1. Tư vấn xử lý hành vi lừa đảo chiếm đoạt và giải quyết tranh chấp đất đai?

Xin chào luật sư, tôi xin trình bày câu hỏi như sau: Gia đình ông A và gia đình anh B có diện tích đất ở liền nhau và được thừa hưởng do cha ông để lại. Đã sử dụng đến nay là 60-70 năm. Năm 1982 được sự đồng ý và nhất trí của hàng xóm xung quanh và bố mẹ của anh B, gia đình ông A đã tiến hành xây tường bao xung quanh và để lửng giáp ranh sau ngôi nhà cấp bốn chưa bao tường.

Đến năm 2013, gia đình anh B được xét duyệt làm sổ đỏ, ngày 26/06/2013, vợ anh B mang sang nhà ông A đề nghị ký xác nhận diện tích đất liền kề nhưng khi kiểm tra gia đình ông A phát hiện sơ đồ đất đó đã lấn chiếm sang đất nhà ông A 2,4m2 và dài 14m kéo dài ra cổng. Gia đình ông A đã làm đơn đề nghị UBND xã giải quyết việc gia đình anh B làm giả hồ sơ để chiếm đoạt đất của gia đình ông A.

Ngày 11/07/2013 cán bộ địa chính xuống làm việc giữa gia đình ông A và gia đình anh B, cán bộ địa chính xác nhận sơ đồ đất mà vợ anh B đề nghị gia đình ông A ký là không có thật. Khi cán bộ địa chính hỏi mốc mà gia đình ông A đã xây tường có đúng không, gia đình anh B nói đúng, vậy gia đình ông A nối hai đầu mốc sau ngôi nhà cấp bốn đúng không và anh B nhất trí, nhưng khi cán bộ địa chính cùng bảo vệ ra căng dây thì vợ anh B ra giật dây và cản trở không cho cắm dây vào hai đầu mỏ và nói không giải quyết 2,4m2 như sơ đồ thì phải lùi vào 60 phân và rút giây, gây cản trở.

Khi cán bộ địa chính đi đo diện tích đất nhà ông A và nhà anh B thì cán bộ địa chính nói diện tích đất nhà ông A thừa và diện tích đất nhà anh B thiếu, gia đình ông A đề nghị cung cấp số liệu đất của hai gia đình, và căn cứ vào đâu để làm việc, thì cán bộ địa chính không cung cấp và nói với gia đình ông A thích thì ông vào đây mà làm? Buổi làm việc hôm đó kết thúc và không lập biên bản làm việc, sau gần 02 tháng gia đình ông A đã nhiều lần làm đơn đề nghị UBND xã giải quyết nhưng chỉ nhận đươc câu trả lời là sẽ giải quyết và không có lịch hẹn cụ thể. Vậy xin được hỏi luật sư:

1. Hành vi của gia đình anh B có phải là cố ý chiếm đoạt tài sản của gia đình ông A, và gây cản trở người thi hành công vụ? Theo pháp luật thì sẽ xử lý như thế nào?

2. Trường hợp này UBND xã sẽ giải quyết như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho người dân, UBND xã đã làm đúng quyền hạn và trách nhiệm của mình chưa?

Xin cảm ơn luật sư và mong nhận được sự phản hồi sớm từ phía công ty, chúc quý công ty ngày càng phát triển. Trân trọng!

Tư vấn xử lý hành vi lừa đảo chiếm đoạt và giải quyết tranh chấp đất đai?

1.1. Hành vi của gia đình anh B có phải là cố ý chiếm đoạt tài sản của gia đình ông A, và gây cản trở người thi hành công vụ?

Một là, về hành vi lấn chiếm đất của gia đình anh B:

Căn cứ Điều 228 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai như sau:

"1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Tái phạm nguy hiểm.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng."

Như vậy, trong trường hợp này của bạn thì nếu có đầy đủ căn cứ chứng minh hành vi của gia đình hàng xóm là lấn chiếm đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo quy định tại Điều 228 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 với mức hình phạt nhẹ nhất là bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, khung hình phạt cao nhất là bị phạt tù đến 07 năm.

Nếu không đủ yếu tố để cấu thành tội phạm hình sự thì theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:

"3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở."

Ngoài mức phạt tiền nêu trên, người có hành vi lấn, chiếm đất còn bị áp dụng thêm biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi vi phạm.

Hai là, hành vi cản trở cán bộ xã của gia đình anh B.

Căn cứ Điều 330 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định về Tội chống người thi hành công vụ như sau:

"1. Người nào dùng vũ lực, đe dọa dùng vũ lực hoặc dùng thủ đoạn khác cản trở người thi hành công vụ thực hiện công vụ của họ hoặc ép buộc họ thực hiện hành vi trái pháp luật, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Xúi giục, lôi kéo, kích động người khác phạm tội;

d) Gây thiệt hại về tài sản 50.000.000 đồng trở lên;

đ) Tái phạm nguy hiểm."

