Nhưng khi đến tòa án thì tòa án nói là không đủ căn cứ phạt cọc vì không có hợp đồng mua bán đất và bà vợ không ký nên hợp đồng đặt cọc là vô hiệu lực. Vậy tôi xin hỏi luật sư, tôi có đủ căn cứ để phạt cọc bên bán không.

Luật sư trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Nội dung tư vấn:

Theo như thông tin bạn nêu trên thì bạn cần lắm rõ một số nội dung sau để giải quyết vấn đề của bạn:

Thứ nhất, khái niệm đặt cọc theo quy định của pháp luật dân sự ( Bộ luật dân sự năm 2015)

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng đặt cọc thì khi tiến hành đặt cọc thì một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền.... để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chính. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc chỉ mang tính chất giao ước giữa hai bên để ký kết, thực hiện hợp đồng chính, chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc chỉ cần đảm bảo các yếu tố sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Chủ thể tham gia ký kết phải đảm bảo có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự  ( không bị mắc các bệnh tâm thần, bênh khác mất khả  năng nhận thức và điều khiển hành vi, không nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khách bị tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự bị hạn chế quyền thưc hiện các giao dịch.....) phải đảm bảo việc tự nguyện ký kết hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc chỉ để các bên đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở đây nếu người chồng hoàn toàn đảm bảo năng lực ký kết hợp đồng thì người chồng vẫn sẽ phải chịu trách nhiệm theo nội dung hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng này chưa có việc chuyển dịch quyền sử dụng đất nên người chồng hoàn toàn có đủ thẩm quyền ký kết. Chỉ đến khi ký kết hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất thì hợp đồng đó mới cần chữ ký hoặc văn bản ủy quyền của người vợ ( mới đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng).

Còn đối với hợp đồng đặt cọc việc vợ của người đó có ký hay không sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc có nghĩa là ở đây hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực. Trong trường hợp của bạn, bạn có quyền kháng cáo lên tòa án nhân dân cấp tỉnh để yêu cầu xét xử lại vấn đề của bạn.

Thứ hai, hình thức phạt cọc theo quy định của pháp luật dân sự và theo hợp đồng của bạn:( khoản 2 Điều 328 BLDS 2015)

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ngay cả trong trường hợp bạn không có thỏa thuận vấn đề này trong hợp đồng thì pháp luật dân sự cũng quy định rất rõ về vấn đề này để bạn áp dụng. Trên cơ sở quy định của pháp luật thì quyền lợi của bạn hoàn toàn có thể đảm bảo trong trường hợp này nếu bạn có đủ căn cứ về việc phía bên kia không bán mảnh đất nữa và từ chồi việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê