1. Việc hòa giải tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập

Trong thời gian vừa qua Trung tâm trợ giúp pháp lý tỉnh Đồng Nai có nhận đơn yêu cầu trợ giúp pháp lý một số trường hợp tranh chấp đất đai cho đối tượng trong giai đọan hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã:
Qua việc cử Luật sư, Trợ giúp viên tham gia hòa giải cũng như trong quá trình tư vấn pháp luật cho người dân vừa qua thấy rằng việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở có những vấn đề chưa thống nhất trong nhận thức cũng như cách làm của cán bộ làm công tác hòa giải.
Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở có hiệu lực từ ngày 5-1-1999 quy định:
“ Hoạt động hòa giải ở cơ sở là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau những vi phạm pháp luật và tranh chấp nhỏ nhằm mục đích giữ gìn sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư. Hình thức hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp lệnh này được thực hiện thông qua hoạt động của tổ hòa giải hoặc các tổ chức thích hợp khác của nhân dân ở xã, ấp, tổ dân phố, cụm dân cư phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội và phong tục tập quán tốt đẹp của nhân dân. Việc hòa giải phải được tiến hành trong trường hợp khi có mâu thuẫn xích mích giữa cá nhân với nhau, tranh chấp về quyền và lợi ích phát sinh từ quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình; những vi phạm pháp luật khác mà theo quy định của pháp luật chưa đến mức phải bị xử lý bằng biện pháp hình sự hoặc biện pháp hành chính”.

Tại các Ðiều 135 và 136 của Luật Ðất đai năm 2003 là khi xảy ra tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn ( sau đây gọi chung là UBND cấp xã ) nơi có đất tranh chấp. Chỉ sau khi UBND cấp xã đã tiến hành hòa giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì mới được phép khởi kiện, yêu cầu tòa án giải quyết (nếu thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án).
Với quy định này, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian qua việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở có những vướng mắc sau :
+ Một là trường hợp UBND cấp xã triệu tập nhiều lần nhưng người bị kiện cố tình không đến, cho nên không thể tiến hành hòa giải được. Như vậy, nếu người bị kiện cố tình trốn tránh việc tham gia hòa giải thì tranh chấp sẽ kéo dài thời gian hòa giải mà nếu chưa qua hòa giải được ở địa phương thì Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện mà hiện nay cũng chưa có chế tài nào quy định xử lý đối với trường hợp này.

Nhưng đối các quy định của pháp luật về giải quyết khiếu kiện hành chính hoặc giải quyết tranh chấp lao động đều có quy định trong trường hợp đơn khiếu nại không được giải quyết hoặc tranh chấp lao động không được hòa giải tại cơ sở trong thời hạn pháp luật quy định thì người khiếu nại, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện đến Tòa án. Ngay trong Bộ luật Tố tụng dân sự cũng có quy định, trường hợp bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn cố tình vắng mặt thì tòa án lập biên bản về việc không tiến hành hòa giải được để đưa vụ án ra xét xử. Do đó, không thể cứng nhắc là phải có biên bản hòa giải mới thụ lý đơn khởi kiện mà nếu người khởi kiện cung cấp được các tài liệu về việc UBND cấp xã đã triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà người bị kiện cố tình vắng mặt thiết nghĩ thì tòa án vẫn thụ lý vụ án để giải quyết.

+ Hai là, trong thực tế, tranh chấp đất đai xảy ra rất nhiều dạng, vậy loại tranh chấp nào phải qua hòa giải tại cấp xã? Ðây là vấn đề có nhiều cách hiểu khác nhau. Nơi này thì cho rằng chỉ có loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn các tranh chấp về hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng thì hông bắt buộc phải quan hào giải.

Ngược lại, ở nơi khác thì lại khẳng định tất cả các tranh chấp đất đai kể cả các tranh chấp hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã trước khi khởi kiện đến tòa án.

Tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại cấp xã theo quy định của Luật Ðất đai năm 2003 hiện nay chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể tranh chấp nào hòa giải nhưng xuất phát từ tính chất các quan hệ tranh chấp cần được hiểu theo nghĩa hẹp là loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất còn các tranh chấp thừa kế, hôn nhân gia đình có liên quan đất đai thì tùy từng trường hợp phải qua hòa giải chứ không bắt buộc tất cả. Chẳng hạn tranh chấp về thừa kế đất đai người chết không có để lại di chúc nhưng các đồng thừa kế không thống nhất với nhau trong việc xác định di sản thừa kế thì cần phải qua hòa giải một bước ở cấp xã, còn nếu các đồng thừa kế đã thống nhất với nhau đây là di sản thừa kế nhưng còn vướng mắc ở cách chia thì không cần phải qua hòa giải. Còn đối với tranh chấp về hợp đồng thì đã được quy định rất cụ thể trong Bộ luật dân sự về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Ngoài ra, theo quy định tại Ðiều 135 Luật Ðất đai năm 2003 thì UBND cấp xã phải phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận để tiến hành hòa giải. Trong thực tế, do không nắm vững các quy định của pháp luật cho nên nhiều trường hợp thành phần tham gia hòa giải ở cấp xã không đúng. Chẳng hạn như không có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên của mặt trận mà chỉ có thường trực UBND, cán bộ địa chính, tư pháp và đại diện một số hội, đoàn thể ở xã mà quên mất thành phần cần có là đại diện Ủy ban MTTQ. Các vụ hoà giải trên đây tuy không đúng với quy định của Luật Đất đai song, không có gì đáng nói, nếu đã được hòa giải thành. Điều đáng nói là, khi các bên tranh chấp hòa giải không thành đã tiến hành khởi kiện theo trình tự của Bộ luật tố tụng dân sự. Nhưng do biên bản hòa giải không có Ủy ban MTTQ tham gia hòa giải nên tòa án đã căn cứ Nghị quyết 02/2004 ngày 10.8.2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao trả lại đơn cho người khởi kiện. Có vụ, khi nhận đơn, thẩm phán được phân công không kiểm tra kỹ biên bản hòa giải do các xã, thị trấn lập đã quyết định thụ lý. Nhưng đến khi chuẩn bị đưa ra xét xử thì mới phát hiện trong biên bản hòa giải tại cơ sở cũng không có Mặt trận tham gia nên tòa án phải tạm dừng giải quyết vụ việc và yêu cầu đương sự về lại cấp cơ sở yêu cầu hòa giải lại có đủ thành phần theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai nói trên. Thế là vụ việc kéo dài, gây nhiều phiền phức cho các bên đương sự và cho cả chính quyền, các đoàn thể ở địa phương.

Ngòai ra còn nhiều trường hợp khác là UBND tổ chức hòa giải nhưng không giao biên bản để người khởi kiện nộp cho Tòa án, kéo dài nhiều tháng đến cả năm.

Tranh chấp đất đai bao giờ cũng là cũng chiếm một số lượng lớn trong các vụ án dân sự ở các địa phương, nhưng trong quan hệ đất đai thường phức tạp do vậy việc định hướng hòa giải đối với cấp xã đôi khi cũng rất khó khăn, nhưng thực tế cũng có trường hợp địa phương cố tình hòa giải theo hướng có lợi cho một phía.

Có thể nêu một trường hợp của bà N là người nghèo lại không am hiểu pháp luật cộng với tính chất phát thật thà thương anh em nên dẫn đến sự việc càng rắc rối và nhiều bất lợi về mặt pháp lý .

Có thể nêu sơ bộ vụ việc như sau năm 1977 bà N có mua một miếng đất bằng giấy tay của bà dì ruột nhưng lúc đó bà N chưa có gia đình nên không có nhu cầu ở riêng, năm 1986 ông anh ruột lúc đó khó khăn có gia đình nhưng không có nhà ở nên bà N nghe lời mẹ cho vợ chồng ông anh cất nhà ở trên đất đó, vì miếng đất này cũng nằm trong khuôn viên với nhà mẹ ruột cũng mua của bà dì. Sau khi lập gia đình bà N được người em ruột cho muợn miếng đất khác để cất nhà nên bà vẫn để cho vợ chồng ông anh ở, đến năm 1997 ông anh chết, năm 1998 bà chị dâu đi đăng ký kê khai khi bà hay được thì bà chị dâu hứa sau khi đăng ký xong sẽ trả cho bà nghe vậy nghĩ chị em nên thôi. Sau này khi bà chị dâu có nhận được một số tiền lớn đền bù đất đai nên bà có ý đòi lại thì phát sinh tranh chấp. Giờ này giấy tay mua trước đây không còn chỉ có giấy xác nhận lại của bà dì nay đã 90 tuổi.

Sự việc được UBND phường hòa giải hai lần, lần thứ nhất trung tâm có cử Luật sư tham gia hòa giải, bên phía người chị dâu bà N ngay từ đầu cho rằng đây là đất của cha mẹ để lại, nhưng trong buổi hòa giải có nêu muốn đưa cho bà N một số tiền là năm mươi triệu đồng để bà N rút đơn khiếu nại nhưng bà N phát biểu là không đồng ý chỉ muốn lấy lại đất, cán bộ địa chính nói với bà N là nếu không lấy tiền kiện lên trên là mất trắng, cuối buổi hòa giải có đọc lại biên bản cho các bên nghe bà N phát hiện trong biên bản không có ghi phần bên kia đề nghị đưa cho bà N năm mươi triệu nên bà khiếu nại, cán bộ hòa giải giải thích là sẽ bổ sung sau vào biên bản nhưng khi gửi hồ sơ lên UBND thành phố giải quyết bà N phát hiện không có bổ sung ý này trong biên bản thấy bất lợi cho mình nên bà khiếu nại và UBND Thành phố trả hồ sơ về hòa giải lại. Lần hòa giải sau phía bên kia có Luật sư tư vấn nên họ không nêu ý kiến trả cho bà N 50 triệu nữa, qua sự việc trên vấn đề muốn nói ở đây hòa giải ở địa phương đôi khi không đúng bản chất là tôn trong sự thỏa thuận của các bên mà có sự định hướng giải quyết của cán bộ hòa giải hoặc giải thích pháp luật có lợi cho một phía, do đó sự tham gia của Luật sự hoặc trợ giúp viên ở giai đọan hòa giải cũng rất quan trọng, giúp các bên tôn trọng sự thật khách quan của vụ việc.

Một trường hợp khác là địa phương cho rằng bên khiếu nại không có cơ sở nên không hoà giải. Hòa giải không phải là một cấp giải quyết mà có tranh chấp thuộc phạm vi hòa giải thì địa phương phải hòa giải nhằm hạn chế những phát sinh khác không đáng có, thông qua hoà giải còn nhằm mục đích tuyên truyền giải thích pháp luật để người dân hiểu được bản chất của vấn đề mà tự nguyện chấp hành.

Vụ việc của ông T ông đã có nhiều đơn gởi đến UBND xã tranh chấp đất đai với ông C, sự việc kéo dài hơn một năm UBND xã vẫn không giải quyết nên ông gửi đến UBND huyện, Thanh tra huyện đã hai lần có phiếu chuyển đơn yêu cầu UBND xã tổ chức hòa giải nhưng UBND xã vẫn không hòa giải vì cho rằng việc khiếu nại của ông T là không có cơ sở. Ông T đã đến Trung tâm yêu cầu trợ giúp pháp lý, vì ông T là người có công với cách mạng nên Trung tâm đã cử Luật sư tham gia, Luật sư đã có một bước làm việc với UBND xã để họ nắm được mục đích hòa giải chứ không phải là giải quyết vụ việc vì vậy nếu không có cơ sở cũng phải tổ chức hòa giải để giải thích vận động ông T rút đơn khiếu nại.

Từ những vụ việc trên xãy ra ở một số địa phương đã thể hiện thực trạng Luật Đất đai năm 2003 đã có hiệu lực hơn 4 năm nay nhưng việc quán triệt đầy đủ về tinh thần và những quy định của Luật chưa được thống nhất trong các nghành các cấp có thẫm quyền giải quyết vừa gây hao tốn thời gian và công sức, gây phiền hà cho công dân, không đúng với tinh thần cải cách hành chính, tư pháp trong tình hình hiện nay .

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(ANTĐ) - Năm 1992 tôi có mua nhà, đất của vợ chồng ông bà L có làm giấy chuyển nhượng viết tay với nhau, tiền nhà tôi đã giao đầy đủ. Nhiều năm qua tôi đã xây dựng nhà cửa ở ổn định, nhưng chưa làm “sổ đỏ”, thì bỗng nhiên con của ông bà L đến đòi nhà, đất mà tôi đang ở và nói rằng giấy tờ mua bán nhà đất của tôi là không hợp pháp và sẽ yêu cầu tòa hủy. Tôi xin hỏi giấy mua bán của tôi viết tay như vậy có hợp pháp không? Tôi có buộc phải trả lại nhà, đất không nếu giấy mua bán bị hủy? H.T.Y (Đọ Xá, Bắc Ninh)

Trả lời: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà được xác lập vào năm 1992, sau ngày 1-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.
Theo đó giấy tờ mua bán viết tay mà bà đã ký với ông bà L không có chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không hợp pháp. Nhưng thực tế, thời kỳ này rất nhiều trường hợp không tuân thủ pháp luật khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó pháp luật cũng có một số điều chỉnh cho phù hợp.

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 thì đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 mà sau ngày 15-10-1993 mới phát sinh tranh chấp sẽ được Tòa án giải quyết như sau:

a. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp đồng vô hiệu.
b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân có thẩm quyền, ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Như vậy, tuy hợp đồng mua bán nhà, đất của bà là trái pháp luật nhưng hai bên mua bán đã thực hiện việc giao nhận tiền và nhà, đất và bà đã xây dựng nhà ở trên đất đó mà bên bán không có chuyện phản đối thì nếu có yêu cầu Toà giải quyết tranh chấp hợp đồng thì Toà sẽ căn cứ vào quy định nêu trên để công nhận hợp đồng mua bán có hiệu lực thi hành.

Có bắt buộc phải qua hòa giải cấp cơ sở?
(ANTĐ) - Tôi đang làm tại một công ty cổ phần, có hợp đồng lao động đang còn hiệu lực. Sau một lần công ty bị mất tài sản, tôi là một trong những người có mặt tại nơi xảy ra vụ trộm nên bị nghi ngờ và tôi đã bị buộc thôi việc. Thấy mình bị oan, tôi muốn được trình bày nhưng giám đốc không muốn nghe. Giám đốc nói rằng tôi có thể khiếu nại đến công ty để tiến hành hòa giải. Nhưng tôi biết những người thân thuộc của giám đốc đều giữ những chức vụ quan trọng trong ban giám đốc và tổ chức công đoàn của công ty, nên có việc hòa giải thì họ cũng chẳng đứng về phía người lao động như tôi... Vậy tôi xin hỏi tôi có thể khởi kiện ra tòa mà không không cần qua hòa giải tại cơ quan không? Và việc hòa giải tại cơ sở được quy định như thế nào?
Nguyễn Thị Thắm Tươi (Nam Định)

+ Bộ luật Lao động đã quy định những cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lao động cá nhân bao gồm: Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động và Tòa án nhân dân.

Theo như chị trình bày chị không tin tưởng thành phần có thể tham gia hòa giải vì họ đều là người thân của giám đốc, điều đó có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chị. Trường hợp của chị bị chủ sử dụng lao động đơn phương chấm dứt hợp đồng, nên theo quy định tại Bộ luật Lao động đây là một trong những tranh chấp lao động cá nhân có thể yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết mà không bắt buộc phải phải qua hòa giải tại cơ sở: Vậy chị có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu giải quyết.

+ Những trường hợp bắt buộc phải qua hòa giải cấp cơ sở thì việc hòa giải tại cơ sở được quy định như sau:

1. Thời hạn hòa giải là không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải;

2. Tại phiên họp hòa giải phải có mặt hai bên tranh chấp. Các bên tranh chấp có thể cử đại diện được ủy quyền của họ tham gia phiên họp hòa giải.

Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động đưa ra phương án hòa giải để hai bên xem xét.

Trường hợp hai bên chấp nhận phương án hòa giải thì Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải thành, có chữ ký của hai bên tranh chấp, của chủ tịch và thư ký hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động. Hai bên có nghĩa vụ chấp hành các thỏa thuận ghi trong biên bản hòa giải thành.

Trường hợp hai bên không chấp nhận phương án hòa giải hoặc một bên tranh chấp đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng thì hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải không thành có chữ ký của bên tranh chấp có mặt, của chủ tịch và thư ký hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động.

Bản sao biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành phải được gửi cho hai bên tranh chấp trong thời hạn một ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản;

3. Trường hợp hòa giải không thành hoặc hết thời hạn giải quyết theo quy định tại khoản 1 nêu trên mà hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động không tiến hành hòa giải thì mỗi bên tranh chấp có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Trong tổng số các vụ tranh chấp, khiếu kiện ở các địa phương trong tỉnh, số vụ tranh chấp thuộc lĩnh vực đất đai chiếm từ 55% đến 70%. Vì vậy, hòa giải tranh chấp đất đai (TCĐĐ) chiếm một số lượng đáng kể trong hoạt động hòa giải cơ sở (HGCS). Nhưng thực tế, hiệu lực của biên bản hòa giải còn rất hạn chế, áp dụng chưa được thống nhất, làm ảnh hưởng đến hiệu quả các bước giải quyết tiếp theo.

Theo ông Ngô Tùng Hiếu - Chánh thanh tra Sở TN&MT tỉnh Bình Định thì HGCS là một thủ tục không thể thiếu trong giải quyết TCĐĐ. Luật Đất đai (LĐĐ) 2003 quy định thủ tục hòa giải mang tính bắt buộc. Theo đó, hòa giải TCĐĐ được tiến hành qua 3 bước: tự hòa giải, HGCS, hòa giải tại UBND cấp xã và được coi là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết TCĐĐ, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Dù hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã không phải là thủ tục tố tụng theo Bộ luật Tố tụng dân sự, nhưng theo Luật Đất đai năm 2003, tòa án chỉ thụ lý giải quyết TCĐĐ khi việc tranh chấp đó đã được hòa giải tại UBND cấp xã. Pháp luật hiện hành còn có nhiều quy định khuyến khích và ưu tiên áp dụng hình thức hòa giải để giải quyết TCĐĐ ngay tại cơ sở, góp phần hạn chế những khiếu kiện phức tạp không đáng có, hạn chế sự tốn kém thời gian, tiền bạc của công dân, cơ quan nhà nước trong các vụ tranh chấp.

Tuy nhiên, nhiều lãnh đạo cấp xã cho rằng, LĐĐ 2003 lại chưa có quy định cụ thể nào về hiệu lực của biên bản hòa giải. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, sau khi UBND có thẩm quyền căn cứ vào biên bản hòa giải của UBND cấp xã ra quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ, các đương sự không có quyền khởi kiện vụ án dân sự. Nhưng nếu không đồng ý thì tùy theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 162 NĐ181, đương sự có quyền khiếu nại. Như trường hợp TCĐĐ giữa 2 anh em ông P.K. và bà P.T.H. ở xã Th., huyện T là một ví dụ. Ông K. và bà H. cùng xây nhà sinh sống trên một thửa đất do cha mẹ để lại, nhưng không có di chúc. Dần dần 2 gia đình ông K. và bà H. có mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp chỉ giới đất đai. Đã có hòa giải cơ sở và biên bản hòa giải thành của UBND xã Th, thửa đất của cha mẹ được chia đôi cho 2 người. UBND huyện T. căn cứ biên bản hòa giải thành của UBND xã Th. và nguồn gốc đất của anh em ông K. ra quyết định cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ cho ông K. và bà H. Nhưng sau đó ông K. phản ứng việc UBND huyện T. chia đôi diện tích đất ở; ông đã chứng minh rằng ông đã có công bồi trúc thửa đất của cha mẹ từ trũng thấp thành đất ở. Mặt khác, ông là con trai trưởng, phải lo thờ cúng hương hỏa ông bà, nên tiếp tục khiếu nại lên UBND huyện T. yêu cầu bà H. bớt lại phần đất thừa hưởng hoặc hoàn trả công bồi trúc thửa đất, đóng góp thờ tự… Vì vậy nội dung của biên bản HGCS trước đây không còn là căn cứ cho việc giải quyết tiếp theo của vụ ông K.
Vấn đề đặt ra là pháp luật hiện hành chưa quy định cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận, trình tự công nhận, hiệu lực bắt buộc của các bên thực hiện biên bản hòa giải thành đối với các trường hợp hòa giải thành, như hợp đồng mua bán, tặng, cho, thuê nhà, đất… Vì thế, hiệu lực của biên bản hòa giải thành trong các trường hợp trên không xác định được trong thực tế. Vai trò của công tác hòa giải và giá trị pháp lý của biên bản hòa giải thành do UBND cấp xã lập không được tôn trọng một cách đúng nghĩa. Từ đó, có không ít số vụ TCĐĐ khi tòa án, hoặc UBND cấp huyện giải quyết thiếu thủ tục HGCS, hoặc nội dung HGCS quá sơ sài; nhiều trường hợp các cơ quan này phải chuyển vụ việc yêu cầu HGCS trở lại, gây mất thời gian và phiền hà cho đương sự.

>> THAM KHẢO DỊCH VỤ : Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

2. Việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện như thế nào ? Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai ?

Hoạt động giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện như thế nào theo quy định của Luật đất đai năm 2013 ? Hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào trong Luật đất đai năm 2013 ?
Xin cám ơn luật sư !

Việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện như thế nào ? Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về quản lý và sử dụng đất, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Thứ nhất: Hoạt động giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 199 Luật đất đai năm 2013 quy định việc giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể như sau:

- Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Việc giám sát và phản ánh phải bảo đảm khách quan, trung thực, đúng pháp luật; không được lợi dụng quyền giám sát để khiếu nại, tố cáo không đúng quy định của pháp luật, làm mất trật tự xã hội; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác các thông tin do mình phản ánh.

- Nội dung giám sát của công dân trong quản lý và sử dụng đất đai:

+ Việc lập, điều chỉnh, công bố, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

+ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Việc thu, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai; định giá đất;

+ Việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Hình thức giám sát của công dân trong quản lý và sử dụng đất đai:

+ Trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết;

+ Gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát.

- Trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và tổ chức đại diện cho người dân:

+ Kiểm tra, xử lý, trả lời bằng văn bản theo thẩm quyền;

+ Chuyển đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong trường hợp không thuộc thẩm quyền;

+ Thông báo kết quả cho tổ chức, cá nhân đã phản ánh.

Thứ hai: Hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai được quy định trong Luật đất đai năm 2013 như sau:

Hòa giải tranh chấp về đất đai được quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013, theo đó Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>> Tham khảo một số văn bản hướng dẫn về vấn đề trên:

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất

3. Hướng dẫn về thủ tục hòa giải về tranh chấp đất đai ?

Giải quyết tranh chấp đất đai Kính chào luật sư tôi tên là Nguyễn Thị Sen trú tại khu phố 11TT, Quảng Trị. Tôi có câu hỏi xin được luật sư giải đáp Gia đình tôi có một mảnh đất 41 m vuông thời gian gần đây đã xãy ra tranh chấp ranh giới với hộ kề bên do mâu thuẫn quá nhiều nên tôi đã gửi lên UBND giải quyết hòa giải và được UBND tổ chức hòa giải lần 1 nhưng khi tôi thấy địa chính của UBND đo đạc chưa khách quan còn nhiều thiếu sót và tôi muốn hòa giải lần 2 nhưng đợi lâu mà vẫn không thấy UBND gửi giấy mời lên để hòa giải lần 2 vậy cho tôi hỏi phải làm thế nào để UBND hòa giải lần 2 cho tôi? Nếu hòa giải 1 lần mà không được thì tôi có thể gửi đơn lên tòa án được không?
Tôi xin cám ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

1. Thứ nhất về vấn đề bạn cần làm gì để UBND xã hòa giải lần 2?

Căn cứ khoản 3,4 Điều 61 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;

4. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định."

Căn cứ khoản 4 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo."

Như vậy, theo quy định trên thì thời gian giải quyết hòa giải là 45 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ.Nếu khi hết thời hạn trên mà UBND xã không tiến hành việc hòa giải thì bạn có quyền nộp đơn khiếu nại tới UBND xã nơi bạn nộp đơn hòa giải theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

2.Thứ hai về vấn đề khi hòa giải lần 1 không thành thì có thể gửi đơn ra tòa án được không?

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 của Quốc hội:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"

Như vậy bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ?

4. Giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào?

Thưa luật sư, xin hỏi: Giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào? Cảm ơn!

Giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào?

Trả lời:

- Căn cứ Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định về trình tự giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Tiếp theo, căn cứ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015​ quy định về trình tự khởi kiện đơn như sau:

Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này.

Điều 191. Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện

1. Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

a) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

b) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

c) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

d) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

4. Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?

5. Hòa giải về tranh chấp đất đai và làm thủ tục chuyển nhượng ?

Thưa luật sư!Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cho tôi như sau:Bố mẹ tôi có một mảnh đất vườn thổ cư để lại cho hai anh em chúng tôi từ những năm 1970, được chia làm 4 thửa :1, 2, 3, 4. Thửa thứ 01 và thửa thứ 03 là của tôi, thửa thứ 02 và 04 là của em trai tôi và đã được nhà nước cấp sổ đỏ từ năm 1993.

Nhưng trong thời gian dài sử dụng, chúng tôi thấy không tiện nên hai anh em chúng tôi cùng thỏa thuận nhất trí chuyển đổi thửa gia đình tôi thứ 02 liền thửa thứ 01, thửa thứ 03 liền thửa thứ 04 là của em trai tôi để sử dụng thuận tiện. Hai anh em chúng tôi đã làm bản cam kết chuyển đổi có đầy đủ chữ ký của cả vợ chồng gia đình hai bên, và cả bên nội, bên ngoại làm chứng ký kết, không bên nào vi phạm biên bản và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính làm chuyển đổi. Hai anh em chúng tôi nhất trí cùng lên UBND xã, đã được cán bộ địa chính ký xác nhận chuyển đổi và được chủ tịch UBND xã chứng thực đóng dấu đỏ. Nhưng từ đó đến nay đã hơn 10 năm trôi qua, gia đình tôi đã nhiều lần yêu cầu gia đình em tôi cùng lên UBND xã làm thủ tục hồ sơ chuyển nhượng sang tên để thực hiện những gì đã ký kết thì gia đình em tôi không chịu, thậm chí còn gây sự cùng với những đòi hỏi sách nhiễu vô lý khác không hề nằm trong biên bản.

Trong biên bản có ghi biên bản lập làm 03 bản, mỗi bên giữ 01 bản, 01 bản nộp chính quyền làm bằng chứng, nếu bên nào vi phạm thì sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.Vậy luật sư cho tôi hỏi, liệu bây giờ gia đình tôi lên UBND xã làm hồ sơ chuyển nhượng thực hiện mọi cam kết và thực hiện nghĩa vụ tài chính chuyển đổi mà không có gia đình em tôi thì UBND xã và cán bộ địa chính có giúp tôi làm thủ tục chuyển nhượng không hay vẫn nằm trong tranh chấp.? Còn gia đình em tôi không thực hiện nội dung trong biên bản đã cam kết, thậm chí còn gây cản trở cho gia đình tôi.

Vậy gia đình em tôi có bị chính quyền xử lý gì không? Nếu bên hòa giải không được thì tôi phải làm như thế nào?

Hòa giải về tranh chấp đất đai và làm thủ tục chuyển nhượng

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai gọi số: 1900.1940

Trả lời:

Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính:

4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

Vậy chỉ cần hồ sơ của bạn hợp lệ là bạn có quyền chuyển đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không cần sự có mặt của mặt của em bạn. Vì giấy cam kết của bạn đã có chứng thực của xã nơi có đất. Nếu như em abnj không thực hiện đúng cam kết thì bạn có thể kiện em bạn ra Tòa và đòi thực hiện đúng như cam kết hoặc bồi thường theo quy định của pháp luật. Tùy thuộc vào việc cản trở của em bạn thì có thể bị quy vào trường hợp gây rồi mất trật tự công cộng và bị xử phạt hành chính.

+ Việc hòa giải tranh chấp đất:

- Trước hết nhứng tranh chấp đát đai được khuyến khích tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở, như vậy UBND cấp xã sẽ giúp đỡ gia đình về việc giải quyết tranh chấp này. Theo đó hủ tịch UBND cấp xã phối hợp với tổ chức có liên quan khác có trách nhiệm tổ chức hòa giải .

-Thủ tục: Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành

Quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do đó UBND xã được coi là hòa giải đúng pháp luật khi tuân thủ đủ những quy định trên. Nếu như vụ việc đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy xét thấy việc hòa giải tại cấp xã không thành, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

6. Tranh chấp đất đai không thể hòa giải được ở Phường ?

Xin chào luật sư ! Xin cho tôi hỏi: Nhà tôi đang ở tầng 2 tập thể ,phía trước mặt là khu đất trống. Nhà dưới tầng 1 lấn ra đã có nhà tạm từ 1993 , đến 2014 đập đi xây nhà kiên cố,có lên nhà tôi xin xây cao hơn mặt sàn chung của khu tập thể, nhưng tôi không đồng ý. Sau đó họ vẫn xây cao hơn 30cm không gian phía trước mặt nhà tôi và đòi sử dụng cả phần không gian trên mặt trần đó.

Tôi không đồng ý và xảy ra tranh chấp, tôi đã làm đơn ra phường, phường đã vào hòa giải, nhà dưới họ không nghe. Vậy tôi phải đến đâu làm gì tiếp luật sư?

Xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Tranh chấp đất đai không thể hòa giải được ở Phường?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Như vậy gia đình hai bạn đã được hòa giải ở UBND Xã/phường mà không thành, bạn sẽ được giải quyết theo thủ tục quy định tại Điều 203 nêu trên.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài tư vấn pháp luật, gọi: 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê