Đến nay đã quá thời gian hẹn trong hợp đồng. Tôi tìm để gặp thì ông A từ chối và tìm đường lẩn tránh. Trong khi đó bản thân tôi đã thuê nhân công phát quang và tiền công đi lại đã hơn 10 triệu nữa. Vậy xin hỏi luật sư tôi có đủ điều kiện làm đơn khởi kiện ông A ra tòa không ? Theo mô tả của tôi, tôi có nhận lại đuọc số tiền đã đặt cọc và chi phí nhân công ăn làm trong thời gian qua không? Hành vi ông A có phải là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản ? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: Q.Đ

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

 Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005 

Luật đất đai năm 2013 

 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 3/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng

Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung 2009

Nội dung phân tích:

Điều 32 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 3/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định : " hộ gia đình, cá nhân được giao rừng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đối với các loại rừng và trong các trường hợp cụ thể như sau:

1. Về chuyển đổi

a) Được chuyển đổi quyển sử dụng rừng phòng hộ Nhà nước giao. b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng hợp pháp từ chủ rừng khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đó; trường hợp nhận chuyển đổi thì chỉ được chuyển đổi cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn.

2. Về chuyển nhượng

a) Được chuyển nhượng rừng sản xuất là rừng trồng do Nhà nước giao và rừng trồng bằng vốn ngân sách Nhà nước đầu tư trên đất Nhà nước giao hoặc cho thuê để trồng rừng nhưng phải hoàn trả giá trị Nhà nước đã đầu tư. b) Được chuyển nhượng rừng trồng do chủ rừng tự bỏ vốn đầu tư trên đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để trồng rừng"

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định : 

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Trong trường hợp của bạn, bạn có nói  bạn có mua một mảnh đất rừng sản xuất của ông A, nhưng mảnh đất này ông A mua của ông B. Ông A chưa sang tên đổi chủ sử dụng. Nay ông A lại bán cho bạn. Hôm giao tiền cọc 30 triệu đồng, bạn và ông A không tự viết biên bản mà nhờ anh trai bạn viết, rồi hai bên ký vào biên bản hợp đồng. Theo những gì bạn cung cấp chúng tôi nhận thấy mảnh đất mà bạn đã mua của ông A không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật vì ông A chưa làm thủ tục sang tên đổi chủ khi mua mảnh đất từ ông B tức là ông A không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra theo khoản 1 điều 167 Luật đất đai thì : "1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này." Trong trường hợp của bạn vì ông A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn và ông A cũng không thể thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất được. Do đó theo quy định của pháp luật thì nếu bạn đã kí một hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất với ông A thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn và ông A vô hiệu.

Trong bài viết bạn có nói bạn đã thực hiện một hợp đồng đặt cọc với ông A là và đặc cọc số tiền là 30 triệu. Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định : 

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Theo như những gì bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu hợp đồng đặt cọc của bạn và ông A nhằm thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Tuy nhiên như chúng tôi đã phân tích thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn vô hiệu nên hợp đồng đặt cọc này cũng vô hiệu.

Điều 137 Bộ luật dân sự quy định : "1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy Bạn có thể làm đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân huyện nơi có đất rừng yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp này bạn chỉ có thể đòi lại số tiền đã đặt cọc là 30 triệu và không thể yêu cầu bồi thường thiệt hại vì khi giao kết hợp đồng bạn đã biết ông A chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nhưng vẫn giao kết. Lỗi thuộc về cả hai bên. 

Ông A cũng không phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản vì theo quy định tại điều 139 Bộ luật hình sự thì; 

"1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm"

Trong trường hợp trên khi giao kết hợp đồng rõ ràng bạn đã biết ông A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bạn vẫn kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiện nay ông A đang trốn tránh bạn không thực hiện hợp đồng. Do đó không thể nói ông A đã dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của bạn. Và bạn chỉ có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê. Nếu còn thắc mắc bạn vui lòng liên hệ qua địa chỉ: Tư vấn pháp luật hình sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài: 1900.6162 để được tư vấn trực tiếp

Trân trọng.

Bộ phận tư vấn luật hình sự đất đai.