Sau đó bên mua hẹn gặp để hoàn thiện việc chuyển tiền và giao hợp đồng giao nhà nhưng cứ khất lần đến hnay là hôm thứ 3 không đến. Tiếp đó bên mua cho một người khác gọi điện đến đề nghị xem lại đất và nhà nhưng do không phải đích thân bên mua gọi điện nên gia đình em không đồng ý. Khi gia đình em quay lại nhà (hiện đang cho thuê) thì họ bảo buổi sáng có người đến đo đất đằng trước và đằng sau nhà. Qua xác minh chính bên mua đã đến thực hiện hành vi trên. Tại thời điểm đó chỉ có cụ già đã cao tuổi, già yếu ở nhà k có mặt người đứng tên thuê nhà gia đình em là 2 vợ chồng con của bà cụ. Vậy em xin hỏi bên mua tự ý phá hợp đồng đã ký và hành vi xâm phạm, tự ý vào nhà tiến hành hành vi đo đạc trên đất và nhà của người khác khi chưa được sự cho phép của chủ nhà thì bị xử lý như thế nào, căn cứ xử lý là gì? Em rất mong được hồi âm sớm nhất của quý công ty. Sự việc diễn ra cách đây 1h đồng hồ. Gia đình em ở 1 tỉnh, đất và nhà lại ở tỉnh khác, cả nhà emđã phải di chuyển và nghỉ mất 3 ngày làm việc để về lo công việc. Em mất mong được sự giúp đỡ của công ty. Gia đình em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: M.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Tự ý vào nhà người khác tiến hành đo đạc xử lý như thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý :

Bộ luật dân sự 2005

Bộ luật tố tụng dân sự 2004

Bộ luật tố tụng dân sự số 65/2011/QH12

Luật nhà ở năm 2014

Luật Đất đai năm 2013

2. Nội dung phân tích:

2.1. Về việc bên mua đất tự ý vào nhà tiến hành việc đo đạc đất

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo quy định của pháp luật thì thời điểm chuyển quyển sử dụng đất là thời điểm hoàn tất thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Và điều 12 Luật nhà ở thì người có quyền sở hữu nhà ở là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

 Ðiều 46 Bộ luật Dân sự năm 2005  đã nêu: Cá nhân có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở; việc vào chỗ ở của một người phải được người đó đồng ý. 

Mặt khác, hành vi xâm phạm chỗ ở của  bên mua còn có thể bị khởi tố về tội xâm phạm chỗ ở của công dân theo Điều 124 Bộ luật Hình sự (Khoản 1 Điều 124 - Người nào khám xét trái pháp luật chỗ ở của người khác, đuổi trái pháp luật người khác khỏi chỗ ở của họ hoặc có những hành vi trái pháp luật khác xâm phạm quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân, thì bị phạt cảnh cáo, cải tạo không giam giữ đến một năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến một năm).

Trong trường hợp của gia đình bạn, gia đình bạn đã hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và đã công chứng do đó hợp đồng này đã có hiệu lực pháp luật. Tuy vậy gia đình bạn vẫn giữ hợp đồng và chưa làm thủ tục sang tên nên theo điều 188 luật đất đai  và điều 12 Luật nhà ở thì mảnh đất và căn nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn. Do đó hành vi tự ý vào nhà bạn đo đạc đất mà không có sự đồng ý là hành vi vi phạm pháp luật. Bạn làm đơn tố cáo gửi đến cơ quan công an có thẩm quyền.

2.2. Về việc bên mua không thực hiện đúng việc giao tiền.

Khoản 1 Điều 453 Bộ Luật Dân sự quy định :" Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;"

khoản 1 điều 701 Bộ luật dân sự quy định : "Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;"

Căn cứ vào điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự  năm 2011 thì tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Điểm a khoản 1 điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 quy định : 

"1. Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;"

Điểm c khoản 1 điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2011 quy định : " Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản."

Như vậy theo quy định của các điều 25, điều 33, điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 trong trường hợp bên mua đất và nhà ở không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền bạn có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng ( và bồi thường thiệt hại do không thực hiện đúng hợp đồng nếu có)  đến Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản .

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê