Và không tranh chấp với ai, mãi đến năm 2009 mới được hội đồng tư vấn đất đai xã xét duyệt, sau khi xét duyệt Ủy ban nhân dân cấp xã gửi quyết định về cho gia đình kết luận đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận với lý do là: Phần đất của gia đình có nguồn gốc bao chiếm năm 2005 do đó không được cấp giấy chứng nhận. Gia đình rất bức xúc và không làm gì sau khi đã có quyết định và hiện tại mảnh đất đó vẫn làm muối cho đến bây giờ, cháu muốn hỏi luật sư quyết định của ủy ban xã có đúng hay không? Và bây giờ nếu xin cấp giấy chứng nhận có được hay không? Cháu xin chân thành cảm ơn, luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

I. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003

Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số đ̣iều của Luật đất đai

II. Nội dung tư vấn:

Mặc dù ông bạn lập hồ sơ đề nghị Ủy ban nhân dẫn xã xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm nhưng đến năm Uỷ ban nhân dân xã mới thực hiện xác nhận nên quyết định kết luận không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất sẽ phải tuân theo quy định của luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành . Theo quy định tại khỏan 2 , điều 135, Nghị định 181/2004/NĐ-CP có quy định vể  thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ̣đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đai tại xã, thị trấn như sau:

"Điều 135. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ̣đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đai tại xã, thị trấn

2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;".

Bạn có trình bày đất là đất khai hoang nên sẽ không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai do đó Uỷ ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền thẩm tra nguồn gốc cùa mảnh đất, tuy nhiên quyết định có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn sẽ do Văn phòng đăng ký đất đai ra quyết đinḥ. Do trong nội dung yêu cầu tư vấn bạn không tṛình bày rõ nên nếu quyết định do Uỷ ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng tư vấn đất đai ban hành thì như vậy là sai về thẩm quyền, còn nếu đó là do Văn phòng đăng ký đất đai ban hành là đúng thẩm quyền do pháp luật quy định.

Bạn có đề cập đất do ông bạn khai hoang từ năm 1997 và sử dụng ổn định từ đó đến nay mặc dù có quyết định không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn sử dụng đến nay. Theo quy định tại điều 101 của Luật đất đai 2013 thì gia đình có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không ph̉ải nộp tiền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 cùa Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày tháng năm và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.".

Tuy nhiên, nếu thực sự m̉ảnh đất có nguồn gốc bao chiếm lấn chiếm năm 2005 thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn nếu đất là do lấn chiếm từ lúc khai hoang hoặc trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 , điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Đ̣iều 22 . Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.".

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!         

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.