Vậy nhờ luật sư cho tôi biết bây giờ tôi muốn xây dựng nhà cấp 4 trên đất này được không? vì tôi nghe nói 1/1/2015 thì khi xây dựng nhà ở tại đất nông thôn thì không cần xin giấy phép xây dựng có đúng không? Và khi xây dựng xong khi mà bị huy hoạch thì có được nhà nước hỗ trợ bồi thường hay không?

Xin cám ơn luật sư.

Người gửi: T.D

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn xây dựng nhà trên mảnh đất thuộc diện quy hoạch ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi. Thắc mắc của bạn sẽ được giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai số 45/2013/NĐ-CP

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13

Nội dung tư vấn:

Theo như bạn trình bày, đất nhà bạn nằm trong dự án quy hoạch đến năm 2020. Tuy nhiên, bạn vẫn được cấp thêm gia hạn sử dụng đất đến năm 2020 nên việc sử dụng đất của bạn sẽ được điều chỉnh theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai như sau:

"Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
...
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

..."

Như vậy, khi sử dung đất này bạn sẽ bị hạn chế về quyền, cụ thể là:

- Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nếu đất của bạn trong khu vực phải chuyển mục đích và thu hồi thì bạn sẽ không được xây mới nhà trên đất này. Nếu bạn vẫn cứ xây nhà cấp 4 trên đất này thì bạn sẽ không được hỗ trợ bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai như sau:

"Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất
1. ...
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. ..."

- Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn sẽ được xây mới nhà, việc xây mới nhà ở tại nông thôn thuộc nếu thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 về trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì bạn không cần xin giấy phép xây dựng:

"Điều 89. Đối tượngvà các loại giấy phép xây dựng

...

 2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

..."

Khi đó, việc xây mới nhà ở là hợp pháp và bạn sẽ được bồi thường về nhà ở trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 89 Luật Đất đai như sau:

"Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

..."

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900 6162.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT- CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.