Như vậy, hành vi của vợ anh B ra giật dây và cản trở không cho cắm dây vào hai đầu mỏ và nói không giải quyết 2,4m2 khi cán bộ địa chính thực hiện công vụ của mình với lỗi cố ý trực tiếp xâm phạm đến quyền và lợi ích của gia đình ông A. Do đó, nếu khi có đủ yếu tố trên hành vi của vợ anh B có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội chống người thi hành công vụ quy định tại Điều 330 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

1.2. UBND xã sẽ giải quyết như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho người dân, UBND xã đã làm đúng quyền hạn và trách nhiệm của mình chưa?

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, trong trường hợp này thì có thể thấy khi hai bên gia đình bạn và hàng xóm có xảy ra tranh chấp về đất đai không thể tự hòa giải được thì UBND xã là cơ quan nhà nước có thẩm sẽ tiến hành hòa giải tranh chấp giữa hai bên. Gia đình bạn muốn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho mình phải nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết. Trong thời gian 45 ngày kể từ ngày nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bắt buộc phải giải quyết, nếu không giải quyết hoặc có tiến hành hòa giải nhưng không được thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phải lập thành biên bản hòa giải có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong trường hợp này, gia đình ông A đã nhiều lần làm đơn yêu cầu UBND xã giải quyết nhưng không được giải quyết. Lúc này, gia đình ông A có quyền nộp đơn khiếu nại gửi trực tiếp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu xử lý đối với hành vi hành chính không thực hiện đúng quy định của pháp luật là tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai trong thời gian 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, cũng như xử lý đối với hành vi có tiến hành hòa giải giữa các bên tranh chấp đất đai nhưng không lập biên bản hòa giải theo quy định của Luật Khiếu nại năm 2011.

>> Tham khảo ngay: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án?

2. Hỏi đáp về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Thưa luật sư, tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và hiện nay tôi bị thu hồi đất để thực hiện công trình trụ sở công an với thửa đất được cấp giấy. Tuy nhiên, hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên của tôi hiện đang tranh chấp gia tộc mà tòa án tỉnh đã có thông báo thụ lý. Nay tôi bị thu hồi đất để làm trụ sở, nhưng không được nhận tiền bồi thường. Vậy cơ quan nhà nước làm có đúng không? Và thuộc điều khoản nào? Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư. Tôi xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu đất của bạn đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hàng năm thì đương nhiên, bạn vẫn đủ điều kiện để được nhà nước bồi thường về đất theo quy định, việc mảnh đất của gia đình bạn đang tranh chấp không ảnh hưởng đến điều kiện để được nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể ở đây là thực hiện công trình trụ sở công an. Việc cơ quan nhà nước không bồi thường cho bạn là không đúng quy định của pháp luật. Bạn có quyền nộp đơn khiếu nại gửi trực tiếp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi để yêu cầu xử lý hành vi hành chính sai phạm của chính quyền địa phương hoặc cá nhân có thẩm quyền trong chính quyền địa phương để đảm bảo quyền và lợi ích cho bạn theo quy định của Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 và Điều 207 Luật Đất đai năm 2013.

3. Tranh chấp đất đai của thương binh?

Xin chào luật sư, tôi có yêu cầu như sau: Ông tôi là một thương binh, được nhà nước cấp đất nhưng đất của ông tôi lại bị tranh chấp. Gia đình tôi bị phán thua, nhưng gia đình tôi có đầy đủ bằng chứng hợp pháp để chứng minh đất thuộc quyền sở hữu của ông tôi. Vậy cho hỏi tại sao lại như vậy? Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư, xin cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp, đây được xem là nghĩa vụ chứng minh của đương sự, nếu đương sự không tự chứng minh được yêu cầu của mình thì đương nhiên Tòa án sẽ không thể chấp nhận yêu cầu của đương sự được. Do vậy, đương sự phải thu thập được tất cả các giấy tờ, tài liệu, lời khai của người làm chứng,... để chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp.

Theo như thông tin bạn cung cấp, đứng trên khía cạnh chủ quan của gia đình bạn thì gia đình bạn đang có đầy đủ bằng chứng hợp pháp để chứng minh đất thuộc quyền sở hữu của ông bạn, nhưng có thể, những bằng chứng đó không đủ thuyết phục cho Hội đồng xét xử, phía bên người tranh chấp mảnh đất với ông bạn có thể có những bằng chứng khách quan hơn, đúng quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử sẽ căn cứ vào những bằng chứng mà các bên cung cấp để đưa ra được Quyết định/ Bản án đúng với quy định của pháp luật và đúng với thực tế.

Trong trường hợp, nếu gia đình bạn không đồng ý với quyết đinh hay bản án của Tòa án thì gia đình bạn có thể nộp đơn kháng cáo theo quy định tại Điều 271 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 về người có quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án xét xử lại vụ án của gia đình bạn để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình bạn.

"Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm."

Nội dung đơn kháng cáo hoặc mẫu kháng cáo bạn có thể tham khảo tại đây.

>> Tham khảo thêm: ​ Tư vấn giải quyết tình huống tranh chấp đất đai?

4. Tư vấn tranh chấp đất đai khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong được công ty giải quyết giúp tôi như sau:

Năm 2013 gia đình tôi có mua miếng đất của ông B, chiều rộng 10m, chiều dài 80 m, trong thời gian mua đang làm thủ tục thì ông B đột ngột qua đời, nhưng gia đình ông B vẫn đồng ý bán đất cho gia đình tôi. Thời gian vừa qua, gia đình tôi có đi làm sổ đỏ cho miếng đất nhưng Tư pháp xã nói vùng tôi ở là phải có diện tích tối thiểu 1000m2 mới làm số đỏ được, nhưng lô đất gia đình tôi mua được 800m2, chỉ có cách là về mua thêm 8.6m chiều rộng nữa mới đủ điều kiện cấp sổ. Mà hiện nay, sát nhà tôi có nhà thờ họ mua toàn bộ miếng đất còn lại của bên bán và bây giờ họ nói giữa nhà tôi và nhà thờ thỏa thuận dùng chung số đỏ, thỏa thuận giữa nhà tôi và nhà thờ là nhà thờ giữ lấy số gốc, còn nhà tôi giữ bản photo công chứng có giá trị tương đương bản chính. Vậy vấn đề mà tôi muốn hỏi luật sư là bây giờ gia đình tôi muốn làm số đỏ cho miếng đất tôi đang ở như thế nào (miếng đất tôi đã xây nhà được 2 năm) có làm được không? Trình tự, thủ tục như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn công ty Luật Minh Khuê!

Trả lời:

Căn cứ Điều 99 Luật đất đai 2013 thì những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Như vậy, mảnh đất đã được gia đình bạn xây nhà 2 năm thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn nếu gia đình bạn đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Vì bạn không nói bạn ở đâu nên chúng tôi không thể cung cấp diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ ở vùng đó là bao nhiêu, vì tùy từng vùng khác nhau sẽ quy định diện tích đất tối thiếu để được cấp sổ đỏ khác nhau theo Quyết định của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất ban hành về diện tích tối thiểu được tách thửa hoặc diện tích tối thiểu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013 và Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư 156/2013/TT-BTC).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDD ban hành kèm theo Thông tư 156/2013/TT-BTC).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày) theo Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

>> Tham khảo: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng nhà ở?

5. Thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Kính gửi luật sư, năm 2001, bà N có một mảnh đất 594m2 tại phường Thới An, Quận 12 và được nhờ đứng tên để phân lô sang nhượng cho 05 người. Trong đó năm 2001 bà bán cho ông Q 115m2 và phân luôn ranh tại gần giữa mảnh đất con đường rộng 4m. Năm 2002, bà N phân thành 4 lô: bán cho Bà Q: 78.6m2 (giáp con đường 4m), ông N: 93m2, ông Ng: 41m2, ông Q: 54m2.

Nhiều năm sau ông Ng có chuyển nhượng lô đất của mình cho bà C, đồng thời bà C phân lô bán cho 2 người mỗi người diện tích 46,5 m2, rồi một trong những người đó bán qua nhiều tay và chuyển đến ông L. Hiện nay ông L đang là người có lợi ích trên mảnh đất đó. Năm 2014 bà Q tiến hành làm thủ tục để sang tên và xin cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất để xây nhà, đến 31/12/2014 thì gần như hoàn thành thủ tục chỉ chờ Quận 12 cấp sổ.

Tuy nhiên, đến ngày 12/01/2015 Ông L có gửi đơn đề nghị ngăn chặn lên phường yêu cầu tạm ngừng cấp giấy chứng nhận của bà Q do thấy lô đất của ông L bị thiếu 1 m chiều ngang và đã được phường Thới An tiếp nhận đồng thời ngăn chặn việc cấp sổ của Bà Q. Từ ngày 12/01/2015 đến nay gia đình bà Q đã được phường Thới An mời một số lần lên phường để làm thủ tục phân ranh và hoà giải. Bà Q mỗi lần lên đều đã đưa những bằng chứng cụ thể về vấn đề sang nhượng. Tuy nhiên, UBND phường Thới An luôn giải quyết hướng có lợi hoàn toàn nghiêng về bên gia đình ông L đồng thời vu khống bà Q lấn sang 20m2 đất và yêu cầu trả lại. Vì thế, bà Q đã không ký biên bản hoà giải nên hoà giải không thành công.

Do đã sau nhiều thời gian mà giải quyết chưa thoả đáng, giờ đây bà Q muốn gửi đơn ra TAND quận 12 để giải quyết thì có phù hợp không? Thủ tục như thế nào? Đồng thời xác định người bị kiện là ông L hay UBND phường Thới An?

Kính mong nhận được phản hồi từ luật sư. Trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

5.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Vì tranh chấp giữa bà Q và ông L đã được UBND hòa giải nhưng không thành, giữa ông L và bà Q chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một số giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên nên thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ được căn cứ theo Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Vì vậy, TAND quận 12 có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông L và bà Q theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Vì đây là tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bà Q và ông L nên bị đơn sẽ là ông L nếu bà Q khởi kiện theo thủ tục dân sự. Nếu khởi kiện theo thủ tục hành chính thì sẽ khởi kiện UBND phường Thới An vì có hành vi hành chính sai phạm, cố ý không giải quyết tranh chấp đất đai cho người dân, hoặc có giải quyết nhưng giải quyết không công bằng, khách quan giữa các bên.

5.2. Thủ tục khởi kiện

Căn cứ theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về hình thức và nội dung đơn khởi kiện. Theo đó, mẫu đơn khởi kiện bạn có thể tham khảo tại đây. Sau khi chuẩn bị được đơn khởi kiện thì bà Q cần phải thu thập thêm những tài liệu, chứng cứ để chứng minh về quyền sử dụng đất của bà Q, có thể gồm những giấy tờ sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trogn sổ đăng ký ruộng đấy, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/2003;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở thuộc chế độ cũ cấp cho ngưới sử dụng đất;

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cớ thẩm quyền đã được thi hành;

+ Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định cấp đất. bản án, quyết định của Tòa án… ( Trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

+ Các biên bản giải quyết của cơ quan chức năng…

+ Biên bản hòa giải tại xã, phường.

Khi chuẩn bị được đầy đủ hồ sơ khởi kiện nêu trên thì bà Q có thể gửi đơn tới Tòa án nhân dân cấp quận nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Bà Q có thể nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi đến Tòa án qua bưu điện. Khi hồ sơ khởi kiện đầy đủ các giấy tờ đúng theo quy định thì Tòa án sẽ thụ lý và giải quyết vụ án tranh chấp đất đai cho bạn theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

>> Tham khảo ngay: Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai ?

6. Giải đáp vấn đề tranh chấp đất đai với nhà hàng xóm?

Kính chào luật sư. Gia đình tôi có một thửa đất cạnh đường. Vì thuận tiện nên nhà ông A có khu đất bên cạnh đã lấn sang chiếm 107,8m2. Vợ ông A nói đất đó là của ông bà ngày xưa đã từng làm nương ở đó nên đất đó là của vợ ông A. Trong khi đất này gia đình tôi được nhà nước chia đất từ đất hợp tác xã. Hôm nay, bên địa chính xã sẽ ra đo đất đó, tôi sợ ông A với ông địa chính này đã thoả thuận từ trước nên tôi không biết phải cần chuẩn bị những gì? mong nhận được sự giúp đỡ của luật sư. Xin cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Để giải quyết tranh chấp đất đai thì bạn cần tiến hành các bước như sau:

Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu hòa giải ở cơ sở không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để tranh chấp được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Thời gian hòa giải không quá 45 ngày, hết thời hạn này phải tiến hành lập biên bản hòa giải, có thể là biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành nhưng đều phải có chữ ký, xác nhận của các bên tranh chấp và các chủ thể có thẩm quyền tham gia phiên hòa giải tranh chấp đất đai.

Theo như bạn trình bày ở trên, cán bộ địa phương sẽ tiến hành thủ tục hòa giải vào thời gian tới. Để chứng minh được quyền lợi của bạn với mảnh đất này, bạn nên chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu có liên quan cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; cụ thể là những loại giấy tờ được quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Nếu bạn không có những loại giấy tờ nêu trên bạn có thể nhờ những hộ dân xung quanh đưa ra lời khai làm chứng về việc gia đình bạn đã khai thác, sử dụng mảnh đất đó trong thời gian dài và không có xảy ra tranh chấp cho đến thời điểm hiện tại.

Bước 2: Trong trường hợp việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành bạn có tiến hành một trong các cách được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Do trong câu hỏi bạn không nêu rõ là đất nhà bạn đã có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 chưa nên chúng tôi chưa có căn cứ để tư vấn cho bạn cơ quan có thẩm quyền giải quyết cho trường hợp của bạn. Tuy nhiên, do trường hợp của bạn là tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau nên nếu lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền thì cần gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó, còn nếu chọn Tòa án thì gửi đơn ra Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê