nhưng vì nay, căn nhà tôi (32m2) là căn nhà nằm cuối dãy nên tôi sợ sau này bà A ( chủ thửa đất 74m2 gồm nhà bà A và 2 căn nhà khác mua trực tiếp của bà A) gây khó dễ trong việc sử dụng lối đi chung ( nhà bà là căn đầu tiên).

Bà A có đe dọa sẽ xây bít tường ko cho nhà tôi qua?. nay tôi vẫn đang chờ nhận biên nhân sang tên QSDD cho tôi rồi tôi mới trao số tiền còn lại cho ông B,vậy tôi phải yêu cầu ông B như thế nào để bà A làm giấy cam kết lối đi chung trên thửa đất này cho tôi. Bà A đã viết giấy mua bán cho ông B: " lối đi vào nhà là đường đi chung, nếu sau này ông B có bán cho ai đều có quyền đi bình thường. nếu ai tranh chấp hay cản trở sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật" điều này co giúp gia đình tôi không cần phải yêu cầu ông B cùng bà A làm giấy cam kết về lối đi chung này cho tôi ko? (*chỉ có duy nhất lối đi này ra đường).

Rất mong được sự hỗ trợ tư vấn kịp thời!

Người gửi: Yen Luu

Tư vấn việc sử dụng lối đi chung trong phần đất đã được phân thành nhiều thửa nhỏ?.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới văn phòng chúng tôi, tôi hướng dẫn bạn cách giải quyết như sau:

Căn cứ pháp lý : Bộ luật dân sự năm 2005

Bạn thân mến, thắc mắc của bạn liên quan tới vấn đề sử dụng bất động sản liền kề về lối đi chung.

“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”- trích khoản 1 Điều 274 BLDS năm 2005.

Do đó, gia đình bạn và các gia đình khác có quyền thỏa thuận về việc cùng sử dụng lối đi chung này. Theo thông tin bạn cung cấp, bà A đã viết giấy mua bán cho ông B:

"lối đi vào nhà là đường đi chung, nếu sau này ông B có bán cho ai đều có quyền đi bình thường. nếu ai tranh chấp hay cản trở sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật".

Khi ông B bán lại căn nhà đó cho bạn có nghĩa là bạn sẽ có toàn bộ quyền và nghĩa vụ đối với căn nhà đó giống như của ông B trước đây đã cam kết với bà A như trong hợp đồng.

Mặt khác, tại Điều 275 BLDS năm 2005 đã quy định rõ về quyền lối đi qua bất động sản liền kề như sau

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Do vậy, bạn được phép sử dụng lối đi chung này nhưng không được trái với các quy định pháp luật tại Điều 275 BLDS năm 2005 đã nêu trên. Chúc bạn có cuộc sống tốt!

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất

2. Quyền sở hữu đất thuộc dùng làm lối đi chung ?

Xin chào luật sư. Em có một thắc mắc mong luật sư tư vấn. Lúc trước nhà em có bán một phần đất phía sau cho người khác và làm bản thoã thuận sẽ dành một phần đất rộng 3 mét, dài từ mặt đường lớn vào tới mảnh đất bán đi để làm lối đi cho người mua. Đây là thoả thuận riêng, đất này chỉ dùng làm đường đi chứ không sang nhượng cho người đó. Trên sổ đỏ phần đất làm đường đi này vẫn thuộc quyền đứng tên sở hữu của nhà em. Bây giờ người mua đất tự động cho sang lấp, nâng cao, đổ nhựa trên phần đường này mà không thông qua sự đồng ý của nhà em. Nói rõ hơn là đường cũ vẫn đi lại bình thường chứ không phải không đi được. Vậy người đó làm như vậy có đúng không ?
Cảm ơn luật sư!
- Đặng Hồng Phát

3. Giải đáp thắc mắc khi tách thửa đất có lối đi chung ?

E chào luật sư ạ. Nhờ luật sư giải đáp thắc mắc giúp e 1 vấn đề. Mẹ e đang sở hữu 1 căn nhà, diện tích 250m2. Tuy nhiên nhà thì chỉ xây phânnửa diện tích. Giờ, mẹ muốn chia 1 nửa cho e đứng tên để lập gia đìnhriêng. Còn nhà thì sau này cho em gái của e ạ. Khi e ra ubnd làm giấy tờ mẹ cho con. Thì họ nói lối đi chung k được tách thửa. Em chỉ chia đất bên trong chứ đâu có đụng đến lối đi chung đâu ạ. Vớilại nếu k dc tách thửa vậy sau này mẹ muốn chia cho 2 đứa con. Vậy phải làmsao ?
Mong luật sư giải đáp dùm e. E cảm ơn nhiều. Trân trọng.
- Giáp Thị Phương Trà

4. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng lối đi chung ?

Thưa luật sư, em đang gặp rắc rối về quyền sử dụng lối đi chung. Vậy tranh chấp không làm đơn thì có được UBND phường giải quyết không? và em nên làm gì để có thể đặt đường ống cấp nước.

Năm 2008, em có mua của ông H một phần căn nhà, phía ông H cam kết cho em được đi lối đi chiều ngang một mét chạy dài hết thửa đất (ra đến hẻm công cộng), với điều kiện khi nào nhà nước quy hoạch thu hồi thì phía ông H nhận 100% tiền bồi thường mà em không được quyền đòi hỏi gì. Lối đi này có thể hiện trong GCNQSDD của cả hai bên. Ban đầu, ông H cho em đi chung phần sân, sau đó hộ ông H đơn phương kéo dây chì gai và chừa lối đi cho em chỉ hơn 9 tấc. Đầu năm 2013, hẻm công cộng được nhà nước nâng lên khoảng 4 tấc, tiếp theo đó ông H cũng nâng phần sân lên bằng mặt hẻm, lối đi 1m không có đường thoát nước nên mỗi khi trời mưa hoặc bên sân ông H xài nước nhiều thì nước chảy tràn vào lối đi 1m này gây ngập úng và mất vệ sinh. Em nhiều lần xin ý kiến với ông H cho em nâng phần lối đi lên bằng mặt hẻm để tiện việc đi lại của gia đình nhưng ông H không đồng ý và trả lời chỉ cho em đi nhờ. Em có gửi đơn ra khu vực nhờ hoà giải nhưng khu vực không giải quyết.

Khi mới bán đất, ông H cho em xài nước chung nhưng sau đó cắt không cho xài nữa, em xin vô nước của nhà máy cấp nước số 2, ngày 25 tháng 12 năm 2014, khi đào lối đi 1m để đặt ống cấp nước thì hộ ông H ngăn cản vì chỉ cho em đi lại trên lối đi này và UBND phường ngăn cản, đình chỉ thi công với lí do đất đang tranh chấp, mà đến nay không tiến hành hoà giải gì.

Vậy xin cho e hỏi, phía ông H tranh chấp nhưng không làm đơn thì có đuợc UBND phường giải quyết không? Ông H không cho em nâng phần lối đi và đặt ống cấp nước như vậy là đúng hay sai? và bây giờ em phải làm thế nào để có thể đặt đường ống cấp nước?

Người gửi: nguyenthithe

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng lối đi chung???

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Lối đi 1m từ nhà bạn và gia đình ông H ra đến hẻm công cộng được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả 2 gia đình. Do đó, lối đi này được hiểu là lối đi chung của cả 2 gia đình. Ông H không có quyền chiếm dụng lối đi chung này. Việc ông H không cho gia đình bạn nâng phần lối đi và đặt ống cấp nước như vậy là trái với quy định pháp luật

Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Điều 277. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp của bạn, trước hết hai gia định phải tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của gia đình bạn.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm: Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp về lối đi chung?

5. Bít lối đi chung xử lý thế nào?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Vào năm 2003 tôi mua một mảnh đất, phía sau có thể hiện lối đi công cộng, hiện trạng thực tế hẻm rộng khoảng gần 2m, cho đến năm 2006 thì hộ phía sau ngang nhiên rào chắn bít hết lối đi này.

Các hộ phía trước trong đó có nhà tôi cùng làm đơn dùng tên chung gửi UBND xã để khiếu nại yêu cầu hộ này trả lại lối đi này thì UBND yêu cầu phải mỗi người làm một lá đơn, nhưng vì nhiều lý do nên không ai làm đơn riêng cả chỉ có 1 hộ làm và ubnd xã đã hòa giải giữa hộ này với hộ chiếm dụng và hộ chiếm dụng đã chi đối với hộ khiếu nại mỗi hộ một nửa hẻm, các hộ khách không được giải quyết, con hẻm vẫn bị chiếm dụng. Hiện nay tôi đang làm đơn khiếu nại yêu cầu hộ này trả lại hẻm tuy nhiên xã chỉ tổ chức hòa giải và mời các hộ cùng phe với bên chiếm dụng để làm chứng sai sự thật là con hẻm này của hộ đang chiếm dụng trong khi xã không có quan điểm gì hết.

Xin hỏi: Ubnd xã là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương, đất công hay không. tại sao không biết mà phải xác minh các hộ dân ? việc xã giải quyết riêng lẻ từng hộ mà không mời tất cả các hộ phía trước là đúng hay sai? Trình tự giải quyết đúng phải như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: bibo

>> Tham khảo câu trả lời của luật sư: Tư vấn giải quyết tranh chấp lối đi chung?

6. Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất công cộng, lối đi chung ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Khu dân phố của tôi có 5 hộ dân sống chung, nhưng tất cả các hộ đều đua nhau xây bậc cầu thang, đường lên xe máy đề lấn ra ngõ đi chung? vậy cơ quan nào giải quyết ? tôi có thể yêu cầu UBND xã cưỡng chế trả lại mặt bằng không?

Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất công cộng, lối đi chung ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

Trả lời:

Tranh chấp giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm là tranh chấp về lối đi chung.

1. UBND xã không có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế các công trình xây dựng trái phép của gia đình hàng xóm.

Tại Khoản 3 Điều 4 Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

“3. Đối với trường hợp tháo dỡ nhà ở, công trình xây dựng trái phép trên đất thì người có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính để buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm, bao gồm:

a) Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện;

b) Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh”

Như vậy, người có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế các công trình xây dựng trái phép trên đất thuộc về chủ tịch UBND cấp huyện, chủ tịch UBND cấp tỉnh.

UBND xã không có thẩm quyển ra quyết định mà chỉ có thẩm quyền tổ chức việc cưỡng chế thi hành theo quyết định của cấp trên.

2. UBND xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính.

Điều 28 Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2008 quy định: “Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có quyền:

1. Phạt cảnh cáo;

2. Phạt tiền đến 2.000.000 đồng;

3. Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính có giá trị đến 2.000.000 đồng;

4. Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra;

5. Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường, lây lan dịch bệnh do vi phạm hành chính gây ra;

6. Buộc tiêu huỷ vật phẩm gây hại cho sức khoẻ con người, vật nuôi và cây trồng, văn hoá phẩm độc hại;

7. Quyết định áp dụng biện pháp giáo dục tại xã, phường, thị trấn.”

3. Nếu gia đình kia không tham dự Hòa giải theo triệu tập của UBND Xã, thì trình tự giải quyết như sau:

- UBND tiến hành triệu tập lần thứ 2, nếu một bên đương sự vẫn tiếp tục vắng mặt thì UBND ra biên bản hòa giải không thành vì một bên đương sự vắng mặt.

- Sau đó, gia đình bạn nộp đơn khởi kiện tới Tòa án nơi có bất động sản giải quyết.

4. Nếu gia đình bạn nộp đơn cho UBND rồi tự ý tháo dỡ thì không đúng theo quy định của pháp luật như phân tích ở ý 1 ở trên. Thẩm quyền ra quyết định và thực hiện do cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Để đảm bảo quyền và lợi ích của gia đình, gia đình bạn nên nhờ có quan có thẩm quyền can thiệp

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê