1. Giấy chuyển nhượng đất và hoa màu viết tay ngày 27/11/2004;

2. Giấy biên nhận tiền viết tay ngày 27/11/2004;

3. Hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 8/5/2006 có UBND xã xác nhận). Hợp đồng này bị tẩy xoá và ghi không đúng với 2 giấy viết tay (tức là không đúng với chuyển nhượng thực tế);

4. Đơn khởi kiện (bên mua) ghi ngày 4/4/2013.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

xác định thời hiệu khởi kiện trong việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc cho Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi, căn cứ vào thông tin bạn đưa ra chúng tôi xin tư vấn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Bô luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi năm 2011

Luật đất đai năm năm 2013

Luật đất đai số 13/2003/QH11 của Quốc hội

Nội dung tư vấn

- Theo điểm b khoản 1 điều 126 Luật đất đai 2003 quy định:

"b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước."

Theo điểm a khoản 3 của luật đất đai năm 2013 quy định:

 " 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

- Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

"Điều 427. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự    

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm."

>> Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu: 

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập"

Điều 132 BLDS quy định: "Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó".

Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:

Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một Hợp đồng khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

>> Như vậy, thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật là hai năm, Tuy nhiên, trường hợp của bạn việc hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 8/5/2006 có UBND xã xác nhận). Hợp đồng này bị tẩy xoá và ghi không đúng với 2 giấy viết tay (tức là không đúng với chuyển nhượng thực tế) thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, do giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu; còn các loại vô hiệu khác (kể cả vô hiệu do vi phạm về hình thưc) đều có thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ thời điểm xác lập giao dịch (Điều 136 Bộ luật Dân sự).

Do đó, theo điểm a khoản 3 điều 159 của bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi năm 2011 quy định : "Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự.