Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê, câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008.

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008.

Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế

Công văn 3700/TCT/DNK về việc thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân.

2. Nội dung phân tích:

Chào LS, rất mong LS tư vấn cho tôi nội dung như sau: Tôi dự định xây dựng nhà ở riêng lẻ, thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng. Vậy: 1. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là ? (có phải là 75.000 đồng/giấy?) 2. Sau khi hoàn thiện nhà ở, tôi phải đóng các loại phí, lệ phí gì? (Tôi có hợp đồng thuê một nhóm người tổ chức thi công (có 1 người đứng đầu nhóm này ký hợp đồng với tôi), còn toàn bộ vật tư, nguyên vật liệu thì tôi tự mua. Xin trân trọng cảm ơn Luật sư

Thứ nhất, về lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Hiện tại theo quy định của Thông tư 250/2016/TT-BTC thì lệ phí cấp giấy phép xây dựng cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Mỗi tỉnh sẽ có một quyết định về lệ phí xin giấy phép xây dựng riêng do đó chúng tôi không thể khẳng định với bạn chính xác lệ phí cấp giấy phép xây dựng là 75.000 được.

Theo quy định của pháp luật thì những nhân công xây dựng nhà cho bạn được coi là cá nhân kinh doanh dịch vụ xây dựng, lắp đặt và phải thực hiện nộp thuế như với cá nhân kinh doanh theo quy định tại thông tư 92/2015/TT-BTC.

Tuy nhiên, đối với hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ thì pháp luật cũng quy định về nghĩa vụ nộp thuế theo công văn 3700/TCT/DNK thì "Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay"

Về trường hợp này bạn sẽ phải nộp thuế thay cho nhân công xây dựng nhà của chị theo từng lần phát sinh đối với hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu theo quy định tại Điều 3 Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế được xác định như sau:

"a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng, tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân nộp thuế từng lần phát sinh áp dụng như đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư này.

c) Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp

=

Doanh thu tính thuế GTGT

x

Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp

=

Doanh thu tính thuế TNCN

x

Tỷ lệ thuế TNCN

 

Điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

"- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%."

Em ở quận Liên Chiểu - Đà Nẵng. Em chuẩn bị xây nhà 1 trệt 1 tầng trên đất 100 m2. Diện tích sàn tầng trệt là 81m2. Diện tích sàn che mưa che nắng cũng 81m2. Em tự mua vật tư(ko có VAT). Thuê nhân công xây dựng 750.000/m2 sàn(162m2 x 750.000). Không ký hợp đồng và em xác định tự nộp thuế XD. Nhờ luật sư xem giúp, em phải nộp bao nhiêu ? Em xin trân trọng cảm ơn!

 Về mức thuế xây dựng, chúng tôi đã trình bày chi tiết ở trên bạn có thể tham khảo cách tính thuế để xác định xem với trường hợp của gia đình bạn thì mức thuế xây dựng phải đóng là bao nhiêu.

Dear Luật sư, tôi hiện đang xây nhà ở và có làm hợp đồng với nhà thầu. Nhà thầu và một cá nhân khác đứng ra chịu trách nhiệm thi công toàn bộ ngôi nhà và chúng tôi có hợp đồng thỏa thuận ký kết giữa hai bên. Hợp đồng được ký có một người khác làm chứng. Vậy cho tôi hỏi nếu xẩy ra tranh chấp thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý hay không ạ? 

Trong tất cả các quy định của pháp luật thì về hình thức của hợp đồng thuê nhà thầu xây dựng không buộc phải được công chứng, chứng thực do vậy việc hai bên giao kết một hợp đồng thuê thầu xây dựng có chữ ký của hai bên và có người làm chứng thì hợp đồng này đã có giá trị về mặt pháp lý rồi. Nếu giữa hai bên xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết tranh chấp sẽ tuân thủ theo các điều khoản mà hợp đồng đã nêu. Nếu trong hợp đồng không có quy định rõ ràng về chế tài khi vi phạm thì tùy theo từng loại vi phạm mà sẽ giải quyết bằng quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 và những quy định pháp luật khác có liên quan.

Xin chào luật sư, tôi nhờ luật sư tư vấn giúp, Bên A giao khoán cho Bên B thực hiện phần nhân công thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ. Cách tính là m2 x đơn giá, xong hoàn thiện bàn giao nhà thì Bên A trừ tiền công những mục này với lý do là không có tô ( trần trệt Bên A đóng thạch cao, 2 sàn phòng ngủ thì Bên A lót gỗ, 2 bên tường giáp ranh với vách nhà 2 bên nên không tô được, vách song lầu trên thì tô được, phần dưới vướng nhà nên không tô được chỉ đóng giáp mí 2 bên). Xin nhờ Luật sư tư vấn giúp là Bên A trừ tiền nhân công như vậy đúng sai ( theo hợp đồng m2 x đơn giá). Rất mong được sự hỗ trợ của Luật sư, tôi chân thành cám ơn

 Với trường hợp của bạn, bạn cần căn cứ vào hợp đồng khoán xem trong hợp đồng này có quy định rõ ràng về việc cần phải tô vẽ, sơn sửa những phần nào của căn nhà. Nếu trong hợp đồng có nội dung nêu rõ cần phải sơn sửa những phần mà bạn đã nêu trên mà công nhân của bên B không thực hiện thì lúc này mới có căn cứ để bên A trừ tiền công của bên B. Ngược lại nếu trong hợp đồng không có điều khoản nào về việc phải tô thêm những hạng mục nêu trên thì bên B vẫn sẽ được thanh toán với số tiền như hai bên đã giao kết trong hợp đồng.

Chào luật sư! Cho em hỏi là bây giờ em muốn xin giấy phép xây dựng công trình hiện hữu nhưng chỉ có giấy chứng nhận kinh doanh thôi. Còn giấy chứng nhận về môi trường, pccc chưa có thì có xin được giấy phép xây dựng không ạ? Xin luật sư tư vấn giúp em. Em xin cảm ơn.

Với trường hợp của bạn,

Thứ nhất hồ sơ xin cấp phép xây dựng 1 công trình không bao gồm những giấy tờ bạn đã nêu trên, bạn muốn xin cấp phép thì bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu đối với từng trường hợp, từng loại công trình, 

- Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu công trình, nhà ở, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo; giấy ủy quyền, đối với trường hợp được chủ sở hữu công trình ủy quyền thực hiện sửa chữa, cải tạo; quyết định cho phép đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với công trình ngầm đô thị; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

- Hai bộ bản vẽ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định 

- Đối với trường hợp lắp đặt thiết bị hoặc kết cấu khác vào công trình đã xây dựng, nhưng không thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì phải có bản sao có chứng thực Hợp đồng với chủ sở hữu công trình.

- Quyết định phê duyệt dự án kèm theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, ý kiến bằng văn bản về thiết kế cơ sở (nếu có) của cơ quan quản lý nhà nước theo quy định.

Tuy nhiên công trình của bạn đã là công trình hiện hữu chưa được cấp giấy phép xây dựng mà đã xây dựng thì theo quy định của pháp luật bạn không thể xin giấy phép bổ sung nữa. 

Căn cứ theo Điều 89, Luật xây dựng năm 2014 quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng quy định như sau:

"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này." 

Nếu công trình xây dựng của bạn không vi phạm pháp luật, không ảnh hưởng đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh bán hàng và không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận thì bạn không phải tháo dỡ công trình mà sẽ bị xử phạt hành chính như sau:

Theo Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP: 
“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”

Tôi xin hỏi văn phòng luật sư 1 câu hỏi như thế này: Hiện tại tôi đang sống ở xã Quảng Trường, huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình, hiện tại nhà của tôi có xây dựng nhà ở trên đất và chưa có giấy CNQSDĐ nhà tôi được xây dựng tháng 5/2005 đến tính đến thời điểm hiện tại được 11 năm mà chưa được cấp giấy chứng nhận, theo tôi tìm hiểu tại Khoản 2, Điều 20 nghị định 43 của chính phủ ngày 15/5/2014 có nói đất được xây dựng trước ngày 01/7/2014 thì mới được hợp thức hóa để được cấp sổ đỏ . Vậy, tôi muốn hỏi quý cơ quan đất của tôi tính đến hiện tại bây giờ có được hợp thức hóa hay không, nếu được nộp tiền thuế là bao nhiêu và theo quyết định số 36/2014 ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Bình tôi thuộc khu vực 1, vị trí 1 là 156.000/1m2. Kính mong Văn phòng hồi đáp sớm.Tôi xin cảm ơn!

Khoản 2 điều 20 nghị định số 43/2014/NĐCP như bạn đã tìm hiểu có quy định :

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

Vậy với trường hợp nhà ở, đất đai không có giấy tờ nhưng phải sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp từ trước ngày 1/7/2014 thì mới đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhà ở của gia đình bạn phải hình thành từ trước 1/7/2004 thì mới đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận. Theo dữ liệu bạn đưa ra thì nhà ở của bạn hình thành từ năm 2005 do đó, theo quy định pháp luật trên thì đất của gia đình bạn chưa đáp ứng đủ điều kiện dể được cấp gấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty luật Minh KHuê