1. Việc hòa giải tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập

Trong thời gian vừa qua nhiều Trung tâm trợ giúp pháp lý ở hầu hết các tỉnh thành, cũng như các công ty Luật, văn phòng luật sư có nhận đơn yêu cầu của công dân trong một số trường hợp tranh chấp đất đai trong giai đoạn hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã.

Qua việc cử Luật sư, Trợ giúp viên tham gia hòa giải cũng như trong quá trình tư vấn pháp luật cho người dân vừa qua thấy rằng việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở có những vấn đề chưa thống nhất trong nhận thức cũng như cách làm của cán bộ làm công tác hòa giải.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 2 Luật Hòa giải cơ sở năm 2013 thì:

"1. Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này."

Tại các Ðiều 202 Luật Đất đai năm 2013 khi xảy ra tranh chấp đất đai Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp. Sau khi UBND cấp xã đã tiến hành hòa giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì có thể yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để giải quyết hoặc có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Với quy định này, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian qua việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở có những vướng mắc sau:

Một là, trường hợp UBND cấp xã triệu tập nhiều lần nhưng người bị kiện cố tình không đến, cho nên không thể tiến hành hòa giải được. Như vậy, theo quy định trước đây thì nếu người bị kiện cố tình trốn tránh việc tham gia hòa giải thì tranh chấp sẽ kéo dài thời gian hòa giải mà nếu chưa qua hòa giải được ở địa phương thì Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện. Tuy nhiên, hiện tại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sau thời gian 45 ngày hòa giải không thành hoặc không thể tiến hành hòa giải được thì các bên tranh chấp đất đai có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai cho mình lập một Biên bản hòa giải không thành để có thể tiến hành các bước tiếp theo, có thể tiếp tục yêu cầu lên cấp trên hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Hai là, trong thực tế, tranh chấp đất đai xảy ra rất nhiều dạng, vậy loại tranh chấp nào phải qua hòa giải tại cấp xã? Ðây là vấn đề có nhiều cách hiểu khác nhau. Nơi này thì cho rằng chỉ có loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn các tranh chấp về hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng thì không bắt buộc phải qua hòa giải tại cơ sở. Ngược lại, ở nơi khác thì lại khẳng định tất cả các tranh chấp đất đai kể cả các tranh chấp hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã trước khi khởi kiện đến Tòa án. Khi đó, ở từng địa phương khác nhau sẽ có cách giải quyết hòa giải khác nhau.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Ðiều 202 Luật Ðất đai năm 2013 thì UBND cấp xã phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận để tiến hành hòa giải. Trong thực tế, do không nắm vững các quy định của pháp luật cho nên nhiều trường hợp thành phần tham gia hòa giải ở cấp xã không đúng. Chẳng hạn như không có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên của mặt trận mà chỉ có thường trực UBND, cán bộ địa chính, tư pháp và đại diện một số hội, đoàn thể ở xã mà quên mất thành phần cần có là đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam. Các vụ hoà giải trên đây tuy không đúng với quy định của Luật Đất đai, song, không có gì đáng nói, nếu đã được hòa giải thành. Điều đáng nói là, khi các bên tranh chấp hòa giải không thành đã tiến hành khởi kiện theo trình tự của Bộ luật tố tụng dân sự, do biên bản hòa giải không có Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tham gia hòa giải (áp dụng đối với một số trường hợp bắt buộc phải tiến hành hòa giải cơ sở) nên Tòa án đã căn cứ điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và được hướng dẫn chi tiết tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP để trả lại đơn cho người khởi kiện vì chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, còn nhiều trường hợp khác là UBND xã tổ chức hòa giải nhưng không giao biên bản để người khởi kiện nộp cho Tòa án, kéo dài nhiều tháng đến cả năm. Tranh chấp đất đai bao giờ cũng là cũng chiếm một số lượng lớn trong các vụ án dân sự ở các địa phương, nhưng trong quan hệ đất đai thường phức tạp do vậy việc định hướng hòa giải đối với cấp xã đôi khi cũng rất khó khăn, nhưng thực tế cũng có trường hợp địa phương cố tình hòa giải theo hướng có lợi cho một phía.

Ví dụ:
Có thể nêu một trường hợp của bà N là người nghèo lại không am hiểu pháp luật cộng với tính chất phát thật thà thương anh em nên dẫn đến sự việc càng rắc rối và nhiều bất lợi về mặt pháp lý.

Có thể nêu sơ bộ vụ việc như sau năm 1977 bà N có mua một miếng đất bằng giấy tay của bà dì ruột nhưng lúc đó bà N chưa có gia đình nên không có nhu cầu ở riêng, năm 1986 ông anh ruột lúc đó khó khăn có gia đình nhưng không có nhà ở nên bà N nghe lời mẹ cho vợ chồng ông anh cất nhà ở trên đất đó, vì miếng đất này cũng nằm trong khuôn viên với nhà mẹ ruột cũng mua của bà dì. Sau khi lập gia đình bà N được người em ruột cho muợn miếng đất khác để cất nhà nên bà vẫn để cho vợ chồng ông anh ở, đến năm 1997 ông anh chết, năm 1998 bà chị dâu đi đăng ký kê khai khi bà hay được thì bà chị dâu hứa sau khi đăng ký xong sẽ trả cho bà nghe vậy nghĩ chị em nên thôi. Sau này khi bà chị dâu có nhận được một số tiền lớn đền bù đất đai nên bà có ý đòi lại thì phát sinh tranh chấp. Giờ này giấy tay mua trước đây không còn chỉ có giấy xác nhận lại của bà dì nay đã 90 tuổi.

Sự việc được UBND phường hòa giải hai lần, lần thứ nhất Trung tâm trợ giúp pháp lý có cử Luật sư tham gia hòa giải, bên phía người chị dâu bà N ngay từ đầu cho rằng đây là đất của cha mẹ để lại, nhưng trong buổi hòa giải có nêu muốn đưa cho bà N một số tiền là năm mươi triệu đồng để bà N rút đơn khiếu nại nhưng bà N phát biểu là không đồng ý chỉ muốn lấy lại đất, cán bộ địa chính nói với bà N là nếu không lấy tiền, kiện lên trên là mất trắng, cuối buổi hòa giải có đọc lại biên bản cho các bên nghe bà N phát hiện trong biên bản không có ghi phần bên kia đề nghị đưa cho bà N năm mươi triệu nên bà khiếu nại, cán bộ hòa giải giải thích là sẽ bổ sung sau vào biên bản nhưng khi gửi hồ sơ lên UBND thành phố giải quyết bà N phát hiện không có bổ sung ý này trong biên bản thấy bất lợi cho mình nên bà khiếu nại và UBND Thành phố trả hồ sơ về hòa giải lại. Lần hòa giải sau phía bên kia có Luật sư tư vấn nên họ không nêu ý kiến trả cho bà N 50 triệu nữa, qua sự việc trên vấn đề muốn nói ở đây hòa giải ở địa phương đôi khi không đúng bản chất là tôn trong sự thỏa thuận của các bên mà có sự định hướng giải quyết của cán bộ hòa giải hoặc giải thích pháp luật có lợi cho một phía, do đó sự tham gia của Luật sư hoặc trợ giúp viên ở giai đoạn hòa giải cũng rất quan trọng, giúp các bên tôn trọng sự thật khách quan của vụ việc.

Một trường hợp khác là địa phương cho rằng bên khiếu nại không có cơ sở nên không hoà giải. Hòa giải không phải là một cấp giải quyết mà có tranh chấp thuộc phạm vi hòa giải thì địa phương phải hòa giải nhằm hạn chế những phát sinh khác không đáng có, thông qua hoà giải còn nhằm mục đích tuyên truyền giải thích pháp luật để người dân hiểu được bản chất của vấn đề mà tự nguyện chấp hành.

Vụ việc của ông T ông đã có nhiều đơn gởi đến UBND xã tranh chấp đất đai với ông C, sự việc kéo dài hơn một năm UBND xã vẫn không giải quyết nên ông gửi đến UBND huyện, Thanh tra huyện đã hai lần có phiếu chuyển đơn yêu cầu UBND xã tổ chức hòa giải nhưng UBND xã vẫn không hòa giải vì cho rằng việc khiếu nại của ông T là không có cơ sở. Ông T đã đến Trung tâm yêu cầu trợ giúp pháp lý, vì ông T là người có công với cách mạng nên Trung tâm đã cử Luật sư tham gia, Luật sư đã có một bước làm việc với UBND xã để họ nắm được mục đích hòa giải chứ không phải là giải quyết vụ việc vì vậy nếu không có cơ sở cũng phải tổ chức hòa giải để giải thích vận động ông T rút đơn khiếu nại.

2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(ANTĐ) - Năm 1992 tôi có mua nhà, đất của vợ chồng ông bà L có làm giấy chuyển nhượng viết tay với nhau, tiền nhà tôi đã giao đầy đủ. Nhiều năm qua tôi đã xây dựng nhà cửa ở ổn định, nhưng chưa làm “sổ đỏ”, thì bỗng nhiên con của ông bà L đến đòi nhà, đất mà tôi đang ở và nói rằng giấy tờ mua bán nhà đất của tôi là không hợp pháp và sẽ yêu cầu Tòa hủy. Tôi xin hỏi giấy mua bán của tôi viết tay như vậy có hợp pháp không? Tôi có buộc phải trả lại nhà, đất không nếu giấy mua bán bị hủy? Xin cảm ơn quý luật sư.


Trả lời:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà được xác lập vào năm 1992, sau ngày 1-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.
Theo đó giấy tờ mua bán viết tay mà bà đã ký với ông bà L không có chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không hợp pháp. Nhưng thực tế, thời kỳ này rất nhiều trường hợp không tuân thủ pháp luật khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó pháp luật cũng có một số điều chỉnh cho phù hợp.

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 thì đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 mà sau ngày 15-10-1993 mới phát sinh tranh chấp sẽ được Tòa án giải quyết như sau:

"a. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp đồng vô hiệu.
b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân có thẩm quyền, ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó."

Như vậy, tuy hợp đồng mua bán nhà, đất của bà là trái pháp luật nhưng hai bên mua bán đã thực hiện việc giao nhận tiền và nhà, đất và bà đã xây dựng nhà ở trên đất đó mà bên bán không có chuyện phản đối thì nếu có yêu cầu Toà giải quyết tranh chấp hợp đồng thì Toà sẽ căn cứ vào quy định nêu trên để công nhận hợp đồng mua bán có hiệu lực thi hành. Đồng nghĩa với việc, hợp đồng mua bán viết tay là cơ sở để bạn có căn cứ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) cho bạn đúng quy định của pháp luật.

>> THAM KHẢO DỊCH VỤ : Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

3. Việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện như thế nào? Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai?

Hoạt động giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện như thế nào theo quy định của Luật đất đai năm 2013? Hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào trong Luật đất đai năm 2013? Xin cảm ơn luật sư!

Việc quản lý, sử dụng đất đai được thực hiện như thế nào ? Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về quản lý và sử dụng đất, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Thứ nhất, hoạt động giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của Luật đất đai năm 2013

Điều 199 Luật đất đai năm 2013 quy định việc giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể như sau:

- Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Việc giám sát và phản ánh phải bảo đảm khách quan, trung thực, đúng pháp luật; không được lợi dụng quyền giám sát để khiếu nại, tố cáo không đúng quy định của pháp luật, làm mất trật tự xã hội; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác các thông tin do mình phản ánh.

- Nội dung giám sát của công dân trong quản lý và sử dụng đất đai:

+ Việc lập, điều chỉnh, công bố, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

+ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Việc thu, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai; định giá đất;

+ Việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Hình thức giám sát của công dân trong quản lý và sử dụng đất đai:

+ Trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết;

+ Gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát.

- Trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và tổ chức đại diện cho người dân:

+ Kiểm tra, xử lý, trả lời bằng văn bản theo thẩm quyền;

+ Chuyển đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong trường hợp không thuộc thẩm quyền;

+ Thông báo kết quả cho tổ chức, cá nhân đã phản ánh.

Thứ hai, hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai được quy định trong Luật đất đai năm 2013 như sau:

Hòa giải tranh chấp về đất đai được quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013, theo đó Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>> Tham khảo một số văn bản hướng dẫn về vấn đề trên:

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất

4. Hướng dẫn về thủ tục hòa giải về tranh chấp đất đai?

Kính chào luật sư, tôi tên là Nguyễn T.S trú tại khu phố 11TT, Quảng Trị. Tôi có câu hỏi xin được luật sư giải đáp như sau: Gia đình tôi có một mảnh đất 41m vuông. Thời gian gần đây đã xảy ra tranh chấp ranh giới với hộ kề bên do mâu thuẫn quá nhiều nên tôi đã gửi lên UBND giải quyết hòa giải và được UBND tổ chức hòa giải lần một nhưng khi tôi thấy địa chính của UBND xã đo đạc chưa khách quan còn nhiều thiếu sót và tôi muốn hòa giải lần 2 nhưng đợi lâu mà vẫn không thấy UBND gửi giấy mời lên để hòa giải lần hai. Vậy cho tôi hỏi phải làm thế nào để UBND hòa giải lần hai cho tôi? Nếu hòa giải 1 lần mà không được thì tôi có thể gửi đơn lên tòa án được không? Tôi xin cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Về vấn đề bạn cần làm gì để UBND xã hòa giải lần hai?

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, bạn mới cung cấp thông tin bạn đã được UBND hòa giải lần một nhưng việc hòa giải lần một đã có quyết định hay chưa hay biên bản hòa giải không thành? Do đó, nếu trong trường hợp, mới chỉ hòa giải lần một mà chưa có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì trong thời gian không quá 45 ngày thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân bắt buộc phải tiến hành hòa giải lần 2, lần 3 cho các bên tranh chấp để đưa ra Quyết định hoà giải tranh chấp đất đai. Nếu quá thời hạn nêu trên, Chủ tịch UBND xã vẫn không tiến hành hòa giải cho bạn thì bạn có quyền làm Đơn Khiếu nại theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011 để yêu cầu xử lý hành vi vi phạm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã không thực hiện nhiệm vụ của mình theo quy định của pháp luật:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Trong trường hợp, UBND xã đã tiến hành hòa giải lần một và đã có Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì căn cứ Điều 90a khoản 58 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định như sau:

"Điều 90a. Thời hiệu giải quyết tranh chấp lần hai và hiệu lực thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
1. Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.
2. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn không quá 45 ngày thì quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai có hiệu lực thi hành."

Căn cứ khoản 4 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo."

Như vậy, theo quy định trên thì thời gian giải quyết hòa giải là 45 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ. Nếu khi hết thời hạn trên mà UBND xã không tiến hành việc hòa giải thì bạn có quyền nộp đơn Khiếu nại tới UBND xã nơi bạn nộp đơn hòa giải theo quy định của pháp luật. Hoặc nếu có tiến hành hòa giải nhưng không hòa giải được thì bạn có quyền yêu cầu UBND xã lập biên bản hòa giải không thành và thực hiện việc gửi đơn lên cấp huyện, cấp tỉnh để yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Về vấn đề khi hòa giải lần một không thành thì có thể gửi đơn ra Tòa án được không?

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"

Như vậy, bạn đã nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND xã nhưng không được giải quyết theo đúng thủ tục hoặc có giải quyết nhưng bạn không đồng ý hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân hòa giải không thành (không phân biệt mảnh đất bạn đang sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ?

5. Giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào?

Thưa luật sư, xin hỏi: Giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào? Xin cảm ơn!

Giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào?

Trả lời:

Căn cứ Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định về thẩm quyền, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Thứ nhất về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các cơ quan có thẩm quyền sau:

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, phường thị trấn.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thành phố, thị xã thuộc tỉnh.

- Tòa án nhân dân.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thứ hai về nguyên tắc, trình tự tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trong trường hợp, các bên tranh chấp đất đai không muốn hòa giải tại cơ sở nếu thuộc các trường hợp không bắt buộc hòa giải tại cơ sở hoặc chủ thể có thẩm quyền ra quyết định hòa giải nhưng các bên tranh chấp đất đai không đồng ý với quyết định thì một trong các bên có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết theo trình tự, thủ tục của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?

6. Hòa giải về tranh chấp đất đai và làm thủ tục chuyển nhượng?

Thưa luật sư! Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cho tôi như sau: Bố mẹ tôi có một mảnh đất vườn thổ cư để lại cho hai anh em chúng tôi từ những năm 1970, được chia làm 4 thửa: 01, 02, 03, 04. Thửa thứ 01 và thửa thứ 03 là của tôi, thửa thứ 02 và 04 là của em trai tôi và đã được nhà nước cấp sổ đỏ từ năm 1993.

Nhưng trong thời gian dài sử dụng, chúng tôi thấy không tiện nên hai anh em chúng tôi cùng thỏa thuận nhất trí chuyển đổi thửa gia đình tôi thứ 02 liền thửa thứ 01, thửa thứ 03 liền thửa thứ 04 là của em trai tôi để sử dụng thuận tiện. Hai anh em chúng tôi đã làm bản cam kết chuyển đổi có đầy đủ chữ ký của cả vợ chồng gia đình hai bên, và cả bên nội, bên ngoại làm chứng ký kết, không bên nào vi phạm biên bản và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính làm chuyển đổi. Hai anh em chúng tôi nhất trí cùng lên UBND xã, đã được cán bộ địa chính ký xác nhận chuyển đổi và được chủ tịch UBND xã chứng thực đóng dấu đỏ. Nhưng từ đó đến nay đã hơn 10 năm trôi qua, gia đình tôi đã nhiều lần yêu cầu gia đình em tôi cùng lên UBND xã làm thủ tục hồ sơ chuyển nhượng sang tên để thực hiện những gì đã ký kết thì gia đình em tôi không chịu, thậm chí còn gây sự cùng với những đòi hỏi sách nhiễu vô lý khác không hề nằm trong biên bản.

Trong biên bản có ghi biên bản lập làm 03 bản, mỗi bên giữ 01 bản, 01 bản nộp chính quyền làm bằng chứng, nếu bên nào vi phạm thì sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vậy luật sư cho tôi hỏi, liệu bây giờ gia đình tôi lên UBND xã làm hồ sơ chuyển nhượng thực hiện mọi cam kết và thực hiện nghĩa vụ tài chính chuyển đổi mà không có gia đình em tôi thì UBND xã và cán bộ địa chính có giúp tôi làm thủ tục chuyển nhượng không hay vẫn nằm trong tranh chấp? Còn gia đình em tôi không thực hiện nội dung trong biên bản đã cam kết, thậm chí còn gây cản trở cho gia đình tôi. Vậy gia đình em tôi có bị chính quyền xử lý gì không? Nếu bên hòa giải không được thì tôi phải làm như thế nào?

Hòa giải về tranh chấp đất đai và làm thủ tục chuyển nhượng

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai gọi số: 1900.1940

Trả lời:

Hành vi của em trai bạn có thể bị chính quyền địa phương xử lý hay không? Tự bạn làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần sự có mặt hoặc đồng ý của gia đình em trai bạn được không?

Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính:

"4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;"

Vậy chỉ cần hồ sơ của bạn hợp lệ là bạn có quyền chuyển đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không cần sự có mặt của gia đình em bạn. Vì giấy cam kết của bạn đã có chứng thực của xã nơi có đất. Nếu như em bạn không thực hiện đúng cam kết thì bạn có thể kiện em bạn ra Tòa và đòi thực hiện đúng như cam kết hoặc bồi thường theo quy định của pháp luật. Tùy thuộc vào việc cản trở của em bạn thì có thể bị quy vào trường hợp gây rồi mất trật tự công cộng, gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác,... những hành vi này có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.

Khi bạn và em trai bạn hòa giải không thành thì làm thế nào?

Trước hết, căn cứ Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì những tranh chấp đất đai được nhà nước khuyến khích tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở, như vậy UBND cấp xã sẽ giúp đỡ gia đình bạn và em trai bạn về việc giải quyết tranh chấp này. Theo đó, Chủ tịch UBND cấp xã phối hợp với tổ chức có liên quan khác có trách nhiệm tổ chức hòa giải thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Trong trường hợp, xét thấy việc hòa giải tại UBND cấp xã không thành, hoặc bạn không đồng ý với quyết định hòa giải thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc tiếp tục nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai lần hai.

>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

7. Tranh chấp đất đai không thể hòa giải được ở Phường?

Xin chào luật sư! Xin cho tôi hỏi: Nhà tôi đang ở tầng 2 nhà tập thể, phía trước mặt là khu đất trống. Nhà dưới tầng 1 lấn ra đã có nhà tạm từ 1993, đến 2014 đập đi xây nhà kiên cố, nhà tầng dưới có lên nhà tôi xin xây cao hơn mặt sàn chung của khu tập thể, nhưng tôi không đồng ý. Sau đó, họ vẫn xây cao hơn 30cm không gian phía trước mặt nhà tôi và đòi sử dụng cả phần không gian trên mặt trần đó.

Tôi không đồng ý và xảy ra tranh chấp, tôi đã làm đơn ra phường, phường đã vào hòa giải, nhà dưới họ không nghe. Vậy tôi phải đến đâu làm gì tiếp luật sư? Xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Tranh chấp đất đai không thể hòa giải được ở Phường?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định của Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 về thầm quyền, thủ tục hoàn giải đất đai thì sau khi bạn tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp phường không thành, tức là nhà ở dưới tầng 1 của bạn không đồng ý quyết định hòa giải tranh chấp đất đai của UBND phường thì bạn có thể lựa chọn một trong các cách sau để tiếp tục giải quyết tranh chấp đất đai:

Một là, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, cụ thể là Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Hai là, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài tư vấn pháp luật, gọi: 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê