Do bà Ly đi làm ăn xa và tạm trú tại khu 4 thị trấn Mường Tè - tỉnh Lai Châu đã viết giấy ủy quyền cho cháu là Lò Văn Hiệp để chuyển nhượng 248m2 , giấy ủy quyền đã được ubnd xã Mường Luân -  Điện Biên Đông - Điện Biên xác nhận, đồng thời tôi cũng đã gọi điện trực tiếp cho bà Ly đề xác nhận giấy ủy quyền( cuộc gọi đã được ghi âm lưu trữ).

Hợp đồng chuyển nhượng được ký kết và chứng thực tại ubnd xã Mường Luân và tiền chuyển nhượng đất tôi đã giao đủ cho ông Hiệp, khi tôi mang hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Ly ra phòng đăng ký sử dụng đất huyện Điện Biên Đông để sang tên phần đất chuyển nhượng thì phòng đăng ký sử dụng đất trả lời giấy ủy quyền phải có xác nhận của chính quyền nơi bà Ly tạm trú thì mới sang tên phần đất chuyển nhượng được. Tôi có yêu cầu bà Ly làm lại giấy ủy quyền cho hợp lệ để tôi sang tên quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng nhưng ba Ly bảo để hôm nào về Mường Luân làm lại.

Nay bà Ly đã về Mường Luân, tôi đã đề nghị bà Ly ra ubnd xã Mường Luân làm lại hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà Ly không thực hiện, mà còn đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thực hiện đúng như trong giấy ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. Xin hỏi luật sư tôi phải làm gì để bảo về quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình ? Cảm ơn!

Người gửi : Tuan Ha

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự 2005 (văn bản mới: Bộ luật dân sự năm 2015)

Luật đất đai 2013

Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

2. Luật sư trả lời

Về vấn đề Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản: 

Như bạn trình bày thì bà Ly đã làm Giấy ủy quyền cho cháu của bà là anh Hiệp thực hiện việc chuyển nhượng Quyền sử dụng mảnh đất của bà, và Giấy ủy quyền này có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã Mường Luân_ nơi có mảnh đất chuyển nhượng và nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của bà Ly. 

Tuy nhiên, chúng tôi thấy rằng: Việc thực hiện hợp đồng vào năm 2016 thì khi đó Bộ luật dân sự 2005 vẫn có hiệu lực pháp luật, do đó ta áp dụng các quy định của BLDS 2005. Theo quy định tại điều 142 về Đại diện theo uỷ quyền tại Bộ luật dân sự 2005 quy định: 

1. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện.

2. Hình thức uỷ quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản.

Như vậy, theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì có thể có nhiều hình thức ủy quyền khác nhau. Chính vì vậy, trong đời sống thường ngày, ngoài việc ủy quyền bằng văn bản, nhiều quan hệ ủy quyền được xác lập chỉ bằng lời nói hoặc những hành vi cụ thể. Khi việc ủy quyền được lập thành văn bản thì cũng có nhiều hình thức văn bản khác nhau (hợp đồng ủy quyền, Giấy ủy quyền, Biên bản ủy quyền…). Nếu là chứng thực giấy ủy quyền ( chỉ có chữ ký của 1 bên_ là bà Ly) thì UBND cấp xã sẽ chứng thực dưới hình thức chứng thực chữ ký, và khi đó giá trị pháp lý của nó là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký Giấy ủy quyền; còn đối với chứng thực hợp đồng ủy quyền ( chứng thực văn bản ủy quyền) thì “Văn bản chứng thực có giá trị chứng cứ…”. 

Theo bạn trình bày thì tôi không rõ đây là Giấy ủy quyền ( do bên bà Ly đơn phương lập giấy ủy quyền) hay là hợp đồng ủy quyền ( do cả 2 bên là bà Ly và anh Hiệp cùng thỏa thuận xác lập giấy ủy quyền này). Tuy nhiên, theo quy định tại điều 24, 25 của nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định như sau:

4. Thủ tục chứng thực chữ ký quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 24 cũng được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

a) Chứng thực chữ ký của nhiều người trong cùng một giấy tờ, văn bản;...

c) Chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập theo quy định của pháp luật;

d) Chứng thực chữ ký trong Giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản...

(Và trường hợp không được chứng thực chữ ký theo điều 25 của nghị định này)

Như vậy, theo điểm d khoản 4 điều 24_ NĐ 23/2015/NĐ-CP thì Giấy ủy quyền không được áp dụng việc chứng thực chữ ký khi Giấy ủy quyền đó liên quan đến việc việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản thì phải lập thành hợp đồng. Do đó, đối với trường hợp ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Ly phải lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi lập thành hợp đồng ủy quyền thì phải có sự thỏa thuận và đồng ý của cả 2 bên trong hợp đồng ủy quyền. Các bên tham gia hợp đồng ủy quyền phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. 

Do đó, bây giờ bạn phải xác minh xem trong Giấy ủy quyền đó chỉ có chữ ký của bà Ly hay là có chữ ký của cả 2 bên, nếu chỉ có chữ ký của bà Ly thì giấy ủy quyền này không đủ điều kiện để được UBND xã chứng thực do trường hợp này bắt buộc phải lập thành hợp đồng ủy quyền. Nếu là hợp đồng ủy quyền thì các bên tham gia hợp đồng ủy quyền phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực ( hoặc công chứng)

Như vậy, nếu giấy ủy quyền này đúng là hợp đồng ủy quyền thì bạn có đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp nếu giấy ủy quyền này không tuân thủ quy định trên thì sẽ không có giá trị pháp lý, khi đó: 

Nếu giấy ủy quyền không có giá trị pháp lý thì anh Hiển sẽ không thể trở thành người đại diện theo ủy quyền cho bà Ly, kéo theo đó anh Hiển không thể là một bên chủ thể của hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng được điều kiện về chủ thể theo quy định tại điều 122_ Bộ luật dân sự 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, khi hợp đồng ký giữa bạn và anh Hiển vô hiệu thì Hậu quả pháp lý của GDDS vô hiệu là: các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận ( bạn sẽ trả lại Giấy chứng nhận QSDĐ và sẽ được trả lại số tiền đã trả khi ký hợp đồng). Để được như vậy thì bạn nên Khởi kiện ra tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng này vo hiệu do không đáp ứng được điều kiện về chủ thể.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về giải quyết tranh chấp đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê