1. Xây nhà sai giấy phép có thể hoàn công được không?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi vừa xây nhà xong, hiện đang làm thủ tục đăng ký nhà. Theo giấy phép xây dựng thì nhà tôi có ban công, tuy nhiên trong quá trình xây dựng chúng tôi lại không xây ban công- do không có nhu cầu sử dụng. Vì thế nên chưa xin cấp giấy chứng nhận được. Tôi thấy việc không có ban công không ảnh hưởng gì đến kiến trúc và xung quanh.
Vậy cho tôi hỏi trường hợp gia đình tôi sẽ phải làm thế nào để xin cấp giấy chứng nhận được (nhà tôi ở đô thị) ?
Cảm ơn!

Xây nhà sai giấy phép có thể hoàn công được không?

Luật sư tư vấn thủ tục hoàn công trực tuyến, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Về nguyên tắc việc thi công xây dựng công trình là phải thi công theo đúng nội dung của giấy phép xây dựng, hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đồng:

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng:

4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Vì thế, trường hợp của gia đình bạn hành vi xây dựng thiếu phần công trình cũng được coi là xây dựng không đúng với nội dung của giấy phép xây dựng vì thế có thể sẽ bị áp dụng mức phạt hành chính như trên.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai có quy định như sau:

Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Trường hợp này, gia đình bạn cần phải nộp đơn đến UBND huyện- là cơ quan cấp giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ yêu cầu xác nhận việc xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp quy hoạch xây dựng được phê duyệt để hợp pháp hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trân trọng!

2. Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà hàng xóm tôi xây dựng nhà đã được tháng 3 tháng nay. Khi họ xây nhà, nhà tôi xuất hiện những dấu hiệu rung, nứt thành các đường dài (nhà tôi và nhà họ liền kề nhau). Tôi đã nhiều lần sang ý kiến và yêu cầu họ dừng việc thi công lại.
Tôi đã yêu cầu họ bồi thường thiệt hại là 56 triệu đồng nhưng họ không chịu bồi thường cũng như không chịu dừng việc thi công. Xin hỏi, trường hợp này sẽ phải giải quyết như thế nào?

Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh

Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900 6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 174 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Theo quy định này thì khi muốn xây nhà thì chủ sở hữu cần phải tuân theo các quy định của pháp luật, không được gây ra thiệt hại cho tài sản của hàng xóm xung quanh. Do đó, việc hàng xóm xây nhà làm nứt nhà bạn là họ đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bạn đối với bất động sản và công trình liền kề xung quanh nên phải bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng về tài sản.

Ngoài ra, Căn cứ theo Điều 8 Thông tư 05/2015/TT-BXD về quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ có quy định như sau:

"Điều 8. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).

2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật."

Như vậy, đáng ra trước khi thi công xây dựng, nhà hàng xóm nên chủ động liên hệ với nhà bạn để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của căn nhà. Khi xuất hiện hiện tượng rung, nứt thì bạn cung nhà hàng xóm nên xem xét và xác định nguyên nhân trực tiếp gây rung, nứt tường tường. Nếu là do công trình thi công của nhà hàng xóm thì hai bên có thể thống nhất biện pháp để khắc phục.

Thứ nhất, về xử phạt vi phạm hành chính.

Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định về mức xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

3. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”

Như vậy, nếu các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự thì bên gây thiệt hại có thể bị xử phạt vi phạm hành hành chính về trật tự xây dựng. Theo đó, nếu nhà bạn ở nông thôn thì người hàng xom của bạn có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Nếu nhà bạn ở đô thị, người hàng xom của bạn có thể bị phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Hoặc bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng trong trường hợp hàng xóm nhà bạn xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Thứ hai, về bồi thường thiệt hại.

Căn cứ theo Điều 605 bộ luật dân sự 2015 quy định về việc bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra:

Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”

Như vậy, nếu nhà hàng xóm trong quá trình xây dựng nhà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến nhà của bạn thì họ phải ngừng việc thi công và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với sự cố do công trình của mình gây ra. Việc bồi thường thiệt hại do hai bên thỏa thuận, nếu các bên không thỏa thuận được về mức bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Tòa án sẽ căn cứ vào nguyên nhân dẫn đến thiệt hại và mức thiệt hại thực tế để đưa ra mức độ bồi thường thiệt hại cụ thể trong đó bao gồm mức thiệt hại thực tế đối với công trình lân cận bị hư hỏng và các chi phí khác có liên quan. Do đó, bạn cần chứng minh việc xảy ra rung, nứt ở nhà bạn là do việc hàng xóm xây nhà gây nên.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Phải làm sao khi bị cản trở xây dựng nhà ở do bên chuyển nhượng gây ra ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Trước đây, tôi có lập thủ tục chuyển nhượng lô đất, hợp đồng chuyển nhượng 2 bên đã ký kết theo quy định. Hiện nay, khi tôi chuẩn bị xây nhà trên mảnh đất đó, bên chuyển nhượng đất nói tôi chưa thanh toán hết và tìm cách cản trở việc xây dựng.
Xin hỏi, vụ việc của tôi sẽ được giải quyết như thế nào?

Cản trở xây dựng nhà ở do bên chuyển nhượng gây ra.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Thủ tục chuyển nhượng đất

- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thỏa thuận về diện tích, mức giá chuyển nhượng, một trong hai bên thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, thời gian, địa điểm... Các vấn đề này được hai bên được thỏa thuận thông qua nội dung của hợp đồng chuyển nhượng đất và văn bản trên phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, điều 167 của Luật Đất đai 2013.

Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền...."

Việc giao tiền đặt cọc bên bạn giao cho bên mua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất photo là do hai bên thỏa thuận. Pháp luật cũng không quy định không được giao bản photo, việc giao bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là việc cung cấp thông tin về mảnh đất cho bên mua. Bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giá trị nếu thực hiện các thủ tục sang tên, chuyển nhượng hoặc đăng ký biến động đất đai.

Việc hai bên ký kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng do hai bên thỏa thuận. Hai bên thỏa thuận các nội dung về việc mua bán đất trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Sau khi kí kết xong các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình ghi trong hợp đồng đã thỏa thuận. Do đó, việc giao nhận tiền, giao nhận đất, thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế, nghĩa vụ tài chính do các bên thỏa thuận với nhau.

Theo thông tin cung cấp, ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người sử dụng đất. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai, ông đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền khai thác, xây dựng nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng thể hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và người chuyển nhượng trước kia đã có hiệu lực. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên thuộc nhóm giao dịch mua bán tài sản. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, trong hợp đồng mua bán tài sản, nếu không có thỏa thuận khác thì bên mua có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền vào thời điểm giao tài sản.
Như vậy, nếu không có thỏa thuận khác ông phải thanh toán toàn bộ số tiền mua đất ngay thời điểm thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất.
Về tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất. Theo quy định tại Điểm b, Khoản 3, Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP ngày 3-12-2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại tòa án cấp sơ thẩm” của Bộ luật Dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo đó, tranh chấp của các bên là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tranh chấp này không phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, mà chỉ phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo đó, bên khởi kiện có trách nhiệm chứng minh yêu cầu của mình có căn cứ và hợp pháp. Bên chuyển nhượng đất có trách nhiệm chứng minh việc bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán hết số tiền mua đất.
Ngoài ra, ông cần lưu ý khi khởi kiện tại tòa án, bên chuyển nhượng đất có quyền yêu cầu tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, trong đó có biện pháp cấm ông thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp (không cho phép ông xây dựng trên đất, đến khi tòa án hủy bỏ các biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc pháp luật có quy định khác).

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Xây dựng nhà có phải nộp thuế môi trường không ?

Xin chào Luật sư! Xin phép hỏi về luật môi trường phải nộp khi xây nhà ạ. Nhà tôi xây nhà 2 tầng tổng diện tích 150 m2. Thấy mọi người bảo thu thuế môi trường là 6 triệu, tôi không rõ xin giúp đỡ ? Chân thành cảm ơn Luật sư!

Xây dựng nhà phải nộp thuế môi trường ?

Luật sư tư vấn pháp luật Thuế: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 3 Luật thuế Bảo vệ môi trường 2010, những đối tượng phải chịu thuế là:

"1. Xăng, dầu, mỡ nhờn, bao gồm:

a) Xăng, trừ etanol;

b) Nhiên liệu bay;

c) Dầu diezel;

d) Dầu hỏa;

đ) Dầu mazut;

e) Dầu nhờn;

g) Mỡ nhờn.

2. Than đá, bao gồm:

a) Than nâu;

b) Than an-tra-xít (antraxit);

c) Than mỡ;

d) Than đá khác.

3. Dung dịch hydro-chloro-fluoro-carbon (HCFC).

4. Túi ni lông thuộc diện chịu thuế.

5. Thuốc diệt cỏ thuộc loại hạn chế sử dụng.

6. Thuốc trừ mối thuộc loại hạn chế sử dụng.

7. Thuốc bảo quản lâm sản thuộc loại hạn chế sử dụng.

8. Thuốc khử trùng kho thuộc loại hạn chế sử dụng.

9. Trường hợp xét thấy cần thiết phải bổ sung đối tượng chịu thuế khác cho phù hợp với từng thời kỳ thì Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét, quy định.

Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Khoản 1 Điều 5 Luật này quy định: "Người nộp thuế bảo vệ môi trường là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, nhập khẩu hàng hóa thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này."

Từ các điều luật trên có thể thấy người phải nộp thuế bảo vệ môi trường không không bao gồm cá nhân thực hiện hoạt động xây dựng nhà ở, mà thuộc về hộ gia đình, cá nhân sản xuất, nhập khẩu hàng hóa thuộc đối tượng chịu thuế. Bởi vậy, trường hợp của bạn không phải nộp thuế môi trường.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

5. Chủ đầu tư xây dựng nhà để bán phải nộp những loại thuế gì ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vài thắc mắc muốn được tư vấn như sau: Công ty tôi tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán, kinh doanh, tôi xin hỏi công ty tôi phải nộp những loại thuế gì?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Chủ đầu tư xây dựng nhà để bán phải nộp những loại thuế gì ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:
Chào chị! cảm ơn chị đã gửi thắc mắc của mình tới công ty luật Minh Khuê, dựa vào những thông tin mà chị cung cấp xin tư vấn cho chị như sau.
Theo như thông tin chị cung cấp thì công ty chị xây dựng nhà chung cư để bán nên công ty chị là công ty kinh doanh bất động sản. Vì vậy, công ty phải kê khai tính nộp các loại thuế sau:
1. Thuế giá trị gia tăng
Thuế GTGT = giá tính thuế x thuế suất
Về giá tính thuế: Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC có quy định như sau:

"10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Ví dụ 35: Năm 2014 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 30 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 15 tỷ đồng.

Tổng giá trị đất được trừ được xác định như sau:

- Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng);

- Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 30 tỷ - 6 tỷ - 15 tỷ = 9 tỷ (đồng);

- Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho số m2 đất được phép kinh doanh.

a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013."

Về thuế suất: Thuế suất thuế GTGT là 10%

2. Thuế thu nhập doanh nghiệp

Thuế TNDN phải nộp =( Thu nhập tính thuế - Phần trích lập quỹ KH&CN (nếu có) )x Thuế suất thuế TNDN

Khoản 1 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC có quy định:

"1. Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước theo quy định.

Thu nhập tính thuế được xác định theo công thức sau:

Thu nhập tính thuế

=

Thu nhập chịu thuế

-

Thu nhập được miễn thuế

+

Các khoản lỗ được kết chuyển theo quy định

Về thu nhập chịu thuế: Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTCT quy định:

2. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ và thu nhập khác.

Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế xác định như sau:

Thu nhập chịu thuế

=

Doanh thu

-

Chi phí được trừ

+

Các khoản thu nhập khác

Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bằng doanh thu của hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trừ chi phí được trừ của hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đó. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh áp dụng nhiều mức thuế suất khác nhau thì doanh nghiệp phải tính riêng thu nhập của từng hoạt động nhân với thuế suất tương ứng.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh(bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư số 78/2014/TT-BTC), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định.

Đối với số lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) của các năm 2013 trở về trước còn trong thời hạn chuyển lỗ thì doanh nghiệp phải chuyển vào thu nhập của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư, nếu chuyển không hết thì được chuyển lỗ vào thu nhậpcủa hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác) từ năm 2014 trở đi."

Về thuế suất: Điều 11 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định:

"Kể từ ngày 01/01/2014, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 22%, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này và các trường hợp được áp dụng thuế suất ưu đãi."

3. Thuế môn bài

khoản 1 Văn bản hợp nhất số 33/VBHN-BTC quy định:

"1.3 Các tổ chức kinh tế bao gồm:

- Các Doanh nghiệp Nhà nước, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Doanh nghiệp tư nhân, Doanh nghiệp hoạt động theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tổ chức và cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam không theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, các tổ chức, đơn vị sự nghiệp khác và tổ chức kinh doanh hạch toán kinh tế độc lập khác;

- Các Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã và các Quỹ tín dụng nhân dân (gọi chung là các HTX);

- Các cơ sở kinh doanh là chi nhánh, cửa hàng, cửa hiệu (thuộc công ty hoặc thuộc chi nhánh)... hạch toán phụ thuộc hoặc báo sổ được cấp giấy chứng nhận (đăng ký kinh doanh), có đăng ký nộp thuế, và được cấp mã số thuế (loại 13 số);

Các tổ chức kinh tế nêu trên nộp thuế Môn bài căn cứ vào vốn đăng ký ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư theo biểu như sau:

Đơn vị: đồng

BẬC THUẾ MÔN BÀI

VỐN ĐĂNG KÝ

MỨC THUẾ MÔN BÀI CẢ NĂM

- Bậc 1

Trên 10 tỷ

3.000.000

- Bậc 2

Từ 5 tỷ đến 10 tỷ

2.000.000

- Bậc 3

Từ 2 tỷ đến dưới 5 tỷ

1.500.000

- Bậc 4

Dưới 2 tỷ

1.000.000

Như vậy, Chị cần căn cứ vào vốn điều lệ của công ty mình để xác định số thuế môn bài cần nộp.

4. Thuế thu nhập cá nhân

Khi công ty chị có người lao động và phát sinh khấu trừ thuế thì phải tiến hành khấu trừ thuế đối với những người lao động đó theo hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC.

-Đối với người lao động có hợp đồng lao động từ đủ 3 tháng trở lên thì khấu trừ theo biểu thuế lũy tiến từng phần

-Đối với người lao động không có hợp đồng lao động, hoặc có hợp đồng lao động dưới 3 tháng thì khấu trừ tại nguồn 10% đối với mỗi lần trả thu nhập trên 2.000.000 đồng.

5. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
Thuế SDĐPNN = diện tích đất tính thuế x giá 1m2 x thuế suất

Về diện tích đất tính thuế: Khoản 2 Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

"Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng."

Về giá 1m2: Khoản 1 Điều 6 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

"Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm"

Về thuế suất: Khoản 2 Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

"2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%."

Ngoài ra, chị cũng cần tham khảo thêm những quy định của pháp luật để kê khai, tính nộp thuế đúng quy định đối với trường hợp cụ thể của chị.

Trân trọng!

6. Chi xây dựng nhà tình nghĩa có được tính vào chi phí được trừ không ?

Kính chào luật sư! Tôi có một số thắc mắc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp tôi như sau: Ngày 27/07/2015, Công ty B có chi một khoản tiền cho 03 gia đình người có công với cách mạng để xây dựng nhà tình nghĩa.

Xin hỏi khoản chi này có được coi là chi phí hợp lệ hay không? Nếu được thì cần những hồ sơ, giấy tờ gì? Cơ sở pháp lý như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: L.Th

Chi xây dựng nhà tình nghĩa có được tính vào chi phí được trừ không ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào chị, cảm ơn chị đã gửi thắc mắc của mình đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin mà chị cung cấp xin được tư vấn cho chị như sau:

Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC sửa đổi Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC có quy định về khoản chi xây dựng nhà tình nghĩa như sau:

“2.25. Chi tài trợ làm nhà cho người nghèo không đúng đối tượng quy định tại tiết a điểm này; Chi tài trợ làm nhà tình nghĩa, làm nhà cho người nghèo, làm nhà đại đoàn kết theo quy định của pháp luật không có hồ sơ xác định khoản tài trợ nêu tại tiết b dưới đây:

a) Đối với chi tài trợ làm nhà cho người nghèo thì đối tượng nhận tài trợ là hộ nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Hình thức tài trợ: tài trợ bằng tiền hoặc hiện vật để xây nhà cho hộ nghèo bằng cách trực tiếp hoặc thông qua một cơ quan, tổ chức có chức năng huy động tài trợ theo quy định của pháp luật.

b) Hồ sơ xác định khoản tài trợ làm nhà tình nghĩa, làm nhà cho người nghèo, làm nhà đại đoàn kết gồm: Biên bản xác nhận khoản tài trợ có chữ ký của người đại diện doanh nghiệp là nhà tài trợ, người được hưởng tài trợ là bên nhận tài trợ (theo mẫu số 06/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC); văn bản xác nhận hộ nghèo của chính quyền địa phương (đối với tài trợ làm nhà cho người nghèo); hoá đơn, chứng từ mua hàng hoá (nếu tài trợ bằng hiện vật) hoặc chứng từ chi tiền (nếu tài trợ bằng tiền).

Trường hợp bên nhận tài trợ là cơ quan, tổ chức có chức năng huy động tài trợ thì hồ sơ xác định khoản tài trợ bao gồm: Biên bản xác nhận khoản tài trợ có chữ ký của người đại diện doanh nghiệp là nhà tài trợ và cơ quan, tổ chức có chức năng huy động tài trợ là bên nhận tài trợ; hoá đơn, chứng từ mua hàng hoá (nếu tài trợ bằng hiện vật) hoặc chứng từ chi tiền (nếu tài trợ bằng tiền).”

Như vậy, để khoản chi này được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thì công ty phải có các giấy tờ sau:

-Biên bản xác nhận khoản tài trợ có chữ ký của người đại diện công ty là nhà tài trợ; người được hưởng tài trợ là bên nhận tài trợ (Theo mẫu 06/TNDN);

-Hóa đơn, chúng từ mua hàng hóa hoặc chứng từ chi tiền

-Văn bản xác nhận gia đình người có công với cách mạng của UBND xã (không bắt buộc).

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của chị, cảm ơn chị đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê