1. Xây nhà trên đất của người khác khi bị đòi đất phải xử lý như thế nào?

Thưa luật sư, xin hỏi: Ba tôi có căn nhà xây dựng trên phần đất của người khác đứng tên , căn nhà này có từ thời ông nội của tôi đến nay đã hơn 30 năm rồi nay nhà tôi xuống cấp và định sửa chữa lại nhưng chủ đất không cho và đòi lấy lại đất. Xin hỏi luật sư là chủ đất có quyền lấy lại đất và buộc gia đình tôi phải đi hay không ?
Cảm ơn!

Xây nhà trên đất của người khác khi bị đòi đất phải xử lý như thế nào?

Luật sư tư vấn thủ tục, quy trình cấp giấy phép xây dựng, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì "Ba tôi có căn nhà xây dựng trên phần đất của người khác đứng tên". Đối chiếu theo các quy định pháp luật về tàn sản, đất đai thì:

Điều 105 và Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 106. Đăng ký tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.

2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.

3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai"

Và Khoản 15, 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"...15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất..."

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì buộc phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xác định một cá nhân, đơn vị nào đó là người có quyền thì họ sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận đầu tiên. Do đó, với thông tin bạn đưa ra thì quyền sử dụng mảnh đất này không phải là của bạn hay gia đình bạn. Người khác, tạm gọi là A là người có quyền sử dụng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận đối với mảnh đất này.

Cũng theo thông tin bạn đưa ra thì "Ba tôi có căn nhà xây dựng trên phần đất của người khác đứng tên, căn nhà này có từ thời ông nội của tôi đến nay đã hơn 30 năm rồi" có nghĩa, căn nhà này là của ông nội đã xây dựng trước đó, hiện ba bạn có nhu cầu sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới căn nhà này ? Nếu đúng như vậy thì khi ba bạn có nhu cầu xây dựng, sửa chữa, cải tạo căn nhà này buộc bạn, gia đình bạn sẽ xin phép A, nếu A không đồng ý thì việc bạn hay gia đình bạn làm gì trên mảnh đất này đều được coi là xâm phạm quyền sử dụng của A, cụ thể Điều 190 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 190. Quyền sử dụng của chủ sở hữu

Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác."

Tuy nhiên bạn và gia đình bạn cũng có thể xem xét thêm mình có quyền được cải tạo, sửa chữa, xây dựng nhà và việc A có thể lấy lại đất và đuổi gia đình bạn đi không dựa vào các thỏa thuận, giấy tờ mà gia đình bạn ký với A, bởi Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng, cụ thể:

"Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

4. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

5. Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự."

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

2. Xây nhà 3 tầng nhưng chỉ thiết kế bản vẽ của một tầng có phù hợp với quy định của pháp luật hay không ?

Thưa luật sư, mong luật sư tư vấn cho tôi vấn đề như sau: hiện tại tôi đang có miếng đất thổ cư 62 m2, tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh, do điều kiện về kinh tế nên tôi muốn xây nhà 2 tầng đổ 1 tầng, tầng 2 lợp tôn để chừa sau này có điều kiện điều thì xây thêm; nhưng vẫn xây cầu thang lên tầng 3 và phần móng cho tầng 3.

Luật sư tư vấn cho tôi nếu như bây giờ tôi muốn xây như vậy thì cần bản vẽ thiết kế cần đáp ứng những điều kiện gì? Nếu là bản vẽ 1 tầng thôi thì sau này xây thêm có gặp vấn đề gì về pháp lý hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến công ty Luật Minh Khuê. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo Điều 93 và điều 79 Luật xây dựng năm 2014 quy định:

"Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn."

"Điều 79. Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng

1. Đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ thiết kế; phù hợp với nội dung dự án đầu tư xây dựng được duyệt, quy hoạch xây dựng, cảnh quan kiến trúc, điều kiện tự nhiên, văn hoá - xã hội tại khu vực xây dựng.

2. Nội dung thiết kế xây dựng công trình phải đáp ứng yêu cầu của từng bước thiết kế.

3. Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.

4. Có giải pháp thiết kế phù hợp và chi phí xây dựng hợp lý; bảo đảm đồng bộ trong từng công trình và với các công trình liên quan; bảo đảm điều kiện về tiện nghi, vệ sinh, sức khoẻ cho người sử dụng; tạo điều kiện cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em sử dụng công trình. Khai thác lợi thế và hạn chế tác động bất lợi của điều kiện tự nhiên; ưu tiên sử dụng vật liệu tại chỗ, vật liệu thân thiện với môi trường.

5. Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này.

6. Nhà thầu thiết kế xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc do mình thực hiện.

7. Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận."

Ngoài ra, ở Điều 9 Nghị định 121/2013/NĐ- CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở :

"Điều 9: Vi phạm quy định về thiết kế, dự toán xây dựng công trình.

1. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi không lưu trữ hoặc lưu trữ không đầy đủ hồ sơ thiết kế, dự toán xây dựng công trình.

2. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình không đúng trình tự, thủ tục quy định;

b) Không thẩm định lại theo quy định khi điều chỉnh thiết kế xây dựng đối với công trình sử dụng vốn nhà nước;

c) Điều chỉnh thiết kế xây dựng làm thay đổi địa điểm, quy mô, mục tiêu dự án hoặc làm vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt mà không trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt lại nội dung điều chỉnh đối với công trình sử dụng vốn nhà nước;

d) Phê duyệt thiết kế kỹ thuật không phù hợp với thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công không phù hợp với thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt;

đ) Phê duyệt dự toán có khối lượng không phù hợp với khối lượng bản vẽ thiết kế;

e) Phê duyệt thiết kế không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, tiêu chuẩn quy định; sử dụng tiêu chuẩn xây dựng hết hiệu lực; sử dụng tiêu chuẩn nước ngoài mà chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận;

g) Không tổ chức lập, phê duyệt chỉ dẫn kỹ thuật đối với công trình buộc phải lập chỉ dẫn kỹ thuật;

h) Phê duyệt chỉ dẫn kỹ thuật không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, tiêu chuẩn áp dụng cho dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt;

i) Phê duyệt thiết kế an toàn quá mức cần thiết theo quy định đối với công trình sử dụng vốn nhà nước;

k) Không tổ chức nghiệm thu hoặc tổ chức nghiệm thu hồ sơ thiết kế xây dựng không đúng quy định."

Như vậy :

1. Căn cứ vào quy định như trên kết hợp với những thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi bạn muốn xây dựng nhà là nhà đơn lẻ và địa điểm xây dựng là ở Thành phố Hồ Chí Minh - tức là nhà ở đô thị thì đối với bản vẽ thiết kế xây dựng nhà của bạn phải đáp ứng được những điều kiện sau:
- Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác

- Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2. Trong trường hợp bạn chỉ thiết kế bản vẽ 1 tầng sau này bạn muốn xây thêm bạn phải sửa chữa, bổ sung bảnn vẽ nếu bạn không sửa chữa, bổ sung bản vẽ thiết kế thì bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 15 triệu đến 20 triệu đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Xây nhà sử dụng diện tích trên không được thừa kế chung ?

Kính chào Luật Minh KHuê! Dạ thưa luật sư, em có một vấn đề này muốn hỏi xin ý kiến luật sư một chút ạ. Mong luật sư có thể giúp em: Cụ A và cụ B là hai vợ chồng già có một mảnh đất 200m2. Sau khi chết, ông bà không để lại bất kì di chúc gì và cũng không ai đề nghị chia thừa kế. Cụ A và cụ B có 3 người con: D, E, F. Biết tin 2 cụ chết, D, E, F quay về mảnh đất 200m2 và xây nhà ở trên 150m2.
50m2 còn lại chỉ lợp mái tôn, ngoài ra không sử dụng để làm gì cả. 3 năm sau, giữa D, E, F xảy ra mâu thuẫn vì thế đã quyết định xin hộ khẩu riêng. Trên mảnh đất 50m2 đó vì lúc trước E thường xuyên phơi đồ nhờ, cho nên sau nay khi đã xin hộ khẩu riêng, D và F vì không muốn dính líu gì tới E nên để mặc E phơi đồ, bản thân không đụng gì tới diện tích đó.1 năm sau, Nhà nước ra quyết định giải tỏa hộ gia đình nhằm xây dựng lề đường. Nhà của F nằm ở ngoài cùng vì thế bị cắt mất 1m, bởi vì diện tích quá nhỏ gia đình của F không thể ở được nên F quyết định xây thêm lầu ngay trên diên tích còn lại sau khi bị giải tỏa, đồng thời, F quyết định xây phần lầu ngang qua phần trên của 50m2 (tức xây lầu từ nhà của F ngang qua cả phần diện tích trên không của 50m2), 50m2 dưới đất vẫn để E phơi đồ như cũ.Biết chuyện, D, E, F xảy ra tranh chấp. E nói rằng đó là đất của mình nên phần trên không cũng không được sử dụng.
Thưa luật sư, em muốn hỏi là cuối cùng F có được xây lầu ở phần trên không của 50m2 không ạ?
Em xin cảm ơn !

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, cụ A và cụ B không để lại di chúc, như vậy, di sản thừa kế này sẽ được thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2005:

Điều 674. Thừa kế theo pháp luật

Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.

Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

...

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Hai cụ có 3 người con là D, E, F. 3 người đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất và nếu không thuộc trường hợp hạn chế hay bị quyền hưởng di sản của người thừa kế thì 3 người được hưởng phần thừa kế như nhau.

Theo thông tin bạn cung cấp, có thể hiểu rằng 50m2 đất còn lại kia là phần đất thừa kế chung, chưa được chia, nó không thuộc sở hữu của riêng ai trong 3 ngườu D, E, F. Như vậy, việc F xây nhà sử dụng diện tích trên không của toàn bộ 50m2 là đất chung nếu bị 2 người thừa kế còn lại phản đối thì F không được thực hiện.

Nếu F muốn xây nhà mở rộng ra phần trên không của 50m2 đất kia thì có thể tiến hành chia 50m2 đất thừa kế chung còn lại và tiến hành xây dựng trên diện tích đất mình mới được chia. Việc xây dựng phải tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng của pháp luật, tránh ảnh hưởng đến khoảng không của các gia đình bên cạnh.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Tư vấn về việc quy hoạch đất để xây nhà thờ họ tập trung.

Thưa luật sư công ty luật Minh Khuê, mong luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau: Gia đình tôi ở theo hướng đông nam trên mảnh đất đã có sổ đỏ với diện tích 280m2 từ năm 2005, trước mặt là khu đất trống nằm bên cạnh nhà Văn hoá thôn.

Năm 2010 chính quyền thôn, xã lại quy hoạch cấp khu đất trống đó để xây nhà thờ tập trung cho 10 họ trong thôn; nhà thờ họ Bùi xây theo hướng đông nam cách khuôn viên đất nhà tôi 5m ngay trước mặt. Qua nội dung vụ việc, tôi muốn Luật sư tư vấn cho tôi những vấn đề sau: 1. Vậy việc cấp quỹ đất của địa phương để xây nhà thờ tập trung cho các họ trong làng có đúng với luật Tài nguyên- môi trường hay không ? Nếu đúng thì khoảng cách giữa khu nhà thờ với nhà ở của dân ( 5m) có đúng quy định không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn về việc quy hoạch đất để xây nhà thờ họ tập trung.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến công ty Luật Minh Khuê. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều 35 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

"Điều 35. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu.

5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

6. Dân chủ và công khai.

7. Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Điều 45. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

2. Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, chính quyền cấp xã đã tiến hành quy hoạch khu đất trống để xây nhà thờ cho 10 họ trong thôn tuy nhiên bạn không nói rõ về việc quy hoạch đất đó có được sự đồng ý, phê duyệt cấp trên hay không nên có 2 trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: Việc quy hoạch đất đó đã được lấy ý kiến của nhân dân và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt về kế hoạch thì việc quy hoạch đất đó là phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.

Trường hợp 2: Việc quy hoạch đất đó, chưa được lấy ý kiến của nhân dân và chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thi chính quyền cấp xã không được phép quy hoạch đất đó.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành pháp luật không có quy định cụ thể về khoảng cách giữa nhà thờ và nhà ở của người dân nên nhà thờ có thể xây dựng cách nhà của bạn 5m. Hơn nữa thẩm quyền giao đất không thuộc ủy ban nhân dân cấp xã. Trừ trường hợp đất này là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích:

"Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đcích công ích

1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Chưa hoàn tất thủ tục sang tên có quyền xây nhà không ?

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Vào năm 2012 tôi có bán một mảnh đất với diện tích 10×50m. Tôi và bên B làm hợp đồng mua bán (chỉ là hợp đồng tay, không có công chứng). Bên B trả cho tôi 60% giá trị mảnh đất đó, còn 40% bên B sẽ trả cho tôi khi hoàn tất thủ tục sang tên. Khi tôi đã làm đầy đủ thủ tục (vẫn chưa sang tên mảnh đất vẫn do tôi đứng tên) đã 3 năm nhưng bên B không chịu đưa 40% còn lại.

Mà khi mua bên B tự ý xây nhà dù chưa hoàn tất hợp đồng hay sang tên gì cả. Vậy bây giờ tôi phải giải quyết như thế nào? Mong luật sư giúp đỡ. Chân thành cảm ơn!

Người gửi: H.K

Chưa hoàn tất thủ tục sang tên có quyền xây nhà không ?

Tư vấn pháp luật dân sự, đất đai, hành chính. Gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty Luật Minh Khuê chúng tôi. Đối với một số thắc mắc của bạn, tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:

Thứ nhất, bạn nên thực hiện việc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết vụ án dân sự này. Về trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết vụ án dân sự thì hồ sơ khởi kiện tại Tòa án bao gồm:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu);

- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (ví dụ: giấy tờ viết tay mua bán đất, giấy tờ ghi nhận việc giao tiền…);

- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

Hồ sơ khởi kiện sẽ được nộp trực tiếp hoặc qua bưu điện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú.

Trong thời hạn 5 ngày, Tòa án sẽ trả lời việc có thụ lý đơn hay không. Trường hợp Tòa án thụ lý đơn. Bạn có trách nhiệm phải đóng tiền tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn án phí) tại cơ quan thi hành án. Sau đó Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục để thụ lý và giải quyết việc dân sự.

Thứ hai, về mẫu đơn khởi kiện vụ án dân sự. Bạn có thể tham khảo tại: Mẫu đơn khởi kiện vụ án dân sự, hành chính, lao động

Trân trọng./.

6. Hàng xóm xây nhà làm nứt tường nhà mình phải làm thế nào theo quy định mới?

Thưa Luật sư, nhà tôi với nhà hàng xóm ở cạnh nhau, nay nhà hàng xóm có xây dựng một căn nhà mới, tôi sợ với sự tác động của các máy dầm máy đào máy móc xây dựng trong quá trình thi công có thể bị hư hỏng căn nhà, rạn nứt căn nhà nhà tôi.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho căn nhà nhà tôi, và nếu hàng xóm nhà tôi mà trong quá trình xây dựng gây nún nứt căn nhà nhà tôi thì tôi có thể khởi kiện để đòi bồi thường cho căn nhà nhà tôi hay không?
Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư.

Hàng xóm xây nhà làm nứt tường nhà mình phải làm thế nào theo quy định mới?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

- Thứ nhất là về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ

Việc quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 7, Nghị định 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng như sau:

Điều 7. Quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ
1. Công tác quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh. Khuyến khích các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ áp dụng các quy định của Nghị định này để quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ.
2. Bộ Xây dựng hướng dẫn về quản lý chất lượng công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ.

- Thứ hai là về Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm đối ới rường hợp này

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm được quy định tại Điều 8 Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng như sau:

Điều 8. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).
2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.
3. Các vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng nhà ở được xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.
Như vậy có nghĩa là trước khi thi công xây dựng, chủ nhà sẽ chủ động liên hệ với bạn để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Và đồng thời bạn sẽ có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp sau này (nếu có)

- Thứ ba là về giải quyết như thế nào nếu nhà bạn bị hư hỏng thấm dột rạn nút do bên nhà hàng xóm đang thi công mà gây ra

Theo đó, trong trường hợp của bạn, bạn có quyền yêu cầu chủ sở hữu ngôi nhà bên cạnh kiểm tra, xác định nguyên nhân nhà bạn bị hư hỏng, thống nhất biện pháp khắc phục và bồi thường thiệt hại.

Về nguyên tắc bồi thường, Khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 585. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại
1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.
4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.
Căn cứ theo quy định trên, trong trường hợp của bạn, nếu bạn chứng minh được việc nhà hàng xóm xây dựng gây thiệt hại đến tường và sân nhà bạn thì bạn có quyền yêu cầu bồi thường theo thiệt hại thực tế (chi phí sửa chữa, khắc phục hậu quả).
Nếu họ không hợp tác hoặc bồi thường mức không thỏa đáng thì bạn có thể đề nghị uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có công trình giải quyết. Nếu việc giải quyết của uỷ ban nhân dân cấp xã vẫn không thỏa đáng, Nếu không thể tự thỏa thuận, bạn có thể khởi kiện vụ án dân sự lên tòa án cấp huyện nơi cư trú. Tòa sẽ dựa trên tình trạng sụt lún của ngôi nhà để xác định mức bồi thường.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê