Ngày 20/5/2014 Ông A làm giấy cam kết trả nợ Quỹ tín dụng X trong đó có nội dung “ gia đình tôi cam kết đến ngày 30/5/2014 sẽ trả hết gốc và lãi nếu đến kỳ hạn trên gia đình tôi không thực hiện đúng cam kết gia đình tôi đồng ý ủy quyền cho người đại diện Quỹ tín dụng X làm người đại diện gia đình tôi bán tài sản đã thế chấp để trả nợ cho Quỹ tín dụng và ký vào các giấy tờ liên quan đến bán tài sản…” Văn bản này đã được UBND xã chứng thực.
1.Tính pháp lý bản cam kết? Căn cứ bản cam kết trả nợ của khách hàng Quỹ tín dụng X có được tự ý bán tài sản không?
2.Hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ông A và Quỹ tín dụng X có chứng thực UBND xã nhưng chưa đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu khởi kiện ra tòa án Hợp đồng thế chấp có bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức không?

Người hỏi: Tuong Tung Lam

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luậtcủa Công ty Luật Minh Khuê,

 

Trả lời:

Cơ sở pháp lý:

Bộ Luật dân sự 2005

Nghị định 83/2010/NĐ-CP về việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Nội dung trả lời:

Chào bạn , câu hỏi của bạn Luật Minh Khuê xin giải đáp như sau:

1.Tính pháp lý bản cam kết? Căn cứ bản cam kết trả nợ của khách hàng Quỹ tín dụng X có được tự ý bán tài sản không?

- Do bản cam kết mà bạn đã ký với bên quỹ tín dụng về việc cam kết trả nợ (là giao dịch dân sự hợp pháp, không vi phạm điều cấm hay trái pháp luật) và đã được UBND xã chứng thực  nên bản cam kết này có hiệu lực pháp luật như một sự công nhận của cơ quan nhà nước (UBND xã) với việc 2 bên đã cam kết với nhau trong quan hệ vay mượn

- Căn cứ vào thông tin bạn đưa ra, do đến thời hạn trả nợ mà bạn vẫn chưa trả được số nợ cho quỹ tín dụng nên bạn đã làm giấy cam kết trả nợ cho quỹ tín dụng vào hạn cuối là ngày 30/5/2014. Nếu như không thực hiện đúng cam kết gia đình bạn  đồng ý ủy quyền cho người đại diện Quỹ tín dụng X làm người đại diện gia đình bạn bán tài sản đã thế chấp để trả nợ cho Quỹ tín dụng và ký vào các giấy tờ liên quan đến việc bán tài sản. Do đây là quan hệ thế chấp tài sản là bất động sản (mảnh đất của gia đình bạn) nên theo quy định của BLDS 2005 về thế chấp tài sản thì bên nhận thế chấp (quỹ tín dụng) sẽ có các quyền sau đây:

Điều 351. Quyền của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.

Điều 720. Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

2. Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.

Tuy nhiên, quan hệ thế chấp có đặc điểm là bên thế chấp tài sản khi thế chấp vẫn là chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp và không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 342 BLDS 2005: 

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp."

Như vậy, theo như quy định trên thì bên nhận thế chấp (quỹ tín dụng) sẽ không có quyền chiếm hữu tài sản thế chấp và do vậy họ sẽ đương nhiên  không có quyền tự ý bán tài sản thế chấp. Nhưng trong bản cam kết mà gia đình bạn đã ký kết với quỹ tín dụng X và đã được công chứng, chứng thực của UBND xã có điều khoản:" nếu như đến ngày 30/5/2014 mà gia đình bạn không trả được gốc và lãi cho quỹ tín dụng thì gia đình bạn sẽ ủy quyền cho người đại diện của quỹ tín dụng bán tài sản thế chấp là mảnh đất và được ký kết vào giấy tờ bán đất ".

Như vậy, nếu như hết thời hạn 30/5/2014 mà gia đình bạn không thực hiện việc trả nợ đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho quỹ tín dụng X thì theo như bản cam kết đã có chứng thực pháp luật ngày 20/5/2014 thì người đại diện cho quỹ tín dụng X có quyền được bán mảnh đất là tìa sản thế chấp và ký tên vào giấy tờ bán đất trên cơ sở sự ủy quyền của gia đình bạn trong nội dung bản cam kết ký ngày 20/5/2014

Còn nếu như đến ngày 30/5/2014 mà gia đình bạn tiến hành trả hết số nợ và cả lãi cho quỹ tín dụng X thì quỹ tín dụng X sẽ không có quyền bán tài sản thế chấp là mảnh đất của gia đình bạn nữa

2.Hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ông A và Quỹ tín dụng X có chứng thực UBND xã nhưng chưa đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu khởi kiện ra tòa án Hợp đồng thế chấp có bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất sẽ phải tiến hành việc dăng ký giao dich bảo đảm :

Điều 3. Đối tượng đăng ký

1. Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;

d) Thế chấp tàu biển;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.

2. Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

Như vậy, trường hợp thế chấp của bạn cần phải được tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm khi tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất cho quỹ tín dụng X để vay tiền. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 124 về hình thức của giao dịch dân sự  và Điều 134 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức trong BLDS 2005 thì :

Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự

.2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu

Chính vì quy định trên nên giao dịch dân sự thế chấp quyền sử dụng đất của gia đình bạn cho quỹ tín dụng x là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, và như vậy kể cả khi có chứng thực của UBND xã về bản cam kết giữa 2 bên quan hệ thế chấp đi nữa thì vẫn không có giá trị pháp lý.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT