1. Xác định ranh giới với thửa đất liền kề như thế nào để làm sổ đỏ ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 4/2003, chúng tôi bán một phần mảnh đất (phía bên phải) cho anh : nguyễn đức can với chiều rộng mặt đường là (5,1m) với diện tích 178m2 ; anh can đã làm thủ tục sổ đỏ do ubnd huyện kim động cấp. Cuối 2003, chúng tôi đã xây nhà trên một phần đất còn lại.

Hàng năm gia đình chúng tôi vẫn đóng thuế đất theo diện tích 245m2 đất còn lại sau khi đã bán cho anh can. Năm 2014, vợ chồng tôi làm đơn đề nghị xã làm thủ tục cấp sổ đỏ. Tuy nhiên xã trả lời do mảnh đất của gia đình nhà tôi ( diện tích còn lại) năm 2005 đã bị đo lẫn hộ bên trái. (hộ bên trái không có người ở, chỉ có đất không, mua bán qua nhiều đời chủ, không biết ở đâu, đi đâu khoảng 10 năm nay chưa về) và không có hộ bên cạnh ở nhà để xác minh lại mốc giới thửa đất nên không thể làm sổ đỏ. Tôi đã đề nghị chính quyền xã đo đạc lại và cắt đi phần đất tăng thêm do đo lẫn hộ bên cạnh và làm sổ đỏ cho gia đình chúng tôi.

Tuy nhiên chính quyền xã trả lời diện tích và bản đồ 299 chỉ làm căn cứ xét nguồn gốc đất. Tôi đã hỏi và được biết đến nay phần diện tích đất nhà tôi vẫn bị gộp với hộ bên cạnh và chưa được ubnd xã đo tách ra riêng. Vậy rất mong luật sư có thể hướng dẫn để giúp gia đình tôi cấp được sổ đỏ trong trường hợp - nếu hộ bên cạnh (phần diện tích bị đo lẫn) không về gia đình tôi có thể làm được sổ đỏ hay không. Chúng tôi phải làm các thủ tục gì ?

Xin cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 20 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai:

"1. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai.

2. Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.

3. Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai dạng số.

4. Việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được thực hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

5. Trường hợp chưa đo đạc lập bản đồ địa chính thì được sử dụng các loại tài liệu đo đạc khác để thực hiện đăng ký đất đai theo quy định như sau:

a) Nơi có bản đồ giải thửa thì phải kiểm tra, đo đạc chỉnh lý biến động ranh giới thửa đất, loại đất cho phù hợp hiện trạng sử dụng và quy định về loại đất, loại đối tượng sử dụng đất theo Thông tư này để sử dụng;

b) Nơi có bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì phải kiểm tra, chỉnh lý cho phù hợp hiện trạng sử dụng đất và biên tập lại nội dung theo quy định về bản đồ địa chính để sử dụng;

c) Trường hợp không có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây dựng chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường."

Theo nội dung tại Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về bản đồ địa chính như sau:

“1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.”

Khi tiến hành đo đạc thì trách nhiệm của cán bộ địa chính thực hiện phải phối hợp với các chủ thể như chủ sử dụng, phối hợp với người dẫn đạc, người quản lý khi đo đạc. Nếu có tranh chấp mà trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản.

Theo quy định trên, các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Ngay cả khi người sử dụng đất liền kề không xác nhận và cũng không có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận vẫn phải được tiến hành.

Như vậy gia đình bạn vẫn được cấp sổ đỏ.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

- Lưu ý:

+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính..

Theo đó, bạn có thể tham khảo 2 thông tư trên để có được mẫu đơn theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Xác định ranh giới với thửa đất liền kề như thế nào để làm sổ đỏ ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về xác định ranh giới thửa đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Tư vấn xác định giá nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ ?

Kính thưa Luật sư. Xin phiền lòng Luật sư sự việc này: Đầu năm 1995, hộ tôi được UBND huyện Phú Lộc (Thừa Thiên Huế) quyết định giao đất 400 m2 đất ở nông thôn. Thời điểm đó huyện chỉ giao Quyết định giao đất chứ không có văn bản hoặc hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước nên tôi không nộp tiền này, tôi đã làm nhà và ở trên đất đó ổn đinh,không tranh chấp.

Cũng trường hợp như tôi, nhà bên cạnh đầu năm 2014 nộp hồ sơ xin cấp Giấy CNQSD đất, được Nhà nước giải quyết và được nộp tiền sử dụng đất theo giá thời điểm được giao đất (đầu năm 1995) theo khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ. Về phía hộ tôi do chưa đăng ký kịp nên nay mới nộp hồ sơ xin cấp Giấy CNQSD đất ở huyện.

Vừa qua, tôi được huyện thông báo nộp 31 triệu đồng tiền sử dụng đất (tức 50% giá đất thời điểm hiện nay) theo lý giải của Chi cục thuế huyện là áp dụng theo Mục a Điểm 2 Điều 20 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. Tôi về nghiên cứu thì tại khoản mục nêu trên có nói việc này nhưng lại có sự mâu thuẫn được thể hiện ở mục cùng khoản 2 Điều 20 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP này, tức là (theo tôi hiểu) sẽ nộp tiền sử dụng đất theo giá tại thời điểm có quyết định giao đất (đầu năm1995). Như vậy, theo tôi hiểu việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm quyết định giao đất trong trường hợp này là hợp lý và nhất quán. Tôi có trao đổi với các chuyên viên Chi cục thuế huyện nhưng họ cũng chưa thật rõ lắm trong việc xử lý này.Vậy kính mong Luật sư bỏ chút thời gian nghiên cứu và giải bày cho tôi được rõ ?

Rất cảm ơn sự giúp đỡ của quý Luật sư.

Tư vấn xác định giá nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất:

"Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này."

Như vậy trường hợp của gia đình anh là xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm nghị định 45/2014/NĐ-CP đã có hiệu lực thì sẽ phải thực hiện theo các quy định của nghị định này, theo đó gia đình anh sẽ phải nộp tiền sử dụng đất để công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 2 của nghị định. Vấn đề mà anh đang băn khoăn ở đây đó là giá nộp tiền sử dụng đất sẽ xác định theo giá tại thời điểm anh được giao đất vào năm 1995 hay theo giá đất hiện tại thì sẽ căn cứ theo khoản 2 điều 20 nghị định 54/2014/NĐ-CP, theo điều khoản này anh sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận tức là tại thời điểm bây giờ.

Về nội dung của điều khoản mà anh đang thấy sự mâu thuẫn đó là "tính giá tiền nộp theo thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất" thì sẽ là tại thời điểm bây giờ hay là vào năm 1995 tôi xin được giải thích như sau : Vào thời điểm năm 1995 theo thông tin mà anh cung cấp đó là chỉ được nhận quyết định giao đất chứ không có hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất tức là chưa làm các thủ tục để nộp tiền sử dụng đất theo đó thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất sẽ là thời điểm hiện tại khi gia đình anh đang tiến hành các thủ tục để nộp tiền sử dụng đất.

"Điều 20. Điều khoản chuyển tiếp

2. Xác định tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:

a) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

- Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất."

Ngoài ra về trường hợp nhà bên cạnh gia đình bạn được nộp tiền sử dụng đất theo giá thời điểm được giao đất vì lý do đó là : Thời điểm nhà bên cạnh gia đình bạn làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vào đầu năm 2014 lúc này nghị định 45/2014/NĐ-CP chưa có hiệu lực pháp luật ( nghị định 45/2014/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2014) nên sẽ tiến hành theo các thủ tục quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất theo nghị định này thì giá thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình xin công nhận quyền sử dụng đất sẽ tính vào thời điểm giao đất đúng như anh đã hiểu và trình bày ở câu hỏi của mình.

Trân trọng./.

3. Thủ tục hoàn thiện giấy tờ làm sổ đỏ về sở hữu đất đai và nhà ở

Thưa Công ty Luật Minh Khuê, tư vấn giúp trường hợp gia đình tôi về quyền sử dụng đất và nhà ở. Bố ruột tôi mua 01 mảnh đất kèm nhà 2 tầng xây từ những năm 1980 với diện tích là 68m2 (trong giấy tờ do Công ty cấp đất để công nhân xây nhà ở chỉ có 25m2 là hợp pháp, còn lại là do cơi nới).
Bố tôi đã sửa lại nhà vệ sinh nhỏ ở tầng 1 (nhà chỉ có 1 nhà vệ sinh) và nâng nền nhà cho cao. Năm 2004, bố tôi làm Sổ Hợp đồng thuê nhà ở có đứng tên bố tôi, mẹ tôi và tôi. Bố tôi có 2 con là tôi và chị gái tôi (đã có gia đình sinh sống tại thành phố Đà Nẵng). Tôi từ trước đến nay đều sống cùng bố mẹ tôi. Vợ chồng tôi từ ngày kết hôn thì ở cùng bố mẹ tôi. Chị tôi đã lấy chồng và sống tại thành phố Đà Nẵng từ trước khi bố mẹ tôi ở căn nhà này. Năm 2005, bố tôi quyết định bán lại căn nhà trên cho vợ chồng tôi với số tiền bằng giá thị trường và chia đều số tiền này cho 4 người là bố tôi, mẹ tôi, tôi và chị gái tôi. Vợ chồng tôi lúc đó 2 bàn tay trắng đã đi vay mượn khắp nơi: bạn bè, đồng nghiệp, bà con để đủ trả đầy đủ cho mẹ tôi và c hị gái tôi. Vì không đủ tiền nên vợ chồng tôi chỉ trả cho bố tôi tạm 30% và từng người gồm bố tối, mẹ tôi và chị tôi đã ký vào Giấy bán nhà có xác nhận đã nhận đủ tiền nhưng không có người làm chứng hay công chứng về việc này. Sau này, vợ chồng tôi đã trả tiền đầy đủ cho bố tôi và vẫn phụng dưỡng bố mẹ tôi chu đáo, đầy đủ. Cứ vào mùa mưa, nhà tôi lại bị nước từ ngoài đường tràn vào nhà rất bẩn thỉu, vào đợt lụt lịch sử 2008, nhà tôi ngập nặng, không sử dụng được cả nhà vệ sinh tầng 1. Năm 2010, vợ chồng tôi mượn tiền của bà con, đồng nghiệp để xây nhà 3 tầng kiên cố và cũng để bố mẹ tôi có phòng riêng để nghỉ ngơi cho thoải mái.
Hiện nay bố mẹ tôi thường ở với vợ chồng tôi là nhiều hơn ở với vợ chồng chị gái tôi phần là gần quê hương, anh chị em ruột, phần vì nhà tôi rộng rãi, thoải mái hơn. Nay, tôi viết thư này muốn hỏi Quý Công ty tư vấn cho tôi về thủ tục cũng như quy trình cần làm và hoàn thiện các giấy tờ để làm sổ đỏ về sở hữu đất đai và nhà ở, đặc biệt trước mắt là việc bố mẹ tôi và chị tôi cần làm là từ bỏ quyền sở hữu với mẫu đơn nào là hợp pháp. Vì thủ tục về nhà đất cũng đòi hỏi nhiều giấy tờ nên tôi mong được Quý Công ty tư vấn qua email để rõ ràng, cụ thể hơn là qua điện thoại ?
Rất mong Quý Công ty dành thời gian để tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Công ty !

Thủ tục hoàn thiện giấy tờ làm sổ đỏ về sở hữu đất đai và nhà ở

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất là về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu bố bạn đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì bố bạn mới có quyền chuyển nhượng đất lại cho bạn

Thứ hai, nếu có đủ các điều kiện nêu trên ( tức là bố bạn có quyền chuyển nhượng đất cho bạn) thì về các giấy tờ cần thiết, bạn cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

- Hộ khẩu thường trú của người mua;

- Trích lục thửa đất;

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Chứng từ nộp tiền thuế đất.

Thứ ba, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

* Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Thủ tục:

+ Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

* Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Thủ tục:

+ Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trường của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

* Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Trân trọng./.

4. Diện tích đất đã bán không đủ diện tích tối thiểu được làm sổ đỏ ?

Kính chào luật sư Minh Khuê. Tôi có một vấn đề mong được luật sư giúp đỡ. Tôi xin trình bày sau đây: nhà tôi đang ở, đứng tên sổ đỏ là tên tôi ( tôi gọi bên tôi là bên A), năm 2010 tôi có bán 1 phần căn nhà cho bên B, vì diện tích căn nhà bán khá nhỏ nên bên B không làm được sổ đỏ. Thời điểm đó chỉ ký giấy tờ bán tay có nhân chứng xác nhận là bên C. hiện tại tôi không có trách nhiệm và quyền hạn gì với căn nhà đã bán.
Hiện bây giờ thì bên B muốn bán căn nhà đó, và bên C ( nhân chứng lúc trước ký nhận) mua lại. Tôi biết theo pháp luật thì căn nhà đã bán dù chung sổ nhưng tôi không có liên can gì đến hết. nhưng bên C muốn tôi ký bán phần căn nhà đó cho bên C, bỏ đi tờ giấy bán cho bên B lúc trước. Trường hợp của tôi giờ bi rơi vào thế khó xử vì bên C nói sổ đỏ tên tôi, tôi giữ nên tôi phải ký bán mới được. Mà bên C là hàng xóm láng giềng của tôi nên nếu tôi làm căn không chịu ký vì mình không có trách nhiệm gì với căn nhà đã bán thì không được. Bên C cần giấy tôi ký để gộp chung mảnh đất đó vào chung sổ với nhà của họ. điều này tôi hiểu được và bên B cũng đồng ý làm như vậy.
Trong trường hợp của tôi là lúc trước tôi đã bán cho bên B rồi, dù là giấy tay nhưng vẫn có giá trị pháp luật, giờ tôi lại ký bán bên C nữa thì tôi đã vi phạm pháp luật bán nhà cho 2 bên. Bây giờ không có chuyện gì nhưng 5 hay 10 năm nữa bên B sẽ có quyền kiện tôi vì đã bán cho bên B rồi giờ lại bán cho bên C, khi đó tôi không có gì xác nhận là mình chỉ ký bán cho bên B thôi, còn bên B bán bên C nhờ tôi ký lại hết ?
Mong luật sư tư vấn giúp cho tôi để tìm ra giải pháp thỏa đáng. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Diện tích đất đã bán không đủ diện tích tối thiểu được làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật Dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Khi diện tích đất mà bạn bán nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

”1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".

Theo quy định trên thì nếu thời điểm bên B mua đất của nhà bạn mà quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh của bạn quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì vẫn có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Bên B có thể bán lại cho bên C mà không cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ nếu bên C đồng thời nhập mảnh đất đó vào mảnh đất liền kề để tạo thành mảnh đất có diện tích ít nhất bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Nhưng nếu thời điểm mua đất mà văn bản đó đã có hiệu lực thì giao dịch giữa bên bán là nhà bạn và bên mua là bên B là giao dịch vô hiệu và hai bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Mảnh đất đã bán đó vẫn là đất nhà bạn. Khi hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận thì phải có văn bản ghi rõ về việc hoàn trả và có thể công chứng văn bản đó. Nếu bên C muốn mua lại thì phải đáp ứng điều kiện như trên.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Diện tích đất đã bán không đủ diện tích tối thiểu được làm sổ đỏ​. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại goi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Tư vấn làm sổ đỏ đất thổ cư tại hà nội ?

Xin chào luật sư ! gia đình tôi hiện đang sống tại huyện đông anh - hn. gia đình tôi đã ở đây từ rất lâu, đời ông bà cha ông cụ kị. nhưng các cụ hồi xưa vẫn chưa làm sổ đỏ đất. hiện nay gia đình tôi đang có nhu cầu xin cấp sổ đỏ đất nhưng nhà nước yêu cầu đóng tiền sử dụng đất.
Chúng tôi thắc mắc là đất thổ cư lâu năm không được miễn giảm tiền sử dụng đất , thì được bên cơ quan chức năng yêu cầu trình ra các giấy tờ chứng minh đã sử dụng đất từ trước năm 1991. gia đình tôi từ đời các cụ vẫn đóng thuế đất đầy đủ nhưng các giấy tờ từ trước năm 1991 thì không còn nữa. Tuy nhiên gia đình chúng tôi được nhà nước công nhận là gia đình có công với cách mạng, được cấp giấy chứng nhận. nhà nước còn cho kinh phí để xây bia đá. vậy luật sư cho tôi hỏi liệu gia đình tôi có được diện ưu tiên không phải đóng tiền sử dụng đất không? nếu được chúng tôi mong muốn được bên văn phòng luật sư hỗ trợ các thủ tục để cấp sổ đỏ đất ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !

Tư vấn làm sổ đỏ đất thổ cư tại hà nội ?

Luật sư tư vấn:

Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Khoản 1 Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về miễn tiền sử dụng đất như sau:

"Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai."

Theo đó, đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo quy định của pháp luật về người có công.
Điểm c khoản 2 Điều 2 Quyết định 118-TTg quy định Người có công với Cách mạng nếu mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì:

"Được hỗ trợ toàn bộ tiền sử dụngđất đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở.

Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phầntiền sử dụng đất đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở; theocác mức cụ thể như sau:

- Người hoạt động Cách mạng trướcCách mạng tháng 8 năm 1945; Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ ViệtNam anh hùng, Anh hùng lao động; thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sáchnhư thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sĩ đanghưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng được hỗ trợ toàn tiền sử dụng đất.

- Thương binh, người hưởng chínhsách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61% đến 80% được hỗ trợ90% tiền sử dụng đất.

- Thương binh và người hưởngchính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 41% đến 60% được hỗ trợ 80%tiền sử dụng đất.

- Thân nhân của liệt sĩ, ngườicó công giúp đỡ Cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và hưởngchính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 21% đến 40% được hỗ trợ 70%tiền sử dụng đất.

- Người hoạt động Cách mạng, hoạtđộng kháng chiến bị địch bắt tù, đày người hoạt động kháng chiến giải phóng dântộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương Kháng chiến hạng I hoặc Huân chương chiến thắng hạng I được hỗ trợ 65% tiền sử dụng đất."

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Tư vấn làm sổ đỏ đất thổ cư tại hà nội ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về làm sổ đỏ đất thổ cư, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Làm sổ đỏ với diện tích đất còn lại chưa được ghi nhận vào sổ đỏ ?

Thưa Luật sư! Nhà tôi có mảnh đất 509m2 được cấp trước năm 2000 tại Xã Phú Diễn, trong đó diện tích đất ở là 380m2 lâu năm, còn lại đất vườn sử dụng lâu năm. Năm 2011, nhà tôi có bán đi một ít đất nên số còn lại nhà tôi làm lại sổ đỏ là 406,9m2. Tuy nhiên sổ đỏ được cấp ghi đất ở sử dụng lâu năm, còn đất vườn lại ghi 118m2 sử dụng trong 50 năm.
Nhà tôi đã làm đơn đề nghị lên phường Phú Diễn nhưng chưa nhận được hồi âm. Vậy tôi rất mong luật sư cho tôi biết sổ đỏ làm lại đó số đất vườn ghi hạn sử dụng vậy đúng hay sai?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Làm sổ đỏ với diện tích đất còn lại chưa được ghi nhận vào sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Rất cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi vào chuyên mục của chúng tôi. Trường hợp của bạn được giải quyết như sau :

Theo quy định tại Điều 125 Luật đất đai số 45/2013/QH13 về đất sử dụng ổn định lâu dài:

"1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8. Đất tín ngưỡng;

9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này."

Và khoản 2 Điều 126 quy định về đất sử dụng có thời hạn:

"2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất."

Theo các quy định trên thì việc cấp lại sổ đỏ với đất ở được xác định sử dụng ổn định lâu dài và đất vườn có thời hạn sử dụng là 50 năm là đúng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê