Chào Luật Minh Khuê! Em có một vấn đề cần nhờ sự giúp đỡ: Hiện tại, em muốn mua một mảnh đất trồng cây lâu năm ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai để sau này xây dựng nhà ở. Miếng đất này được chủ đất phân ra thành 5 lô nhỏ để bán, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chung cho 5 lô này. Hiện tại nếu em mua 1 trong 5 lô này thì sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng đầy đủ thì miếng đất nhỏ đó có được làm hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "riêng" hay không? Hay phải đợi sau khi xây dựng nhà ở rồi mới được xin cấp phép giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Em rất lo lắng khi mua mảnh đất này, nên gửi thắc mắc đến luật sư, rất mong luật sư giành chút thời gian trả lời câu hỏi giúp em. Em xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

 Xin cấp phép giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1940

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

Quyết định 25/2016/QĐ-UBND diện tích tối thiểu được tách thửa từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

II. Nội dung phân tích: 

Để thực hiện việc chuyển nhượng từng lô đất thì chủ lô đất phải tiến hành thủ tục tách thử đối với lô đất này trước.

Để biết mình có được thực hiện tách thửa hay không chủ lô đất cần phải đáp ứng các điều kiện quy định ại Điều 3 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND:

"Điều 3. Điều kiện để thực hiện việc tách thửa đất

Cơ quan có thẩm quyền chỉ cho phép thực hiện tách thửa đất khi có các điều kiện sau đây:

1. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của loại đất theo quy hoạch được quy định tại Điều 5 Quyết định này. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở quy định tại các Điểm a, c Khoản 1 Điều 5 Quyết định này (diện tích tối thiểu được tách thửa không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng);

Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề thì thửa đất mới hình thành sau khi hợp thửa và thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 Quyết định này. Thủ tục tách thửa trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời với thủ tục hợp thửa đất.

3. Đối với khu vực đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành thì người sử dụng đất được chia tách thửa đất theo quy hoạch. Trường hợp người sử dụng đất muốn chia tách, hợp thửa đất mà diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất tách mới và thửa đất còn lại khác với nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã phê duyệt, thì phải có ý kiến chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt quy hoạch đó.

4. Việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.

Trường hợp tách thửa đất ở; đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở hiện hữu theo quy định tại Điểm a Khoản 1, Điểm a Khoản 2 Điều 5 Quyết định này để hình thành thửa đất mới mà một trong những thửa đất tách mới không tiếp giáp với lối đi hiện hữu, thì người yêu cầu tách thửa phải dành một phần diện tích đất để làm đường vào thửa đất, kết nối với lối đi hiện hữu. Kích thước bề rộng đường vào thửa đất thực hiện theo quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới) được phê duyệt. Trường hợp các quy hoạch nêu trên chưa được phê duyệt hoặc nội dung phê duyệt không thể hiện rõ bề rộng đường giao thông, thì bề rộng đường vào thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng sáu mét (6m) đối với khu vực nông thôn, lớn hơn hoặc bằng bốn mét (4m) đối với khu vực đô thị và diện tích đất bố trí làm đường này là đất sử dụng vào mục đích công cộng. Khi tiến hành đo đạc để thực hiện thủ tục chia tách thửa, người sử dụng đất phải phối hợp với đơn vị có chức năng đo đạc thể hiện đường vào thửa đất trên bản vẽ chia tách thửa.

Ngoài ra bạn cần xem mảnh đất nông nghiệp này có thuộc trường hợp không được tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND hay không:

Điều 4. Các trường hợp không được tách thửa

1. Không đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 3 Quyết định này.

2. Toàn bộ thửa đất hoặc phần diện tích thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2013;

Phần diện tích còn lại của thửa đất không nằm trong quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất được tách thửa theo quy định tại Quyết định này."

Trong trường hợp mảnh đất được phép tách thửa thì bạn cần xem xét diện tích của mảnh đất để nông nghiệp là bao nhiêu. Điểm a và b Khoản 1 Điều 5 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND diện tích tối thiểu được tách thửa từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa:

"Điều 5. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa

1. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với trường hợp mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới), quy hoạch sản xuất nông nghiệp được phê duyệt;

a) Đối với loại đất ở

- Các phường thuộc thành phố Biên Hòa: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2). Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng ba mươi sáu mét vuông (36m2).

- Các xã thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm mươi lăm mét vuông (55m2).

- Các xã thuộc thị xã Long Khánh, thị trấn thuộc các huyện và các xã thuộc huyện Nhơn Trạch: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng sáu mươi lăm mét vuông (65m2).

- Các xã còn lại thuộc các huyện: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng tám mươi mét vuông (80m2).

Ngoài mức diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định nêu trên, đối với thửa đất ở tại các đô thị (các phường thuộc thành phố Biên Hòa, các phường thuộc thị xã Long Khánh và các thị trấn thuộc huyện) mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn phẩy năm mét (4,5m). Những khu vực còn lại (thửa đất tiếp giáp với đường hẻm) hoặc vị trí thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn mét (4m).

b) Đối với đất nông nghiệp

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm trăm mét vuông (500m2)."

Vì bạn chưa cung cấp về diện tích mảnh đất nông nghiệp mà bạn muốn mua ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai nên trong trường hợp của bạn chúng tôi sẽ tư vấn theo hai hướng:

- Thứ nhất, trường hợp được tách thửa:

Nếu diện tích mảnh đất nông nghiệp này bằng hoặc lớn hơn 500m2 thì bạn có quyền thực hiện thủ tục tách thửa mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Điểm b Khoản 1 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND).

- Thứ hai, trường hợp không được tác thửa:

Nếu diện tích mảnh đất nông nghiệp bạn muốn mua nhỏ hơn 500m2 thì bạn cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất này sang đất thổ cư, vì theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND thì bạn muốn mua đất ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai thì cần phải chuyển mục đích sử dụng của đất nông nghiệp sang đất ở với diện tích tối thiểu lớn hơn hoặc bằng 65m2. Vì thế, bạn yêu cầu chủ sử dụng đất hiện tại làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư sau đó tách thửa (đáp ứng điều kiện về diện tích đất tối thiểu nêu trên) và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.

Sau khi xác định mình thuộc trường hợp cụ thể nào thì chủ lô đất cần thực hiện thủ tục tách thửa theo thủ tục, trình tự theo quy định tại Điều 6 Quyết định 25/2016/QĐ-UBND như sau:

"Điều 6. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa

1. Trình tự, thủ tục tách thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

2. Trường hợp tách thửa đất mà có hình thành đường giao thông theo quy định tại Khoản 4, Điều 3 Quyết định này, người sử dụng đất lập bản vẽ sơ bộ hoặc liên hệ đơn vị chức năng để lập bản vẽ sơ bộ xác định vị trí, diện tích xin tách thửa và phần diện tích dự kiến làm đường giao thông nộp cùng đơn xin tách thửa, văn bản tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để làm đường giao thông và các loại giấy tờ có liên quan khác.

Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh tại các huyện, thị xã, thành phố kiểm tra về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; điều kiện tách thửa theo quy định để thực hiện thủ tục tách thửa, đồng thời gửi hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện để thực hiện thủ tục thu hồi phần diện tích mà người sử dụng đất giao lại để làm đường giao thông.

3. Trường hợp tách thửa mà phải chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Quyết định này, người sử dụng đất có bản vẽ sơ bộ xác định vị trí, diện tích xin tách thửa và phần diện tích xin chuyển mục đích nộp cùng đơn xin tách thửa, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và các loại giấy tờ có liên quan khác.

Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh tại các huyện, thị xã, thành phố chuyển hồ sơ xin chuyển mục đích đến cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện và người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, thì cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục tách thửa. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thời gian thực "

Như vậy, bạn cần căn cứ vào diện tích cụ thể của mảnh đất nông nghiệp này để xem xét có được tách thửa luôn hay phải chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở trước. Tiếp đó mới xác định sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng đầy đủ thì miếng đất nhỏ đó có được làm hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "riêng".

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư Đất đai.