Xin cảm ơn luật sư!

Người hỏi: Lê Dương

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

.Tư vấn pháp luật xây dựng nhà ở ?

Tư vấn pháp luật xây dựng nhà ở, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Luật Đất đai năm 2013.

- Luật Nhà ở năm 2005.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

 trước hết, cần phải xác định phần đất mà bạn lấn chiếm là đất giáp ranh hay đất của nhà hàng xóm. Việc xác định phần đất lấn chiếm sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn đo đạc và xác minh.

1. Trường hợp đất bị lấn chiếm là phần đất giáp ranh

Theo Điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014: Trường hợp đnag sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo ra soát điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, người đang sử dụng đất được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu việc sử dụng đất của bạn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, đất được sử dụng không sai mục đích, không có tranh chấp thì phần đất mà bạn lấn chiếm có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bạn.

Nếu phần đất mà bạn lấn chiếm không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân cấp huyện thì phần đất bạn lấn chiếm có thể bị tịch thu, bạn có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014: 3. Phạt tiền từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng đối với các hành vi lấn chiếm đất trồng lúa, đất trồng rừng đặc dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này. Đồng thời, bạn bị buộc trả lại đất lấn chiếm theo quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều này.

2. Trường hợp đất bị lấn chiếm là phần đất thuôc sở hữu của nhà hàng xóm

Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm:

1. Lấn chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Như vậy, hành vi của bạn xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của gia đình hàng xóm. Do đó, bạn có thê thỏa thuận với hàng xóm về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường.

Nếu không thỏa thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 (Hòa giải tranh chấp đất đai):

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu hòa giải không thành, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án thì Tòa án sẽ căn cứ thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của hai bên để đưa ra quyết định. 

Bạn có thể sẽ không bị buộc phải phá dỡ nhà để trao trả đất cho nhà hàng xóm nếu không thuộc một trong các trường hợp phải phá dỡ nhà theo Điều 83 Luật Nhà ở 2005: 

1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thầm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

2. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.

4. Nhà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên bạn phải bồi thường phần diện tích bị lấn chiếm theo quyết định của Tòa án.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty Luật Minh Khuê!

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI