Xin hỏi quý vị theo Luật Xây dựng 2014 và các quy định hiện hành, trường hợp sau xây dựng có đúng theo quy định không. Hiện khu đất nhà tôi có 3 nhà (gọi tắt khu nhà B) đi chung ngõ; (ngõ đi chung rộng 1,5m này hằng năm 3 nhà vẫn đống thuế đất cho nhà nước). Cách đây 2 tuần nhà trước mặt (gọi nhà A) không đi chung ngõ với khu nhà B đã xây dựng xong tầng 01 và để 02 cửa sổ trổ thẳng vào cửa chính của 02 nhà khu nhà B.
Xin hỏi quý Tổng đài tư vấn cho hỏi trường hợp nhà A trổ cửa sang khu nhà B có đúng theo quy định hiện hành hay không ?
Hiện chúng tôi rất bối rối về trường hợp này .... xin Tổng đài tư vấn Luật sớm trả lời cho người dân Khu nhà B chúng tôi. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn Quý Đài!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2005

- Luật Xây dựng 2014

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996

- Tiêu chuẩn thiết kế Nhà ở liên kế số 9411:2012 của Bộ Khoa học và Công nghệ.

Nội dung phân tích:

Căn cứ theo Điều 271 của Bộ luật Dân sự 2005 về "Hạn chế quyền trổ cửa" có quy định:

"1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên."

Tiếp theo, tại Điều 10 Luật Xây dựng 2014 cũng quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng như sau: “Xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng”.

Mặt khác,Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), quy định về quan hệ với các công trình bên cạnh thì:

“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m. Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh”.

Ngoài ra, theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế Nhà ở liên kế số 9411:2012 của Bộ Khoa học và Công nghệ.

Mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên."

Do vậy trường hợp khoảng cách ranh đất không đủ 2m thì việc trổ cửa sổ chỉ được thực hiện khi các bên liên quan thỏa thuận đồng ý. Và việc nhà A trổ cửa sang khu nhà B ở tầng 1 là đúng pháp luật, không vi phạm Quy chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định (Chỉ giới hạn ở tầng 2 tức từ lầu 1 trở lên).

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ Phận Tư Vấn Luật Đất Đai