Cách đây mấy tháng, có 1 doanh nghiệp họ về quê tôi lấy đất ruộng ( Người dân chúng tôi không biết doanh nghiệp đó thực chất là ai), chỉ nghe cán bộ xã nói là doanh nghiệp lấy đất để trồng rau sạch. Và họ trả người dân với giá 84tr/ sào (360m2). Và khi làm thủ tục để lấy tiền thì có rất nhiều vấn đề xảy ra mà người dân bị mất rât nhiều quyền lợi:

- Doạnh nghiệp họ chỉ biết mua tổng diện tích đất ví dụ (20ha) và trả tiền cho xã là 20 ha nhưng thực chất cán bộ xã chỉ phải trả cho người dân tầm 15 ha còn lại 5ha là bờ ruộng+ đường đi+ kênh mương+ ruộng hoang,...Những diện tích đó có thuộc quyền sở hữu của người dân không?

2 - Ngày xưa khi nhà nước chia ruộng cho nông dân,ví dụ diện tích thực của thửa ruộng đó là (400m2/ 1 sào), nhưng ngày xưa người nông dân phải đóng thuế ruộng nên chỉ dám khai vào diện tích trong sổ lưu bên xã là (360m2=1 sào) để được giảm tiền thuế ruộng. Bây giờ doanh nghiệp họ lấy ruộng người dân chúng tôi yêu cầu đo đạc lại diện tích thực của thửa ruộng thì cán bộ xã bảo không được, vì ngày xưa như thế nào thì để yên như vậy. Luật sư cho hỏi thế có đúng không, và số diện tích thừa đó(400-360=40m2) thuộc quyền sở hữu của ai hay của xã?

3 - Khi họp dân, chủ tịch xã có nói những ruộng đất nào mà ai vỡ hoang nhưng không có tên trong sổ sách thì được hưởng 20% số tiền so với người có sổ sách, khi chúng tôi hỏi thế số diện tích thừa của người dân ( như ví dụ trên là 40m2) thì có được tính là vỡ hoang và được nhận 20% không thì chủ tịch xã không nói gì.  Luật sư cho hỏi thế có đúng với pháp luật không?

4- Nhà tôi và rất nhiều người dân khác gặp phải trường hợp, ngày xưa cán bộ xã làm ăn tắc trách, không ghi chép ruộng nhà tôi vào sổ và bây giờ ruộng nhà tôi và rất nhiều người khác bị cho là vỡ hoang và ngậm ngùi chỉ được nhận tiền với số tiền là 20% của 84tr. Mặc dù ruộng đó là của gia đình chúng tôi được nhà nước chia cho từ đời các cụ rồi. Nhưng 1 câu hỏi đặt ra là nếu cán bộ xã cố tình gạch tên của chúng tôi đi thì sao? và doanh nghiệp khi mua đất họ trả tiền bằng nhau hết, cớ sao xã lại có cái quy định ruộng hoang thì chỉ được 20%, còn 60% thì ai được? Năm vừa rồi người dân chúng tôi bị doanh nghiệp lấy mấy chục ha đất, còn 48ha nữa chuẩn bị lấy, nhưng cứ như cái quy định này thì người dân bị mất hết quyền lợi mà cán bộ xã thì ăn quá nhiều. Rất mong luật sư có sự can thiệp kịp thời để sắp tới nếu có lấy 48ha nữa của nông dân ( mà chắc chắn chuẩn bị lấy) thì người dân được hưởng quyền lợi chính đáng và cho người dân đỡ bức xúc.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tậpchuyên mục tư vấn luật đất đaicủa Công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

I. Căn cứ pháp lý

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP

II. Nội dung

Thứ nhất, về tổng diện tích đất đền bù.

Theo quy định của pháp luật, việc xác định tiền đền bù đất cho dân được xác định trên diện tích đất sử dụng và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đền bù. Như vậy, tổng diện tích đất tính tiền đền bù đất cho dân là tổng diện tích đất nông nghiệp của các hộ dân, số diện tích đất còn lại là bờ kè, kênh mương, đường đi, sẽ thuộc quyền quản lý của nhà nước. Có nghĩa là, số tiền đền bù cho 5ha đất còn lại thuộc nguồn thu ngân sách địa phương, đó chính là số tiền đầu tư cho công tác thủy lợi, giao thông mà chính quyền địa phương đã chi trước đó.

Thứ hai, về diện tích đất nông nghiệp sử dụng thực.

Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về vấn đề này như sau:

"Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.

5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này."

Như vậy, quy định của pháp luật là khi bồi thường, hỗ trợ đền bù về đất thì phải tiến hành đo đạc lại diện tích đất đang sử dụng trên thực tế, việc cán bộ xã không tiến hành đo đạc lại là sai quy định pháp luật. Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 47/2014 thì các bác sẽ được tiền đền bù theo diện tích đo đạc thực tế hiện nay.

Thứ ba, Về diện tích đất do khai hoang.

Diện tích đất do người dân khai hoang thì thuộc diện người sử dụng không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Quy định của pháp luật về vấn đề này như sau:

"Điều 13. Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."\

 Khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Trong trường hợp , hộ gia đình sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 vào mục đích thuộc nhóm đất  nông nghiệp, trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có xác nhận của UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và nếu đáp ứng được điều kiện trên, gia đình sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất với diện tích đền bù là 100% chứ không phải là 20% như cán bộ xã đã trình bày.

Như đã trình bày ở trên, nếu chứng minh được diện tích đất khai hoang của mình là không có tranh chấp, bác và các hộ gia đình khác hoàn toàn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bồi thường 100% diện tích đo đạc thực tế.

Có thể thấy, cán bộ xã bác đã thực hiện sai các quy định của pháp luật trong hoạt động đền bù đất. Để bảo vệ cho quyền lợi của chính mình, các bác nên gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bác vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư đất đai.