1. Vướng mắc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, luật sư giúp tôi tư vấn trường hợp sau: Nhà tôi có mua 1 miếng đất 192m2 vào năm 1993. Tôi mua lại đất nông nghiệp từ 1 cá thể hộ gia đình (ông A). Do chưa hiểu biết nên khi mua bán, gia đình tôi chỉ làm giấy tờ mua bán giữa hai bên, không có biên lai thu tiền hoặc phiếu thu tiền của cơ quan nhà nước để chứng minh rằng ông A đã mua lại từ thôn (giờ không thể cấp lại được giấy đó nữa).
Bây giờ nhà tôi làm thủ tục cấp sổ bìa đó cho mảnh đất đó nhưng họ nói là nhà tôi không có biên lai thu tiền nên phải đóng 40% giá trị đất theo quyết định năm 2014 (số tiền tính ra khoảng 16 triệu). Xin luật sư tư vấn giúp tôi bây giờ làm thế nào để chứng minh việc mua bán giữa gia đình tôi với ông A, và giữa ông A với thôn là hợp lệ?
Xin cảm ơn!

Vướng mắc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13nếu gia đình bạn thuộc trường hợp sau thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, nếu gia đình bạn có 1 trong số những giấy tờ được nêu trong khoản 1, Điều 100 thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo như thông tin bạn cung cấp thì việc thôn giao đất cho ông A là trái thẩm quyền vì thôn, xã không phải là chủ thể có thẩm quyền giao đất trong Luật đất đai. Như vậy đây là trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Vì thông tin chưa được rõ ràng nên chúng tội dựa vào Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền sử dụng đất cung cấp cho bạn một số thông tin như sau:

"Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

Dựa theo Điều luật này, có thể khẳng định là:

+ Nếu gia đình bạn sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì phải có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi làm thủ tục cấp sổ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Nếu gia đình bạn sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo luật định.

+ Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất (mức thu được quy định theo điểm c, khoản 1, Điều 8, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP)

Như vậy, nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất bạn bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất. Vì không có thông tin cụ thể chúng tôi không thể tư vấn bạn sẽ phải nộp bao nhiêu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có môt mảnh đất được cấp sổ đỏ ngày 24 tháng 11 năm 1995 la 1040 m2.nhưng diện tích thực tế là 1602m2.vừa qua gia đình tôi có đăng ký biến động không phải nộp thuế thì văn phòng đăng ký đất xác định 1476m2 đất ở (dựa theo trích sao bản đồ và sổ đăng ký ruộng đất lập ngày 15 tháng 7 năm 1985)và 126m2 đất cây lâu năm.
Gia đình tôi có môt mảnh đất được cấp sổ đỏ ngày 24 tháng 11 năm 1995 la 1040 m2.Nhưng diện tích thực tế là 1602m2.vừa qua gia đình tôi có đăng ký biến động không phải nộp thuế thì văn phòng đăng ký đất xác định 1476m2 đất ở (dựa theo trích sao bản đồ và sổ đăng ký ruộng đất lập ngày 15 tháng 7 năm 1985)và 126m2 đất cây lâu năm.Ranh giới thửa đất không thay đổi, không tranh chấp.Gia đình tôi đã chấp nhận phương án này.Hồ sơ đã được cấp xã ký, văn phòng đăng ký, phòng tài nguyên môi trường và phó chủ tịch thị xã ký.
Nhưng đến hẹn thì phòng tài nguyên môi trường giải thích phó chủ tịch đình lại vì chỉ cấp đất ở là 1000m2 bằng với 5 lần hạn mức cấp đất ở tại địa phương theo điều 103 luật đất đai. Xin hỏi văn phòng đăng ký xác định 1476m2 đất ở không phải nộp thuế và 126 m2 là đất cây lâu năm của gia đình tôi vẫn còn nguyên có đúng không?
Cảm ơn rất nhiều!
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân ?

Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 99 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật này.

Điều 100 Luật đất đai 2013, quy định cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

"a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Trong trường hợp của bạn có bản sao bản đồ và sổ đăng ký ruộng đất lập ngày 15 tháng 7 năm 1985 là giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.

Như vậy, gia đình bạn sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích đất được xác định theo giấy tờ đó. Do đó, 1476m2 đất ở không phải nộp thuế và 126 m2 là đất cây lâu năm của gia đình bạn vẫn còn nguyên.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về "Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân ?". Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở theo nghị định mới 01/2017/NĐ-CP ?

Xin chào luật sư, mong luật sư tư vấn giúp tôi như sau: tháng 11/2016 tôi có mua 1 ngôi nhà 1 trệt, 2 lầu xây trên diện tích đất 24m2, bằng giấy tờ viết tay. miếng đất này được mua vào năm 2007, cũng bằng hình thức giấy tờ tay, và trong bản vẽ sơ đồ thì miếng đất này nằm trong thửa đất to 240m2 của chủ đất.
Người mua đất (bà a) sau đó đã xây dựng nhà không phép (chỉ có 1 trêt) trên miếng đất 24m này, sau đó bán cho ông b. Ông b, sau đó sửa lại bằng việc xây thêm 2 lầu, rồi bán cho bà c. Sau này, bà c bán lại ngôi nhà này cho tôi. Hiện trong tay tôi chỉ có các giấy tờ sau:
1. Các hợp đồng mua đất và mua bán nhà viết tay
2. Giấy tạm cấp số nhà
3. Giấy xác nhận thực trạng nhà ở năm 2010, do ubnd phường cấp theo yêu cầu của ông b
4. Sổ hộ khẩu của bà c tại địa chỉ ngôi nhà này
Vậy xin luật sư vui lòng tư vấn giúp là với quy định của pháp luật luật đất đai mới từ ngày 3/3/2017 thì liệu tôi có thể làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở được không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 quy định Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

"a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ."

Trong trường hợp của bạn, đã mua lại ngôi nhà mà không có giấy phép xây dựng, tuy nhiên ngôi nhà đó có thể thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hoặc phải có giấy phép xây dựng. Trong trường hợp được miễn phải có có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây. Trường hợp cần phải có giấy phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.


Điểm a Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với cá nhân trong nước đó là mua nhà ở theo quy định của pháp luật.

Khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở Công nhận quyền sở hữu nhà ở "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn." Theo đó, bạn được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

"a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất."


Trong trường hợp của bạn được nhận chuyển nhượng cho quyền sử dụng đất, do đó sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, cụ thể đó là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP không sửa đổi các Điều về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Do vậy, bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tLuật sư ư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi tới số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo luật đất đai mới ?

Thưa luật sư, Tôi có 1 mảnh đất khoảng 600m2, trước đây tôi khai hoang được và sinh sống, sản xuất từ năm 1989 tới giờ. Không có tranh chấp, và có giấy chứng nhận của UBND xã (đơn xin cấp quyền SD đất năm 1989).
Vừa qua tôi đã lên xã, xuống huyện nơi tôi sinh sống để xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nhưng cán bộ địa chính không về đo đạc diện tích đất cho tôi. Chỉ cấp cho tôi bìa đỏ, nhưng trong bìa đỏ không có kê khai diện tích đất là bao nhiêu (trống, sổ không). Tôi đã làm đơn lên xã, xuống huyện mà vẫn không được giải quyết. Vậy bây giờ tôi muốn hỏi, tôi phải làm như thế nào để được kê khai diện tích đất đang ở vào trong bìa đỏ, thủ tục như thế nào. Và tôi có phải mất chi phí gì khi đi làm không ?
Xin luật sư tư vấn , xin cảm ơn !

Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo luật đất đai mới ?

Luật sư tư vấn:

Hiện nay, pháp luật hiện hành không quy định thế nào là “đất khai hoang” cũng như trường hợp “đất khai hoang” khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không. Tuy nhiên khoản 1 điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy trường hợp bạn đã có giấy chứng nhận của UBND xã thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp của bạn không được ghi kích thước đất trong sổ đỏ thì bạn có thể làm đơn xin cấp đổi lại sổ đỏ. Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

"1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.".

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về cấp sổ đỏ lần đầu, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng ổn định từ năm 1998 ?

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi xin được tư vấn: Năm 1990, Ủy ban nhân dân xã và địa chính có phân cho một thửa đất ở (tôi tạm gọi là A) nằm trên vùng hoang hóa, phía bắc giáp đồng ruộng, phía đông và tây đều là thùng vũng hoang hóa, phía nam giáp sông tiêu úng và cách chân đường số 5 đã được đắp sẵn để mở rộng là 20m.
Năm 1997-1998, đường số 5 được nắn thẳng, lấp song tiêu úng, thửa đất (A) còn cách đường 7m. Như vậy thửa đất (A) có 13m nằm trong quốc lộ mới. Từ 1990 – 2009, 20 năm nay trên đất (A) có hai hộ gia đình riêng biệt là bố mẹ tôi; gia đình anh chị và các cháu; không phạm quy hoạch nào, không có tranh chấp gì. Qua nhiều cấp chính quyền, gia đình bố mẹ tôi đều có đơn xin cấp sổ đỏ nhưng không nhận được trả lời.
Tôi xin phép được hỏi như sau:
1. Gia đình bố mẹ tôi, và anh chị tôi (hai hộ khẩu riêng biệt) có được hưởng mục 3 – điều 48 và mục 4 – điều 50 của luật đất đai 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam không?
2. Trước 1997 – 1998 thửa đất (A) cách chân đường số 5 đã được đắp để mở rộng là 20m. Sau 1997 – 1998 đường số 5 được đắp thẳng, thửa đất (A) còn cách đường số 5 là 7m và có 13m nằm trong hành lang 20m của quốc lộ.
Vậy 13m này có được công nhận quyền sử dụng hợp pháp không? (Gia đình bố mẹ tôi từ 1998 đến nay không làm gì trái với quy định của nhà nước trong hành lang quốc lộ).
Tôi kính mong nhận được trả lời. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ Luật đất đai năm 2013 :

"Điều 48. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành".

"Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất".

Trường hợp đất của bạn sử dụng mà không có giấy tờ sử dụng đất, bạn sử dụng trước 15/10/1993 và muốn xin cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể nộp đơn nhờ xã xác nhận đất này không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Khi được xác nhận, bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp lên phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện.

Tuy nhiên, hiện tại luật đất đai 2003 đã hết hiệu lực vì vậy để xác định căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ căn cứ theo luật đất đai năm 2013.

Thứ nhất,theo luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy,trường hợp của gia đình bạn sẽ thuộc điểm b, khoản 1 điều 99 của luật đất đai 2013. Gia đình bạn và anh chị bạn vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, đối với trường hợp đất nằm trong hành lang quốc lộ.

Khoản 2 điều 15 được sửa đổi như sau theo NĐ 100/2013/NĐ-CP Nghị định sửa đổi,bổ sung một số điều của NĐ 11/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 2 năm 2010 của Chính phủ quy định về quản lý và bảo về kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ. :

Điều 15: Giới hạn hành lang an toàn đường bộ

Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ công trình đường bộ. Giới hạn hành lang an toàn đường bộ xác định theo quy hoạch đường bộ được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được quy định như sau:

1. Đối với đường ngoài đô thị: Căn cứ cấp kỹ thuật của đường theo quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn đường bộ có bề rộng tính từ đất của đường bộ trở ra mỗi bên là:

a) 17 mét đối với đường cấp I, cấp II;

b) 13 mét đối với đường cấp III;

c) 09 mét đối với đường cấp IV, cấp V;

d) 04 mét đối với đường có cấp thấp hơn cấp V.

2. Đối với đường đô thị, giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Đối với đường cao tốc ngoài đô thị:

a) 17 mét, tính từ đất của đường bộ ra mỗi bên;

b) 20 mét, tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với cầu cạn và hầm;

c) Trường hợp đường cao tốc có đường bên, căn cứ vào cấp kỹ thuật của đường bên để xác định hành lang an toàn theo Khoản 1 Điều này nhưng không được nhỏ hơn giới hạn hành lang an toàn được quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều này.

Như vậy, 13m này không được công nhận quyền sử dụng hợp pháp vì nó nằm trong hành lang an toàn đường bộ. Trân trọng./.

6. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Xin chào luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi này xin được giải đáp: Gia đình tôi có hộ khẩu thường trú tại xã Nghĩa Đàn nhưng có khu đất được ông nội khai hoang từ năm 1987 và sản xuất cho tới nay là đất khai hoang rừng. Trước đây khu vực đó được sự quản lý của UBND xã Nghĩa Mai nay lại thuộc sự quản lý của lâm trường Nghĩa Đàn. Vậy cho tôi hỏi nhà tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? và nếu có sẽ tới cơ quan nào để làm việc?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013)

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy căn cứ vào quy định của Luật đất đai thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đất được sử dụng ổn định (từ năm 1987), không vi phạm pháp luật về đất đai, đất được xác định là không có tranh chấp...có những điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 101 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi vì ở đây đất ông bạn khai hoang mà không có giấy tờ. Nếu như thuộc vào trường hợp này thì bạn đến cơ quan cấp xã xin giấy xác nhận sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Ngoài ra Điều 19, nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013 về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh."

Căn cứ vào quy định của Điều 19 nếu bạn không rơi vào trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như đất khái hoang đó không phải là đất công ích của xã, phường, thị trấn; có quyết định thu hồi đất... Bạn cần xem xét kĩ các trường hợp trên.

Đối với trường hợp bạn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã phân tích ở trên thì theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-Cp ngày 15/05/2014 của Chính Phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19-5-2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê