Bên nhận chuyển nhượng đã nộp hồ sơ ra Văn Phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Gia Bình, Văn phòng đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ và chuyển lên Văn phòng đăng ký tỉnh Bắc Ninh để chuyển sang sở Tài Nguyên trình ký Giấy chứng nhận. Nhưng sau đó Sở tài nguyên trả lại hồ sơ lại với lý do không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vì liên quan đến hạn mức đất ở và đất vườn của địa phương.

Theo như giải thích của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Gia Bình thì năm 2000, UBND huyện Gia Bình đã cấp sai GCN về hạn mức đất ở(* vì cả 625m2 đều có mục đích sử dụng là thổ cư).

* vì vậy gia đình em phải mang hồ sơ lên UBND huyện Gia Bình để UBND huyện xem xét, kiểm tra và đính chính lại về hạn mức đất ở và đất vườn. Sau khi xong mới đủ điều kiện. Theo như hồ sơ giao đất mà UBND xã lưu trữ thì* trong 625m2 đất đó thì chỉ có 235m2 đất ở, còn lại 390m2 là đất vườn.

* Không chỉ gia đình em gặp phải trường hợp này mà tất cả Giấy chứng nhận cấp năm 2000 đó đều như vậy. Xin luật sư tư vấn giúp em: gia đình nhà em có được công nhận 625m2 đó là đất ở không ( Vì GCN năm đó cấp cho gia đình đều có mục đích sử dụng T ), hay gia đình em phải chấp nhận cấp 235m2 là đất ở, còn lại là đất vườn? Gia đình em cũng như các hộ khác cũng không hề biết được hồ sơ giao đât như thế nào, chỉ qua lần chuyển nhượng này mới biết được như vậy. Nếu đã cấp hết 625m2 là đất ở rồi thì phải công nhận cho gia đình em là 625m2 là đất ở chứ sao lại cấp sang đất vườn được? Cái sai này (Nếu có ) thì do UBND sai chứ gia đình em có sai đâu?

Theo như luật đất đai thì kể cả những trường hợp : *Lấn chiếm, Thôn xã bán trái thẩm quyền..... vẫn được phép hợp thức hóa vậy tại sao ở đây UBND huyện làm sai lại bắt nhận dân phải chịu trách nhiệm*? *Có văn bản, thông tư, nghị định giúp gia đình em trong trường hợp này không?* Mong sớm nhận được câu trả lời của luật sư và Văn phòng luật Minh Khuê

Em xin chân thành cảm ơn, Luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn về hạn mức giao đất theo luật đất đai, gọi: 1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. . Cơ sở pháp lý:

Nghị định 64-CP năm 1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

Luật đất đai năm 1993

Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Bạn có trình bày trong " hồ sơ giao đất mà UBND xã lưu trữ thì* trong 625m2 đất đó thì chỉ có 235m2 đất ở, còn lại 390m2 là đất vườn" mà về nguyên tắc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đúng với hồ sơ giao đất. Tại thời điểm năm 2000, 390 m2 đất vườn sẽ phải xác định là đất nông nghiệp chứ không phải đất thổ cư ( đất ở) căn cứ vào quy định tại điều 2 phần quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp của Nghị định 64/1993/NĐ-CP:

Điều 2. 

Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trước đây hợp tác xã giao, đất vườn, đất xâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá được xác định để sản xuất nông nghiệp.

Nhưng Ủy ban nhân dân cấp huyện lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai mục đích sử dụng đất cho bạn, gộp cả phần diện tích 290 m2 là đất vườn là đất thổ cư ( đất ở). Việc xác định đất nông nghiệp thành đất ở như vậy là không phù hợp với quy định của pháp luật lúc bấy giờ. 

Còn hiện tại bạn chuyển nhượng đất nên việc xác định lại mục đích sử dụng đất đối với mảnh đất của bạn sẽ phải căn cứ vào quy định luật đất đai 2013, cụ thể diện tích đất vườn sẽ được xác định theo khoản 2, 3,4,5 của điều 103 Bộ luật đất đai 2013

Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này

Do trong nội dung tư vấn bạn không trình bày thời điểm cơ quan có thẩm quyền giao đất là thời điểm nào mà chỉ đề cập thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên căn cứ vào trường hợp cụ thể cũng với quy định trên, để từ đó có thể xác định 625 m2 đất có được công nhận là đất ở hay chỉ được công nhận một phần.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê