1. Hướng dẫn viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định của luật mới ?

Xin hỏi luật sư: hiện tại tôi có thửa đất ruộng với diện tích 25511,2 mét vuông tôi đã canh tác và sử dụng từ năm 1980 đến nay không có tranh chấp và được pháp luật công nhận. Tôi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 2012, đến tháng 3 năm 2016 bị hai người cháu họ hàng nhà tôi tranh chấp và giữ toàn bộ số diện tích ruộng đó.
Tôi đã nhiều lần nhờ chính quyền xã giải quyết nhưng đều bất thành, ngày 01/3/2017 UBND xã triệu tập các bên giải quyết nhưng không thành, UBND xã đã chuyển đơn lên tòa án nhân dân huyện và bảo tôi viết đơn khởi kiện. Tôi lại không am hiểu pháp luật, các phần đơn tôi đã hoàn thiện nhưng tôi đang vướng ở phần nội dung khởi kiện tôi không biết viết những nội dung gì ? Xin luật sư tư vấn giúp tôi phần nội dung đơn khởi kiện ạ ?
Xin cảm ơn

Viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định của luật mới ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Dựa vào quy định của pháp luật, theo đó Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 92/2015/QH13 quy định chi tiết như sau:

Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

a) Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Bạn có thể viết nội dung khởi kiện như sau:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập -Tự do -Hạnh phúc

……(1), ngày….. tháng …… năm…….


ĐƠN KHỞI KIỆN
về việc tranh chấp đất đai (Có thể ghi rõ là tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp tài sản trên đất)

Kính gửi: Toà án nhân dân (2)...............................................................
Họ và tên người khởi kiện: (3)...............................................................
Địa chỉ: (4) ............................................................................................

Họ và tên người có quyền và lợi ích được bảo vệ (nếu có) (5) ...........
Địa chỉ: (6) ............................................................................................

Họ và tên người bị kiện: (7) .................................................................
Địa chỉ: (8) ............................................................................................
Họ và tên người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9).............

Địa chỉ: (10) ..........................................................................................

NỘI DUNG KHỞI KIỆN

Yêu cầu Toà án giải quyết những vấn đề sau đây đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (11)

.............................................................................................................

Họ và tên người làm chứng (nếu có) (12)............................................
Địa chỉ: (13) .........................................................................................
Những tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)

1............................................................................................................

2............................................................................................................

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15)

...............................................................................................................
Người khởi kiện (16)


Hướng dẫn:
(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh, ngày….. tháng ….. năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện gì thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi họ và tên; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H);
(5), (7) và (9) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).
(6), (8) và (10) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).
(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
(12) và (13) Ghi họ và tên, địa chỉ nơi người làm chứng cư trú (thôn, xã, huyện, tỉnh), nếu là nơi làm việc, thì ghi địa chỉ nơi người đó làm việc (ví dụ: Nguyễn Văn A, công tác tại Công ty B, trụ sở làm việc tại số …phố…quận…TP Hà Nội).
(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu gì và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …)
(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).
(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó;

>> Bài viết tham khảo thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, trình tự thủ tục được quy định như thế nào?

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê.Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

2. Tư vấn giải quyết về việc tranh chấp đất đai do Ông nội để lại ?

Thưa luật sư, xin hỏi trường họp như sau:
- Ông nội chia đất cho ba của em là thửa đất 2000m2 vào năm 1991 có giấy chứng nhận qsdđ, nhưng đến 2003 thì ba của em đau bệnh mất, mẹ em bệnh,chịem của em còn nhỏ tuổi ko ai canh tác đất nên cho các chú bên nội mượn làm để nuôi ông bà nội. Gđ em vẫn đang giữ sổ đỏ.

- Cho đến hiện tại em đã lớn, nên muốn nhận lại phần đất của ông bà cho bađể canh tác thì bị các chú ngăn cản và ko cho , em có đến cơ quan địa chínhxã nơi đó để xin hướng dẫn làm hồ sơ thừa kế để đổi giấy cn qsdđ theo kiểumới màu hồng bây giờ, nhưng địa chính nơi đó cố tình ko hướng dẫn và lẫntránh kéo dài thời gian.

- Sau đó em có đi hỏi thăm trên huyện , hỏi phòng tiếp dân. Rồi quay vềhỏi hàng xớm nơi em sinh sống (vì đất nội cho ba em ko thuộc huyện của em,và gia đình em từ xưa đã về bên ngoại lập nghiệp nên em ko rành địa bàn ởnội). Em đến ngay phòng chủ tịch xã ở đó xin dc giải quyết cấp đổi giấycn qsdđ theo luật thì mới phát hiện là đất 2000m2 của ba em để lại đã dochú ruột của em đứng tên từ năm 2010. Em ức chế lắm, nhưng họ nói vấn đềdo nội bộ gia đình giữa em và các chú, ko liên quan tới họ. 4. Em được biết là địa chính ở đó và chú em là bạn thâm giao đã lâu , nhà gầnbên vách nên họ đã họp với nhau để chiếm đoạt đất của gđ em. Giờ đất thìko lấy lại dc, muốn giải quyết hồ sơ cũng bị bơ ra đó vì họ có quen biếtvới cán bộ địa chính xã huyện và thậm chí là tỉnh.

Em thật sự cần giúp đỡ ạ, nhờ quí luật sư hướng dẫn cho em nên làm gì vàp hải làm gì tiếp theo ko ạh, vì đất đó của ba trước khi qua đời có dặn em nhớ lớn lên thì về nội nhận đất canh tác để lo cho thằng em út nữa ạ ?

Thật sự mong chờ sự giúp đỡ và tư vấn từ các cô bác, anh , chị luật sưgiúp ạ. Em xin chân thành biết ơn.

- Yen Chi

3. Tư vấn tranh chấp đất đai phải giải quyết như thế nào ?

Chào luật sư, Em là huế ở trường yên - hoa lư - ninh bình.

Em có một việc muốn luật sư tư vấn cho em như sau :từ những năm 1984-1990 gia đình em và 4 gia đình chính sách có được xã chođấu thầu một cái ao có diện tích khoảng 2 xào, vì nhà em ngay sát ao nên mẹem đã đổ đất lấn dần ao để làm đất ở, và gia đình em đã sử dụng đất đấy từnhững năm 1990 cho đến nay nhưng vẫn chưa có sổ đỏ. Nhưng đến tháng 9 năm2016 thì nhà em và ông b sảy ra tranh chấp về đất đai. Em được biết năm2013 nhà ông b bắt đầu được đấu thầu cái ao đấy và nhà ông b cũng đã lấn ao để xây nhà 2 tầng ( nhà ông b đã làm sổ đỏ cho chỗ đất lấn ra), diện tíchđất ao còn lại ông b lấp để nhà máy sát gạo và lấp đất để làm vườn. Khi sảyra tranh chấp nhà ông b yêu cầu xã xuống giải quyết và xã đã cử người xuốnggiải hòa hai nhà nhưng nhà ông b không đồng ý. Nhà em có làm 1 đơn đề nghịxã khảo sát lại đất của nhà ông b nhưng khi xã xuống thì chỉ đo lại đất củanhà em và yêu cầu nhà em phải hoàn lại chỗ đất đã lấn cho nhà ông b chứkhông nói gì đến chỗ đất lấn của nhà ông b đã làm nhà và làm vườn nữa.

Khi nhà em tiếp tục lên xã khiếu nại thì xã nói đã giải quyết rồi không nhận thêm bất ký đơn thư nào của nhà em nữa, cho em hỏi xã giải quyết như thế đã đúng luật chưa a. Chỗ đất nhà em lấn racó được thuộc quyền sử dụng của nhà em không. Nếu có thì nhà em cần phảilàm những thủ tục gì ạ. Việc lấp ao làm vườn của nhà ông b có đúng theo quyđịnh không ?

Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Chân thành cảm ơn.

- Nguyễn Huế

4. Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai ?

Thưa Luật sư! Ngày 29/03/2003, bà T lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Ông C với tổng diện tích là 1.586 m2, gồm 07 thửa đất: Thửa 517: diện tích 56m2; Thửa 518 diện tích 29m2; thửa 695 diện tích 13m2; thửa 697 diện tích 57m2; thửa 698 diện tích 78m2; thửa 3762 diện tích 1.116m2; thửa 3763 diện tích 237m2 thuộc tờ bản đồ số 02 và số 2a UBND Huyện Long Thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2006 nhà nước lập lại Bản đồ địa chính, ngày 02 /01/2009 Ông C được UBND Huyện Long Thành ( Nay là UBND thành phố Biên Hòa) cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số với diện tích là 1.332 m2, giảm 245 m2 so với giấy chứng nhận cũ. ( Việc nhà nước thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận mới này Ông C không biết đến khi chuyển nhượng cho Bà D, Bà D mới phát hiện ra.) Ngày 23/03/2011 Ông C lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho Bà D (Gia đình tôi) toàn bộ diện tích 1.586 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 2003, đã được Phòngcông chứng số 4 công chứng hợp đồng ngày 23/03/2011. Ông C đã bán diện tích đất cho Bà D theo giấy chứng nhận cũ, trong khi Bà D trả tiền mua đất với diện tích là 1.586 m2 nhưng bây giờ chỉ còn diện tích 1.332 m2.

Bà D đã làm đơn đề nghị kiểm tra, điều chỉnh diện tích theo giấy chứng nhận cũ tới UBND thành phố Biên Hòa nhưng được Thanh tra thành phố Biên Hòa và Phòng Tài nguyên Môi trường hướng dẫn khởi kiện ra tòa căn cứ vào khoản 5, Điều 87, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: “Nhà nước không thu hổi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp qui định tại điểm d, khoản 2, Điều 106 của Luật đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi , chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo qui định của pháp luật.”. Và Khoản 6, điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP "Việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không thuộc quy định tại Khoản 2, điều 106 Luật đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành”.

Về phần diện tích giảm 254 m2, nguyên nhân giảm do sai sót trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ ( do xác định sai ranh thửa đất) và được chỉnh lý sang nhà hàng xóm (Bà M). Phòng Tài nguyên Môi trường đã mời hộ Bà Mai nhiều lần nhưng không tham dự nên Phòng TNMT không thể giải thích để hộ dân đồng thuận, làm cơ sở đề xuất việc thu hồi điều chỉnh diện tích đất theo đơn đề nghị của Bà D và Ông C. Lưu ý: Một số vấn đề đang tồn tại ở tình huống trên: -Hiện nay, đối với khu đất đã xây dựng tường rào kiên cố bao quanh, sử dụng ổn định không tranh chấp từ năm 2003 đến nay với tổngdiện tích 1675 m2 đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai trích lục và đo chỉnh ký xác nhận ngày 24/10/2012. -Về phần diện tích giảm 254 m2đã được Văn bản của ủy ban nhân dân xã và phòng TNMT xác nhận do xác định sai ranh nên chỉnh lý sang nhà Bà M ( Nhà hàng xóm). Tuy nhiên thực tế gia đình Bà D vẫn sử dụng phần đất giảm có tường rào bao quanh nhưng trên giấy tờ phần đất này lại nằm giấy chứng nhận nhà Bà M.

Với tình huống như trên mình xin hỏi Luật Minh Khuê một số câu hỏi và tư vấn dùm. Câu hỏi 1:Với tình huống trên có phải ra tòa là cách duy nhất? ( Thực sự gia đình mình không muốn ra tòa chút nào vì tốn thời gian và tiền bạc). Gia đình muốn giải quyết bằng con đường khác để lấy lại phần diện tích 245 m2 nhưng theo qui định pháp luật phải ra tòa. Có cách nào khác để giải quyết vấn đề trên không ạ? Câu hỏi 2: Bà D phát hiện ra hợp đồng mua đất của Ông C với người trước đó mua gồm 07 thửa đất (như trên) nhưng trong hợp đồng lại thiếu mất một thửa ( thiếu thửa : thửa 3763 diện tích 237 m2) nhưng giấy chứng nhận lại được cấp tổng diện tích là 1.586 m2. Với nội dung này ra tòa Bà D có bị thiệt hại gì không vì hiện tại bà D là người mua và sử dụng đất. Ra tòa có chi tiết này có bất lợi gì cho Bà D không? Với chi tiết bất lợi như trên thì khi ra tòa Bà D có bị thiệt hại gì không?

Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162.

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Nguyên nhân giảm diện tích đất do sai sót của cơ quan đo đạc, do đó, bà D và ông C có thể khiếu nại lên cơ quan đã cấp GCNQSDĐ. Để cơ quan này ra quyết định thu hồi với việc cấp sai đất này. Theo đó khôi phục hiện trạng đất được cấp cho bà D đúng theo hợp đồng mà các bên ông C và bà D đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu Phòng TNMT không giải quyết, bà D có thể khởi kiện lên tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất yêu cầu đòi lại diện tích đất bị giảm từ bà M.

Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định:

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, nếu đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án) thì nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho bà M.

>> Tham khảo nội dung: Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai nào là hiệu quả nhất ?

5. Tranh chấp đất đai: Khởi kiện kê biên tài sản là nhà đất đang có tranh chấp ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi tên là Nga quê ở Tp Tuy Hòa, Tỉnh Phú Yên. Xin hỏi luật sư một việc như sau: Tôi có nhận thế chấp một căn nhà của vợ chồng Hoàng Thủy và có công chứng. Hoàng Thủy không trả nợ cho tôi và sự việc đã đưa ra tòa án TP Tuy Hòa tuyên Hoàng Thủy phải bán căn nhà đó để trả nợ cho tôi. Tôi đã đưa vụ việc trên qua thi hành án đến hẹn 20/11/2015, tôi có đến thi hành án thì thi hành án trả lời hiện đang có tranh chấp. Cụ thể anh ruột Hoàng (Ông Thái) nói đó là nhà của ông, nhưng trên giấy tờ thì ông Hoàng Thủy đứng tên căn nhà này. Và ông Thái ngăn chặn không cho bán nhà. Vậy tôi xin hỏi luật sư nếu căn nhà thuộc về ông Thái thì tôi có lấy được tiền không và bằng cách nào. Tôi nghi Hoàng Thủy và ông Thái thông đồng với nhau để chiếm đoạt tiền của tôi, thế giờ tôi phải làm gì ?
Xin chân thành cảm ơn và mong câu trả lời sớm nhất của luật sư.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khi nhận được thông báo về việc ngôi nhà của ông Hoàng Thủy đang có tranh chấp thì theo quy đinh tại điểm d, khoản 1 Điều 7 Luật thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung 2014, bạn có quyền khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án;

"Điều 7. Quyền, nghĩa vụ của người được thi hành án

1. Người được thi hành án có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu thi hành án, đình chỉ thi hành một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định, áp dụng biện pháp bảo đảm, áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định trong Luật này;

b) Được thông báo về thi hành án;

c) Thỏa thuận với người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, phương thức, nội dung thi hành án;

d) Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; yêu cầu Tòa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án;

đ) Tự mình hoặc ủy quyền cho người khác xác minh, cung cấp thông tin về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án;

e) Không phải chịu chi phí xác minh điều kiện thi hành án do Chấp hành viên thực hiện;

g) Yêu cầu thay đổi Chấp hành viên trong trường hợp có căn cứ cho rằng Chấp hành viên không vô tư khi làm nhiệm vụ;

h) Ủy quyền cho người khác thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình;

i) Chuyển giao quyền được thi hành án cho người khác;

k) Được miễn, giảm phí thi hành án trong trường hợp cung cấp thông tin chính xác về điều kiện thi hành án của người phải thi hành án và trường hợp khác theo quy định của Chính phủ;

l) Khiếu nại, tố cáo về thi hành án."

Khi đó, tòa án sẽ thụ lý và giải quyết vụ án để xác định ngôi nhà thuộc sở hữu của ai. Như vậy sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

Thứ nhất, ngôi nhà thuộc sở hữu của ông Hoàng Thủy. Khi đó bạn có thể yêu cầu thi hành án theo quyết định của bản án đã tuyên.

Thứ hai, ngôi nhà thuộc sở hữu của ông Thái. Khi đó, việc ông Hoàng Thủy thế chấp ngôi nhà không thuộc quyền sở hữu của mình là trái với quy định của pháp luật. Do đó, giao dịch dân sự giữa bạn và ông Hoàng Thủy vô hiệu theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 :

"Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."

Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, dù ngôi nhà có thuộc sở hữu của ông Thái hay ông Hoảng Thủy thì bạn vẫn sẽ được trả lại tiền.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn, hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai ?

6. Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai ?

Xin chào các anh (chị) trong công ty luật Minh Khuê. Em có khúc mắc trong việc tranh chấp đất đai. Em rất mong anh (chị) đọc được mail của em và giúp đỡ em giải đáp.Em xin cảm ơn nhiều ạ! Năm 1996 bố tôi mất đi để lại tài sản là ngôi nhà với diện tích khoảng 370 m2 và mảnh vườn với diện tích 1.200m2 cho vợ và 2 con.

Do căn nhà ở trong ngõ sâu, các cháu còn nhỏ không tiện trông nom nên gia đình nhà bố tôi đã bàn bạc đổi nhà tôi với nhà bác A,căn nhà này có diện tích 103 m2 ở mặt đường Đấu Mã ( có giấy xác nhận của chính quyền xã chia đất cho bác A). Việc đổi nhà này chỉ có người làm chứng chứ không có giấy tờ gì vì cả 2 mảnh đất này cùng không sổ đỏ và đều do ông cha để lại,hoàn toàn không phải do mua bán. Năm 1999 bác A và bác B là anh trai của bố tôi làm 2 sổ đỏ cho nhà và vườn. Sổ đỏ thứ nhất đứng tên bác A gồm ngôi nhà với diện tích 370m2 và 600m2 diện tích vườn. Sổ đỏ thứ 2 đứng tên bác B là 600 m2 mảnh vườn còn lại. Năm 2009 gia đình tôi muốn xây nhà nên đã nộp giấy tờ lên UBND phường Vũ Ninh để làm sổ đỏ cho mảnh đất đang ở hiện thời tại đường Đấu Mã thì bác A ( ở tại nhà cũ của gia đình tôi) đã nộp đơn lên phường với lý do chỉ cho gia đình tôi mượn nhà ở nhờ chứ đất không phải của gia đình tôi.

Vì là đất tranh chấp nên UBND phường Vũ Ninh đã không làm sổ đỏ cho gia đình tôi. Gần đây mẹ tôi có đề nghị bác A rút đơn về để gia đình tôi làm sổ đỏ thì bác A không đồng ý và muốn đổi lại nhà,gia đình tôi sẽ về nhà cũ trong ngõ sâu. Nhưng bác chỉ trả lại nhà chứ sẽ không trả 1 phần vườn nào cả. Vì thế nên gia đình tôi đã không đồng ý việc đổi lại nhà. Bác B là anh cả trong nhà đã nói từ mặt gia đình tôi và dọa đánh mẹ tôi. Hiện tại gia đình tôi rất bức bách về chỗ ở nhưng do không có sổ đỏ và bị quấy nhiễu nên chưa xây dựng được. Tôi muốn hỏi là bây giờ gia đình tôi muốn kiện ra tòa thì có cơ hội thắng kiện không vì hòa giải ở địa phương chắc chắn sẽ không được. Và chi phí cho vụ kiện này là khoảng bao nhiêu?

Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp và tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng trao đổi đất:

Theo những thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn và người bác đã tiến hành việc đổi đất cho nhau theo hợp đồng miệng có người làm chứng. Căn cứ theo Điều 463 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hợp đồng trao đổi tài sản như sau:

Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao dịch cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 428 đến Điều 437 và từ Điều 439 đến Điều 448 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.

Như vậy, việc đổi đất của hai gia đình được pháp luật cho phép, tuy nhiên, gia đình bạn cần phải có hợp đồng được công chứng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến hai mảnh đất cần có văn bản đồng ý về việc trao đổi đất để tránh tranh chấp về sau. Trong trường hợp của bạn, không có hợp đồng được lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên giao dịch trao đổi tài sản này hoàn toàn trái với quy định của pháp luật , do đó giao dịch trên không có hiệu lực.

Thứ hai, về việc khởi kiện giải quyết tranh chấp:

Theo quy định tại Điều 58 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011, khi tham gia tố tụng các đương sự có quyền, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó trong trường hợp này, nếu hai bên khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp, tùy thuộc vào chứng cứ các bên có thể cung cấp và hồ sơ vụ án, năng lực thu thập chứng cứ chứng minh của các bên đương sự đến đâu, Tòa án sẽ tiến hành xét xử dựa trên các chứng cứ các bên đưa ra và ra bản án, quyết định đúng người đúng tội.

Trong trường hợp của bạn, căn nhà với diện tích khoảng 370 m2 và mảnh vườn với diện tích 1.200m2 của bố bạn để lại hiện đều đã được đăng ký sổ đỏ dưới tên người khác. Do đó, nếu muốn giải quyết vụ việc tranh chấp này còn phụ thuộc vào việc gia đình bạn có tìm được bằng chứng chứng minh quyền sở hưu trước đó của bản thân đối với ngôi nhà và mảnh đất nêu trên. Bạn có thể nhờ người làm chứng ra tòa chứng minh giao dịch trước đó là trái pháp luật, đã bị vô hiệu để trả lại quyền sử dụng đất lại cho gia đình. Bằng chứng còn có thể là phần di chúc của bố bạn (nếu có) ghi nhận quyền sở hữu của bố bạn và hiện trao lại cho mẹ con bạn. Tùy vào những chứng cứ mà bạn thu thập được để quyết định vụ án có thể làm sáng tỏ và gia đình bạn có khả năng thắng kiện hay không.

Về chi phí cho vụ kiện sẽ tùy thuộc vào văn phòng luật sư bạn thuê, bạn nên tham khảo hoặc liên hệ trực tiếp để có thông tin cụ thể. Đối với án phí tại tòa, theo quy định tại điều 27 Pháp lệnh 10/2009/PL-UBTVQH12 quy định về án phí, lệ phí tòa án quy định:

Khoản 2, điều 27 quy định: "2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Toà án chấp nhận." Trong trường hợp Qũy tín dụng khởi kiện va toàn bộ yêu cầu của quỹ tín dụng này được tòa án chấp nhạn thì bên bạn là bị đơn sẽ phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, khi được tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên toàn sơ thẩm thì các bên đã hòa giải thành công. Vậy theo khoản 11 điều 27 cũng đã dự liệu về trường hợp này: "11. Các bên đương sự thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Toà án tiến hành hoà giải trước khi mở phiên toà thì phải chịu 50% mức án phí quy định". Theo quy định này. Bên bạn là bị đơn sẽ phải chịu 50% mức án phí quy định.

Theo danh mục kèm theo pháp lệnh có quy định rõ:

Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch:

Giá trị tài sản có tranh chấp

Mức án phí

a) Từ 4.000.000 đồng trở xuống

200.000 đồng

b) Từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng

5% giá trị tài sản có tranh chấp

c) Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng

20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng

d) Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng

36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng

đ) Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng

72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng

e) Từ trên 4.000.000.000 đồng

112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng.

Mức án phí trên có thể thay đổi qua các năm thường theo chiều hướng tăng, Bạn nên trao đổi thêm với luật sư để làm rõ vấn đề trên. T

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê