1. Tư vấn xử lý tranh chấp đất chưa có sổ đỏ và xây dựng trái phép trên đang đất tranh chấp ?

Chào luật sư, tôi xin được tư vấn trường hợp như sau: Bố mẹ tôi đã qua đời, có mảnh đất 234m2 (do ông nội tôi mua - có giấy mua bán thời Pháp thuộc ) chưa được cấp sổ đỏ (đứng tên chủ sử dụng và đóng thuế đất từ năm 92 là chú em tôi) vì hiện có tranh chấp giữa các con.

Từ năm 2014, đã có đơn kiện lên xã giữa các bên nhiều lần: vì gia đình một người em khác chủ đích muốn chiếm phần sân chung nên đã lấy lý do làm lại sân với tường bao để xây bức tường 1m chặn trước cửa nhà tôi và khóa cửa không cho tôi qua sân. Khi xã cử người xuống địa bàn giải quyết thì công nhân vẫn thi công xây tường chắn, nền sân cao hơn cốt nền hơn nhà tôi 0. 11m trong khi nội dung biên bản chỉ rõ "cốt nền phải thấp hơn nhà tôi 0. 1m". Sau đó, tôi làm đơn yêu cầu phá bỏ bức tường chắn và hạ cốt nền, xã chỉ hòa giải với kết luận "mỗi gia đình giữ một chìa khóa" và "việc xây dựng trên diện tích đất đang có mẫu thuẫn phải tạm dừng".

Tuy nhiên từ 2014, em tôi không giao chìa khóa, độc chiếm sân chung: làm 1 bếp bằng tôn có 4 bánh xe di động để ở phần sân phía nhà đó, 2017 làm tiếp 1 khung nhà có mái che chôn vít trên nền sân phía nhà tôi. Tôi đã làm đơn kiện lên xã yêu cầu xử lý cưỡng chế dỡ bỏ phần thi công trái phép đó. Vậy tôi muốn hỏi yêu cầu đó của tôi có đúng thẩm quyền chức năng của xã không. (theo như quy định tại điều 4 NĐ 23/2009/NĐ-CP và điều 4 Nghị định 37/2005/NĐ-CP; Nghị định 180/2009/NĐ-CP). Nếu không thì muốn bảo vệ quyền lợi được sử dụng lại sân chung, tôi cần đưa đơn lên cấp huyện. Hay phải làm các bước tiếp theo như thế nào cho đúng trình tự và khả thi. Hiện tại việc họp bàn phân chia thừa kế là rất phức tạp vì liên quan đến di chúc do người em muốn chiếm đất thực hiện bất hợp pháp khi mẹ tôi đau yếu và không ai chấp nhận di chúc đó (di chúc làm năm 1999, chưa được mở thừa kế và cũng không ai trong gia đình được trực tiếp nhìn và nghe – người em kia nói có bản viết tay và cả video và ghi âm).

Hơn nữa 5 người anh em còn lại đều già yếu và ở xa nên không thể về địa phương để tranh chấp, chú em sống chung hiện đứng tên chủ sử dụng mảnh đất đã xây nhà riêng 84m2 làm tường rào ngăn cách để ngăn chặn ý đồ chiếm đất của người em kia. Tôi giờ tuổi đã cao cũng không muốn theo kiện tụng, chỉ muốn được sống yên ổn và sử dụng phần sân chung như trước tranh chấp, và ngăn chặn việc tiếp tục xây lấn trái phép cũng như làm sổ đỏ bất hợp pháp của người em muốn chiếm đất. Vậy, tôi rất mong sớm nhận được giải đáp cụ thể ?

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Chào bạn, Luật Minh Khuê cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến chúng tôi, với câu hỏi của anh, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Với trường hợp của anh nếu anh đã chắc chắn di chúc mà mẹ anh để lại là không hợp pháp và không có thật thì di sản mà bố mẹ anh để lại sẽ được chia theo pháp luật :

Điều 650 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các trường hợp thừa kế theo pháp luật :

"1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;"

Điều 651: Những người thừa kế theo pháp luật:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau."

Vậy những người là con ruột, con nuôi của những người con trai của bố mẹ anh, trường hợp có một số anh , chị em của anh ở xa thì phải có sự từ chối nhận di sản thừa kế văn bản có công chứng , chứng thực của họ , nếu không thì nên có biên bản họp gia đình thỏa thuận về việc những người này để lại phần tài sản cho hai người còn lại.

Xét về khía cạnh dân sự , pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên , nên việc chia đất đai , tài sản anh nên có một cuộc họp gia đình để thỏa thuận với em trai mình về vấn đề phân chia đất đai , việc này có thể vừa giữ được hòa khí trong gia đình và không mất thời gian , công sức , chi phí khi anh khởi kiện . Việc người em trai của anh xây tường bao quá cao trước cửa nhà anh và làm cổng không cho anh đi qua phần sân là lối đi chung giữa hai gia đình thì đó là hành vi chưa phù hợp với quy định của pháp luật , bởi :

Thứ nhất , việc xây dựng phải đảm bảo mỹ quan và phải tôn trọng quyền sử dụng của người có bất động sản liền kề .

Thứ hai , phần di sản mà bố mẹ anh để lại chưa được phân chia thì đây là phần tài sản chung của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất , nên những người này có quyền sử dụng ngang nhau trên phần sân chung , do vậy trước khi có biên bản phân chia di sản rõ ràng thì người em trai anh chiếm phần sân chung này và không cho gia đình anh sử dụng là chưa đúng.

Về cách hòa giải của UBND cấp xã , đó là yêu cầu người em cho anh phải dùng lối đi chung và hạ thấp tường xuống thì theo quan điểm cá nhân của chúng tôi thì phương án này là hợp lý. Người em trai anh không chấp hành theo đúng biên bản hòa giải thì anh nên cân nhắc để chọn phương án giải quyết tại tòa án.

3. Tranh chấp đất giữa hai anh em ruột?

Thưa Luật sư! Năm 1985 Cha tôi mua 3,5 sào đất (bằng giấy tay) sau đó Hợp Tác Xã nhập đất vào làm ăn chung. Năm 1987 tôi lập gia đình.Năm 1988 gia đình tôi được cha tôi cho 2 sào đất lập nhà ở và sinh sống.Năm 1992 Hợp tác xã tan rã nên trả đất lại cho dân, 1993 tôi được nhận đơn kê khai ruộng đất. Tôi kê khai 2 sào đất và cha mẹ tôi đồng ý kí tên, trong đơn kê khai có chữ (thừa kế cho con trai năm 1992). Năm 1997 và 1998 tôi nhận 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2004 Cha ủy quyền thêm cho tôi 2 sào đất trên (mà tôi đã được cấp sổ đỏ).
Tôi để tôi nhường đường đi chung rộng 2m dài 30m có xác nhận UNBD Phường. Buộc tôi phải về kí bản hội đồng gia tộc cho em tôi được cấp sổ 1,5 sào. Năm 2015 Cha tôi 82 tuổi và em tôi lại đòi lại lô đất trên với lý do tôi giả mạo chữ kí của bố mẹ tôi và kiện lên tòa án nhân dân tỉnh buộc thu hồi giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay tôi không biết phải xử lý như thế nào ?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin Chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Như bạn có trình bày thì năm 1997 và năm 1998 bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cấp hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 2 sào đất mà bố mẹ bạn cho bạn. Như vậy bạn có quyền sử dụng, định đoạt phù hợp với quy định của pháp luật đối với 2 sào đất này.

Bạn có trình bày " buộc tôi phải về kí bản hội đồng gia tộc cho em tôi được cấp sổ 1,5 sào". Bản hội đồng gia tộc này về bản chất là một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do có đủ các điểm của một hợp đồng tặng cho được quy định tại điều 457 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận"

Do hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất nên hình thức của hợp đồng sẽ là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và theo quy định thì Hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng. Đây là một trong những điều kiện để giao dịch có hiệu lực.

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định"

Qua những phân tích trên thì hiện tại bạn vẫn là người sử dụng 2 sào đất đó và được pháp luật thừa nhận, em bạn kiện bận ra Tòa thì khi tham gia tố tụng với tư cách bị đơn bạn có thể yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định đối với chữ ký mà bố mẹ bạn đã ký trước đó.

3. Tư vấn về tranh chấp đất đồng chủ sở hữu?

Kình gửi Công Ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi như sau: Trước kia tôi có mua một mảnh đất cùng với anh A và nhờ anh A đứng tên. Sau này anh A mang bìa đỏ đi thế chấp ngân hàng vay tiền. Do làm ăn phá sản nên anh A không có tiền trả cho ngân hàng và bị ngân hàng kiện đòi nợ. Sau đó tòa án xử mảnh đất bao gồm đất của tôi và anh A là của anh A, dùng để trả nợ cho ngân hàng (cho dù tôi đã gửi đơn và các giấy tờ hợp đồng sang nhượng cho Tòa ), sau đó tôi kiến nghị lên tòa án tỉnh nhưng cũng có kết quả như vậy.
Xin hỏi tôi phải làm gì để lấy lại mảnh đất của mình?

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất này có nguồn gốc do bạn và anh A mua chung. Tuy nhiên, khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn đã ủy quyền cho anh A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì bạn không nói rõ nội dung ủy quyền và hiện nay trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện nội dung thế nào nên chúng tôi chia ra làm 2 trường hợp sau:

- Trường hợp quyền sử dụng đất được đăng ký tên của anh A và hiện nay Giấy chứng nhận chỉ thể hiện tên của anh A. Khi đó, chỉ có anh A mới được công nhận là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó và đương nhiên có toàn quyền sử dụng, định đoạt. Việc phân chia thửa đất đó hoàn toàn do 2 bên thỏa thuận, nếu như không thỏa thuận được thì bạn cũng không có căn cứ để khởi kiện.

- Trường hợp anh A đứng tên trên Giấy chứng nhận với tư cách là người đại diện cho các đồng chủ sở hữu, theo Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì:

''Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)"

Như vậy, nếu Giấy chứng nhận ghi tên anh A và ghi rõ "là người đại diện của những người sở hữu" thì anh A không phải là chủ sở hữu duy nhất quyền sử dụng đất đó mà thửa đất được xác định là tài sản chung được thừa kế của bạn và anh A. Khi đó, bạn với tư cách là một trong những đồng sở hữu có quyền yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung. Việc tòa án quyết định toàn bộ mảnh đất là của anh A và dùng mảnh đất để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho anh A là không có căn cứ pháp lí.

Việc chia tài sản thuộc sở hữu chung được quy định tại Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

" Điều 219. Chia tài sản thuộc sở hữu chung

1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.".

4. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2012 tôi có mua 100m2 đất trong lô đất 200m2 có sổ đỏ của a Trọng giá 200tr, tại huyện Kiến Thụy, Hải Phòng. Đất này là đất giãn dân chưa được tách sổ, chính quyền chưa cho phép chuyển nhượng.

Mua bán giấy tờ viết tay, có người làm chứng, sổ đỏ anh Trọng vẫn cầm. Đến năm 2017, anh Trọng đã mang sổ đỏ mảnh đất này cầm cố ngân hàng quá hạn và bị ngân hàng xiết nợ mảnh đất. Vậy tôi xin hỏi luật sư tôi phải làm đơn khiếu nại anh Trọng như thế nào, và pháp luật sẽ giải quyết ra sao trong trường hợp này ?

Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2012 bạn có mua 100m2 đất trong lô đất 200m2 có sổ đỏ của anh Trọng giá 200tr, đất này là đất giãn dân chưa được tách sổ, chính quyền chưa cho phép chuyển nhượng. Tuy nhiên bạn lại không nêu rõ tại sao chưa được tách sổ, tại sao chính quyền chưa cho phép chuyển nhượng do đó chúng tôi chưa thể trao đổi một cách chính xác với bạn được bởi theo quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì anh Trọng chỉ cần đáp ứng được những điều kiện sau là đã có thể thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng đất rồi:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất."

Tuy nhiên, theo dữ liệu bạn đưa ra thì bạn đã có giấy tờ viết tay về việc bạn nhận chuyển quyền sử dụng đất từ phía anh Trọng, có người làm chứng - thể hiện giữa bạn với anh Trọng đang có một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất còn tồn tại. Do vậy, tại thời điểm này nếu mảnh đất của anh Trọng đang bị ngân hành "xiết nợ" bạn có quyền làm đơn qua cơ quan Tòa án yêu cầu họ xem xét và giải quyết.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực do đó việc bạn với anh Trọng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng tay là đang không thực hiện theo đúng quy định do đó rất có thể cơ quan Tòa án sẽ không công nhận giao dịch này, có nghĩa bạn sẽ rất khó đòi được đất, bạn chỉ có thể được xem xét để yêu cầu anh Trọng hoàn trả tiền cho mình.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê