Trên diện tích đất có hai phòng thời Pháp để lại và sau này được trường tiểu học lấy làm lớp học từ trước năm 1981. Ba mẹ tôi đều là giáo viên tại trường tiểu học này. Đến năm 1998 thì Phòng giáo dục Huyện có làm giấy sở hữu diện tích đất bao gồm cả diện tích nhà chúng tôi đang ở mà gia đình không hề hay biết. Đến nay diện tích đất mà gia đình đang ở vẫn ổn định mà không có bất cứ sự tranh chấp nào và đã có hộ khẩu thường trú tại đây. Tuy nhiên đến cuối năm 2015 thì Phòng Giáo dục cho phá dở lớp học và trả lại cho UBND xã. Đầu năm 2016 UBND xã và Ban nhân dân Thôn có kế hoạch xây dựng nhà văn hóa Thôn những đã không thông báo sự việc cho gia đình chúng tôi. Chỉ yêu cầu bằng miệng buộc chúng tôi phải di dời ra khỏi đất đang ở để trả mặt bằng xây nhà văn hóa thôn không có bất cứ một văn bản hay quyết định để thông báo cho gia đình. Như thế UBND xã, Phòng Giáo dục và Ban nhân dân đã làm đúng quy trình pháp luật hay chưa? Nếu chúng tôi muốn yêu cầu để lấy lại đất đang ở có được không vì đã ở ổn định hơn 30 năm? Kính mong nhận được sự hồi đáp của quý luật sư!

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Xin tư vấn về việc bị yêu cầu thu hồi đất đã được sử dụng ổn định trong 30 năm ?

 Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đaigọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau: 

Cơ sở pháp luật:

Luật Đất đai 2013

Nội dung phân tích:

Căn cứ theo Luật Đất Đai 2013Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
"...3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;" 
Theo thông tin bạn cung cấp, đất gia đình bạn sử dụng ổn định đã được 30 năm nhưng đầu năm 2016 UBND xã và Ban nhân dân Thôn có kế hoạch xây dựng nhà văn hóa Thôn đã không thông báo sự việc cho gia đình bạn, chỉ yêu cầu bằng miệng buộc chúng tôi phải di dời ra khỏi đất đang ở để trả mặt bằng xây nhà văn hóa thôn, không có bất cứ một văn bản hay quyết định để thông báo cho gia đình bạn. Trường hợp của gia đình bạn, vì chưa có đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, phần diện tích đất đó thuộc quyền quản lý của Nhà nước. Trường hợp này, bạn cần làm rõ vấn đề rằng phần diện tích đất đó có thuộc diện quy hoạch của Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh hay không, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu hồi đất khi có quyết định thu hồi của UBND cấp huyện/tỉnh.

Nếu như đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi thì bạn vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 49 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Theo đó nếu diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng là đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất (theo quy định pháp luật Đất đai được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11) để phát triển kinh tế  - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì sau khi có kế hoạch về dự án thu hồi đất của Hội Đồng nhân dân cấp tỉnh, đất đó sẽ bị thu hồi.
Điều 66 Luật Đất đai về Thẩm quyền thu hồi đất:
"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam."
Theo đó, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND huyện đối với việc thu hồi đất mà gia đình đang ở trong một thời gian dài, UBND xã không có thẩm quyền thu hồi, mà chỉ được giao quản lý đất. Việc Ủy ban nhân dân xã ra quyết định thu hồi đất đối với diện tích mà gia đình bạn đang ở là sai thẩm quyền. Và ở đây Ủy ban nhân dân thôn cũng không có thẩm quyền trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

    Mặt khác theo quy định tại khoản 1 Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Luật Đất đai 2013):

“Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm”.

Việc thu hồi đất ở đây không chỉ vi phạm về thẩm quyền thu hồi đất mà còn có sự vi phạm nghĩa vụ thông báo thu hồi đất, Như vậy có thể thấy, Ủy ban nhân dân xã và Ban nhân dân thôn đã làm sai quy định của pháp luật.

 Về vấn đề bạn hỏi: Nếu gia đình bạn muốn yêu cầu để lấy lại đất đang ở có được không vì đã ở ổn định hơn 30 năm?

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, trước tiên để giải quyết câu hỏi này, cần xem xét rằng trường hợp diện tích đất của gia đình bạn đã sử dụng ổn định trong ba mươi năm, không có tranh chấp thì có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Căn cứ quy định pháp luật đất đai, gia đình bạn có thể được cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 247 Bộ luật Dân sự: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu”. Do vậy, nếu gia đình bạn chứng minh được là đã chiếm hữu, sử dụng thửa đất đó ngay tình, liên tục, công khai từ 30 năm trở lên thì gia đình bạn trở thành chủ sở hữu tài sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu. Và vì vậy gia đình bạn có quyền khởi kiện để kiện đòi lại đất theo quy định của pháp luật

Do bạn có nêu, vào thời điểm năm 1998 Phòng giáo dục Huyện có làm giấy sở hữu diện tích đất bao gồm cả diện tích nhà chúng tôi đang ở mà gia đình không hề hay biết và đến nay diện tích đất mà gia đình đang ở vẫn ổn định mà không có bất cứ sự tranh chấp nào đồng thời gia đình bạn đã có hộ khẩu thường trú tại đây Như vậy ở đây sẽ có thể phát sinh tranh chấp, việc gia đình bạn có phải trả lại thửa đất hay không phụ thuộc vào những căn cứ mà phòng giáo dục Huyện đưa ra có đủ cơ sở chứng minh họ là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp tài sản mà họ đang kiện đòi hay không và yêu cầu kiện đòi của họ có phù hợp với quy định của pháp luật về kiện đòi tài sản hay không. Nếu các tài liệu, chứng cứ mà phòng giáo dục huyện xuất trình không đủ giá trị chứng minh thì yêu cầu của họ cũng không được tòa án chấp nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.                                  
Bộ phận Luật sư  đất đai.