1. Uỷ ban nhân dân xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng pháp luật không?

Năm 2009, theo quyết định cấp đất giãn dân thì hộ ông em được cấp 200m2 đất ở theo sơ đồ kèm theo là ô thứ 18. UBND huyện cấp luôn GCN QSDĐ nhưng chưa giao đất trên thực địa Năm 2010, UBND xã mời hộ ông em đến để nhận đất tại thực địa thì không phải là ô 18 mà lại là ô 19 trong sơ đồ.Ô 18 đã có người nhận là của họ vì có giấy tờ trước khi huyện cấp đất. Ông em không đồng ý và khiếu nại tới xã. UBND xã yêu cầu ông em phải nhận ô 19 nếu không thì không giao đất nữa.

Luật sư cho em hỏi:

1. UBND xã làm như vậy với gia đình ông em là đúng không ? và tại sao UBND huyện lại cấp được GCN QSDĐ cho ông em mà đất đó lại thuộc sở hữu của người nhận ô 18 (có giấy tờ)

2. Nếu việc giải quyết của UBND xã là không đúng pháp luật thì gia đình ông em được khiếu nại không?

3. Nếu gia đình ông em và hộ nhận ô 18 có mâu thuẫn với nhau về miếng đất đó thì gia đình ông em phải làm như thế nào ạ? Em mong sự giúp đỡ của Luật sư và mong được nhận hồi đáp sớm

Người gửi: B.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi 1900.6162

Trả Lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

1- Theo Luât đất đai năm 2013 quy định :

Điều 53. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

- Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.

Việc ủy ban nhân dân xã yêu cầu ông bạn phải nhận ô số 19, nếu không nhận sẽ không giao đất nữa là không đúng với quy định của pháp luật đất đai chỉ có ủy ban nhân dân huyện mới được giao đất không được ủy quyền cho ủy ban nhân dân xã giao đất cho ông bạn.

UBND huyện lại cấp được GCN QSDĐ cho ông bạn mà đất đó lại thuộc sở hữu của người nhận ô 18 (có giấy tờ) là vì đất được giao không đúng thẩm quyền để giao đất đối với đất đang có người sử dụng đất cho người khác.

2- Nếu việc giải quyết của ủy ban nhân dân xã không đúng pháp luật thì gia đình ông bạn có thể khiếu nại theo quy định của luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Điều 205. Giải quyết tố cáo về đất đai

1. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

2. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Điều 208. Trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trường hợp gia đình ông bạn và hộ nhận ô 18 có mâu thuẫn với nhau về miếng đất đó thì gia đình ông bạn có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyêt tranh chấp về mảnh đất đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và cósự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

2. Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai?

Thưa luật sư, Tôi tên là Nguyễn Thị Luyến hiện là cán bộ đã nghỉ hưu và hiện nay tôi đang cư trú tại Thành phố Việt Trì- Phú Thọ. xin tổ tư vấn luật đất đai tư vấn giúp tôi một việc như sau:
Tôi có mua một căn nhà thanh lý từ tháng 8/1989 và sử dụng ổn định từ đó tới nay không có tranh chấp gì và cuộc sống rất yên ổn. Với tổng diện tích đất là 417,2m2 Nay do tuổi già và muốn nhường lại đất cho con cái nhưng tôi lại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi làm đơn xin cấp giấy CNQSDĐ thì họ trả lời tôi là chỉ cấp giấy CNQSDĐ cho tôi là 148,9m2 ( đất có nhà) thôi. Tôi muốn hỏi luật sư là tại sao lại như vậy và như vậy có đúng với luật pháp hay không?
Trong thời gian sử dụng tôi vẫn đóng thuế đày đủ rất mong được nhận sự trợ giúp của luật sư.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: huong tran

Cảm ơn bác đã gửi câu hỏi tới chuyên mục. Câu hỏi của bác cháu xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm 2009) thì:

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai 2003 này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (Điều 50);

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (Điều 51);

4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai 2003:

- Đất khu công nghiệp (Điều 90);

- Đất sử dụng cho khu công nghệ cao (Điều 91);

- Đất sử dụng cho khu kinh tế (Điều 92);

8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

10. Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Theo thông tin bác cung cấp thì phần đất trên về nguyên tắc phải được cấp GNCQSDĐ theo quy định, trong trường hợp phần đất không có nhà mà UBND trả lời không được cấp GCN thì có thể phần đất này đang nằm trong diện quy hoạch của xã đã có quyết định thu hồi đất nên không được cấp GCN.

Vì vậy, để biết chính xác thông tin rằng phần đất không được cấp GCN có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, hay vì nguyên nhân nào khác mà không được cấp GCN bác hãy có liên hệ ngay với UBND xã và trực tiếp là Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để biết thêm thông tin về thửa đất, cần thiết yêu cầu họ trả lời nội dung bằng một văn bản để biết được nguyên nhân vì sao không được cấp GCNQSDĐ cho diện tích đất đó.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nông nghiệp bị quy hoạch ?

Luật Minh Khuê tư vấn quy định của pháp luật đất đai về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nông nghiệp bị quy hoạch:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nông nghiệp bị quy hoạch

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Trong trường hợp của bác, mặc dù đã có quy hoạch khu đất của bác thành đất đô thị nhưng UBND huyện lại chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm đối với khu đất đó nên bác vẫn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, gia đình bác vẫn có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục pháp luật quy định.

Gia đình bác nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng thửa đất nông nghiệp từ ông B, vì vậy gia đình bác được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

Trân trọng./.

4. Đất đang tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 1986, gia đình tôi mua ao liền kề đất nhà (trước đây là ao của các cụ sau đó bị công hữu, năm 1986 bố mẹ tôi phải mua lại). Khi mua, địa chính xã có đo đạc và cắm mốc giới hết phần ao nhà tôi. Năm 1995, phó chủ tịch UBND xã quyết định thu hồi 1 phần để làm rãnh thoát nước cho các hộ liền kề. Năm 2003, gia đình tôi lấp toàn bộ ao này thì các hộ liền kề đưa đơn kiện gia đình tôi vì không để rãnh thoát nước. Năm 2005, xã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thông báo đất này đang có tranh chấp nên không được cấp quyền sử dụng đất. Xin hỏi:

1. Phó chủ tịch xã ra quyết định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này là đúng hay sai?

2. Theo quy định, nhà tôi không để rãnh thoát nước đúng hay sai? Vì trước đây khi cấp đất, phiếu thu ghi rằng mua ao đất ở tức là không có diện tích để rãnh thoát nước này.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến ông ty Luật Minh Khuê . Với thắc mắc của bạn, Công ty Luật Minh Khuê xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Phó chủ tịch xã ra quyết định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này là đúng hay sai?

Như bạn trình bày, Phó chủ tịch xã ra quyết định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2005. Căn cứ Điều 52 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

''1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.''

Như vậy, theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền ở đây thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã trong trường hợp này.

Theo quy định pháp luật, đối với đất đang có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó bên xã trả lời không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có căn cứ.

Nếu Phó chủ tịch xã có sự ủy quyền của cơ quan cấp trên trực tiếp hoặc theo sự phân cấp thẩm quyền của cơ quan hành chính tại địa phương thì Phó chủ tịch xã ra quyết định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp của gia đình bạn là có căn cứ.

2. Không để rãnh thoát nước đúng hay sai?

Thời điểm UBND xã ra quyết định thu hồi một phần đất để làm rãnh thoát nước vào năm 1995. Căn cứ Điều 27 Luật đất đai 1993 : ''Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.''

Mặt khác, Khoản 5 Điều 26 Luật đất đai 2013 quy định bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất như sau: "5. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam."

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn cố tình không để rãnh thoát nước cho các hộ gia đình xung quanh là không đúng với quy định của pháp luật.

Trân trọng!

5. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi được thừa kế ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một số thắc mắc cần nhờ công ty tư cần giúp như sau: Bố mẹ tôi có mua một mảnh đất từ năm 2000, đã xây nhà và đã được cấp sổ đỏ. Năm 2016, bố mẹ tôi mất đi và có viết di chúc để lại mảnh đất đó cho vợ chồng tôi. Bây giờ tôi muốn làm thủ tục sang tên cấp sổ đỏ đứng tên tôi thì cần phải làm những gì và lệ phí mất bao nhiêu ?
Cảm ơn luật sư!

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi được thừa kế.

Luật sư tư vấn:

Điều 99 Luật đất đai 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Căn cứ theo quy định trên, trường hợp của bạn nếu di chúc là hợp lệ thì vợ chồng bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Để thực hiện việc sang tên, trước hết vợ chồng bạn cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo di chúc, hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng tử của người để lại di sản;

- Di chúc;

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của người nhận di sản;

- Những giấy tờ khác (nếu có).

Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản.

Tiếp theo, bạn tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất theo thủ tục sau:

+ Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã.

+ Cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

+ Gửi thông báo nộp thuế cho người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Sau khi đã nộp thuế, bạn nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

+ Các giấy tờ về thừa kế như: Di chúc, Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng);

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản;

+ Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

+ Giấy chứng tử;

+ Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cấp mới là 50.000 đồng đối đất có nhà, tài sản khác gắn liền với đất.

Về lệ phí trước bạ: 0.5% giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = 0.5% x Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

Ngoài ra bạn sẽ còn cần nộp lệ phí đo đạc địa chính theo quy định của địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về cấp sổ đỏ được thừa kế, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Đất vườn, ao gắn liền với đất ở có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không ?

Thưa luật sư, Tôi có 3 sào 11 thước đất trong đó có cả đất thổ cư, đất vườn tạp và một phần diện tích ao. Tôi muốn biết khi làm thủ tục cấp sổ đỏ thì tôi có được nghi nhận các loại đất trên không ?
Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 , về việc Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18-12-1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn năm lần hạn mức giao đất ở, bằng năm lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn năm lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai .

Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp giấy chứng nhận theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1-7-2014 được xác định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1-7-2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy định nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định và chưa được xác định lại theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai năm 2003 , nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo các quy định của Luật Đất đai 2013 .

Mọi thắc mắc pháp lý cần tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ, quý khách hàng vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 1900.6162 để được hỗ trợ!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê