Hai bên thỏa thuận: TT cho VN thuê lại thời hạn 43 năm còn lại với giá 156 tỷ đồng. TT phải thực hiện việc xây dựng cơ sở vật chất để kinh doanh Big C cho VN theo đúng yêu cầu kỹ thuật của VN. VN ứng trước cho TT 45 tỷ đồng để TT xây dựng cơ sở vật chất. 111 tỷ còn lại sẽ được thanh toán thành 5 đợt, trong thời hạn 1 năm kể từ khi Big C khai trương. Là luật sư tư vấn cho công ty VN để tiến đến ký kết hợp đồng với TT, thì VN cần chuẩn bị những gì khi đàm phán, ký kết hợp đồng. Chân thành cảm ơn và mong sớm nhận được phản hồi từ phía Luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật doanh nghiệp của Công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn công ty cần chuẩn bị những gì để ký kết hợp đồng?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê của chúng tôi. Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

 

I Cơ sở pháp lý:

 Luật kinh doanh bất động sản năm2014

Luật đất đai năm 2013 

II Nội dung phân tích:

Theo quy định của pháp luật đầu tư trước thì Nhà Đầu tư nước ngoài là cá nhân là người nước ngoài hoặc tổ chức được thành lập ở nước ngoài tiến hành hoạt động kinh doanh ở Việt Nam thế nhưng theo quy định mới của Luât đầu tư năm 2014 thì Nhà đầu tư nước ngoài còn bao gồm cả doanh nghiệp thành lập ở Việt Nam và có sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài từ 51% trở lên (công ty liên doanh hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) cũng được hiểu là nhà đầu tư nước ngoài.(Theo khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư năm 2014)

Như vậy việc công ty TT muốn chuyển thực hiện dự án đầu tư cho VN( 99% vốn nước ngoài)thì phải tuân theo quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng dự án đầu tư cho Nhà Đầu tư nước ngoài

Theo quy định của luật kinh doanh bất đông sản 2014 thì Chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi đáp ứng các điều kiện về dự án dự định chuyển nhượng, điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng

Cụ thể,chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (gọi tắt là dự án) cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản( khoản3 Điều 48). Quan trọng hơn, các chủ đầu tư cần lưu ý rằng không phải tất cả các dự án đều được chuyển nhượng.Việc chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng:( điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản)

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng:( khoản 2 Điều 49  Luật kinh daonh bất động sản)

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng:( khoản 3 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản)

 Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Ngoài ra, các doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng. Theo đó, nguyên tắc các dự án chuyển nhượng phải đảm bảo các nguyên tắc sau:( khoản 2 Điều 48)

• Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

• Không làm thay đổi nội dung của dự án;

• Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ, cụ thể như sau:Điều 50 Luật kinh doanh bất động sản

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

• Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.( khoản 3 Điều 51 Luật kinh doanh bất động sản)

Về thẩm quyền cho thuê đất thuộc về ủy bạn nhân dân cấp Tỉnh theo quy định tại khoản 1d Điều 59 Luật đất đai năm 2013

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

Điểm đ khoản Điều 56: đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

Như vậy thì công ty TT muốn chuyển nhượng dự án Đầu tư cho công ty VN thì trước tiên hai bên phải làm văn bản quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản gửi cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Cơ quan có thẩm quyền phải đồng ý bằng văn bản thì công ty TT mới được phép chuyển nhượng dự án đầu tư cho công ty Vn. Đồng thời vì VN là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nên VN phải được sự đồng ý cho thuê đất của ủy bạn nhân dân cấp Tỉnh ( vì công ty TT được ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho thuê đất tiến hành dự án lên VN phải được ủy ban nhân dân cấp Tỉnh cho thuê đất khi nhận thực hiện dự án của TT.Sau đó hai bên làm  hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư theo Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản

Điều 53 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

4. Giá chuyển nhượng;

5. Phương thức và thời hạn thanh toán;

6. Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

10. Phạt vi phạm hợp đồng;

11. Giải quyết tranh chấp;

12. Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;

13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự