1. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở ?

Thưa luật sư, Tôi mua nhà của cá nhân, nhà chưa hoàn công xong. Chủ nhà yêu cầu đặt cọc 10%, trong hợp đồng tôi có đưa ra điều khoản nếu trong 1 tháng kể từ ngày ký hợp đồng mà chưa xong giấy tờ thì bên bán sẽ đền lại tiền cọc 200%. Cho tôi hỏi, hợp đồng giữa 2 cá nhân ký tay như vậy, có người làm chứng thì có cơ sở pháp lý hay không? Và người làm chứng phải như thế nào?

Tư vấn xác lập hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai ?

Tư vấn quy định về lập hợp đồng đặt cọc mua bán đất, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Điều 328. Đặt cọc Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự, vì thế nó cũng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự mà Bộ luật dân sự quy định.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Nhận thấy trong hợp đồng đặt cọc của bạn thì cả hai bên đều có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; hoàn toàn tự nguyện. Nội dung trong hợp đồng: "nếu trong 1 tháng kể từ ngày ký hợp đồng mà chưa xong giấy tờ thì bên bán sẽ đền lại tiền cọc 200%" là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Việc các bên thỏa thuận người làm chứng (đây là nội dung luật không bắt buộc, nên nhận thấy hợp đồng đặt cọc của bạn đáp ứng đủ điều kiện của một hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn 1900.6162 .

Trân trọng!

2. Điều kiện mua đất trồng lúa

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Bố tôi làm nông nghiệp đã 70 tuổi có được nhận quyền chuyển nhượng đất trồng lúa để làm không ?

Trả lời:

Tại Điều 191, Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 có quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Như vậy có thể thấy, tại Khoản 3, Điều 191 trên, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa do đó bố bạn dù 70 tuổi vẫn có thể được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa để làm miễn là gia đình bạn hoặc bố bạn trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp.

Hy vọng, với những tư vấn trên có thể giúp bạn giải đáp phần nào thắc mắc của mình. Nếu cần tư vấn thêm, xin vui lòng gọi vào số 1900.6162gặp tư vấn viên để được hỗ trợ thêm.

Trân trọng./.

3. Lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay Ngân hàng như thế nào là đúng?

Thưa luật sư Luật sư cho Em hỏi là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền (vay tiền ngân hàng chắng hạn) thì được lập thành mấy hợp đồng ? có tính riêng 1 hợp đồng thế chấp và một hợp đồng vay tiền không ? Theo Em thì thì thế chấp chỉ được tính là biện pháp bảo đảm thôi chứ không cần xác lập hợp đồng riêng biệt như vậy có đúng không ?

Tư vấn cách thức, phương thức xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn luật về soạn thảo hợp đồng trực tuyến gọi số: 1900.6162

Trả Lời:

Trước đây Điều 343 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.”

Hiện nay Bộ luật dân sự năm 2015 không còn quy định cụ thể về hình thức của Hợp đồng thế chấp tài sản mà sẽ được quy định tại từng luật riêng. Đối với quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Như vậy theo quy định của pháp luật thì việc thế chấp tài sản của bạn có thể ghi trong hợp đồng chính là hợp đồng vay với Ngân hàng, cũng có thể tách riêng và hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực.

Hợp đồng cần lập thành 03 bản: 1 bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; 1 bản bên nhận thế chấp lưu giữ; 1 bản bên thế chấp giữ.

Trân trọng./.

4. Cán bộ nhà nước có được đứng tên sở hữu đất nông nghiệp không ?

Thưa luật sư, Tôi muốn biết: Bố mẹ tôi có cho tôi thừa kế một mảnh đất nông nghiệp nhưng tôi làm nhà nước có được phép đứng tên sổ đỏ đất nông nghiệp của bố mẹ để lại hay không? Cảm ơn!

Cán bộ nhà nước có được đứng tên sở hữu đất nông nghiệp không ?

Trả lời:

Với trường hợp của bạn là người làm nhà nước tức là bạn là công chức, viên chức nên theo Luật cán bộ, công chức 2008thì bạn chỉ bị cấm không được thực hiện một số công việc sau đây:

Điều 18. Những việc cán bộ, công chức không được làm liên quan đến đạo đức công vụ

1. Trốn tránh trách nhiệm, thoái thác nhiệm vụ được giao; gây bè phái, mất đoàn kết; tự ý bỏ việc hoặc tham gia đình công.

2. Sử dụng tài sản của Nhà nước và của nhân dân trái pháp luật.

3. Lợi dụng, lạm dụng nhiệm vụ, quyền hạn; sử dụng thông tin liên quan đến công vụ để vụ lợi.

4. Phân biệt đối xử dân tộc, nam nữ, thành phần xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo dưới mọi hình thức.

Điều 19. Những việc cán bộ, công chức không được làm liên quan đến bí mật nhà nước

1. Cán bộ, công chức không được tiết lộ thông tin liên quan đến bí mật nhà nước dưới mọi hình thức.

2. Cán bộ, công chức làm việc ở ngành, nghề có liên quan đến bí mật nhà nước thì trong thời hạn ít nhất là 05 năm, kể từ khi có quyết định nghỉ hưu, thôi việc, không được làm công việc có liên quan đến ngành, nghề mà trước đây mình đã đảm nhiệm cho tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc liên doanh với nước ngoài.

3. Chính phủ quy định cụ thể danh mục ngành, nghề, công việc, thời hạn mà cán bộ, công chức không được làm và chính sách đối với những người phải áp dụng quy định tại Điều này.

Điều 20. Những việc khác cán bộ, công chức không được làm

Ngoài những việc không được làm quy định tại Điều 18 và Điều 19 của Luật này, cán bộ, công chức còn không được làm những việc liên quan đến sản xuất, kinh doanh, công tác nhân sự quy định tại Luật phòng, chống tham nhũng, Luật thực hành tiết kiệm, chống lãng phí và những việc khác theo quy định của pháp luật và của cơ quan có thẩm quyền

Như vậy. theo như các quy định trên đây thì bạn có quyền đứng tên số đất nông nghiệp nhận thừa kế của bố mẹ bạn vì pháp luật không hề cấm việc này.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê