Thưa luật sư! Cách đây 2 năm em có mua đất nhưng chưa tách sổ, hiện nay em nộp đơn xin tách sổ và chuyển mục đích sử dụng đất. em có nộp đơn lên phòng tài nguyên môi trường huyện và họ hẹn ngày xuống đo đất và trả hồ sơ. Họ hẹn 15 tháng 8 em lên thì họ bảo chưa xong, sau đó em gọi điện và gặp trực tiếp hỏi thì họ bảo đất em ở đã có nhà nên vừa tách sổ vừa chuyển mục đích sử dụng luôn. Em đồng ý làm cả 2 họ hẹn em 2 tuần nữa để gửi văn bản sang phòng tài nguyên huyện, sau 2 tuần em hỏi thì họ bảo sếp đi công tác, họ lại hẹn tiếp. Đến giờ đã gần 2 tháng mà họ vẫn chưa giải quyết cho em ?

 Vậy em mong luật sư tư vấn giúp em. em phải làm thế nào ạ.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

>>  Tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Luật Công chứng 2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Thông tư 111/2013/TT – BTC

Thông tư số 34/2013/TT-BTC

Thông tư số 124/2011/TT-BTC 

Thông tư số 02/2014/TT-BTC

2. Nội dung phân tích:

- Trước tiên, bạn cần xem xét đảm bảo về nội dung và hình thức mua bán đất đai đúng theo quy định của Luật đất đai 2013 và Luật công chứng 2014. Có nghĩa đất bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp và được phép mua bán chuyển nhượng. Hợp đồng mua bán phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu bạn muốn tách sổ phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu.

Trình tự, thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

- Việc tách thửa cần đảm bảo những quy định sau:

Đảm bảo về quyền định đoạt của chủ sở hữu.

Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu tại nơi có đất.

Đảm bảo phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương."

Như vậy, chỉ cần đảm bảo những điều kiện trên thì trường hợp của bạn sẽ được tiến hành tách thửa, tách sổ. 

- Về thủ tục tách thửa áp dụng theo quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

* Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai - Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

* Thời gian thực hiện tách thửa là không quá 20 ngày

Sau khi nộp hồ sơ văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 

Về lệ phí:

+ Thuế thu nhập cá nhân là 2% áp dụng theo quy định của Thông tư 111/2013/TT – BTC.

+ Lệ phí trước bạ: 0,5 % áp dụng mức thuế suất theo quy định của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011, Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2013 giá tính lệ phí trước bạ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng theo quy định của Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014

“ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.”

Đây là những quy định về điều kiện, trình tự ,thủ tục, thời gian, lệ phí khi bạn muốn tách sổ và chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như quy định về  trình tự thủ tục củacơ quan chức năng khi tiến hành tách sổ và chuyển mục đích sử dụng đất cho bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số:  1900.1940  hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê