Tháng 5 năm 2015 tôi bán toàn bộ nhà đất cho người khác, phòng công chứng thành phố S bảo tôi phải xin cấp đổi giấy mới thì mới sang nhượng được. Khi nhà đất cử người xuống đo thực tế , thì diện tích hiện tại là 1200m2 đất thổ cư và 41 m2 đất trồng cây lâu năm. Làm thủ tục sang nhượng cho chủ mới , chi cuc thuế TP S tính thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá tri tài sản chuyển nhượng, dù tôi có 1 nhà duy nhất. Gia đình chúng tôi sồng bằng đồng lương hưu trí phải gói ghém, bây giờ phải đóng thuế hơn 20 triệu khi bán ngôi nhà duy nhất sống gần 20 năm qua. Nhờ luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi . Xin chân thành cảm ơn

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật thuế của Công ty Luật Minh Khuê.

Thuế nhập khẩu thuê thiết bị

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi,bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân.

Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân.

2. Nội dung phân tích:

Căn cứ vào thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân tại Khoản 5 Điều 2  bao gồm có trường hợp về chuyển nhượng đất như sau: 

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Theo đó, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan là 2% trên giá trị chuyển nhượng;

 Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP  quy định về thu nhập được miễn thuế như sau:

“2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.”

Với thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên tôi không biết bạn đã đi làm cấp đổi giấy chứng nhận đất chưa vì thế theo những gì bạn cung cấp tôi đưa ra hai khả năng như sau:

+Khả năng1: Bạn đã xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận nhà ở năm 1995 thành 1 giấy chứng nhận nhà ở gắn liền đất.

Trong trường hợp này bạn đã xin cấp lại giấy chứng nhận đất hơn nữa đây là ngôi nhà và mảnh đất duy nhất mà gia đình bạn có thì khi sang tên chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất và nhà ở trên đất cho chủ sở hữu mới bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại điểm a và thỏa mãn điểm b điểm c khoản 2 điều 4 nghị định trên.

+ Khả năng 2: Bạn chưa cấp đổi  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận nhà ở năm 1995 thành 1 giấy chứng nhận nhà ở gắn liền với đất

Trong trường hợp này khi bạn bán riêng ngôi nhà và tuy rằng đây là ngôi nhà duy nhất gia đình bạn sở hữu nhưng bạn vẫn còn diện tích đất được cấp giấy chứng nhận đất năm 1995 và bạn không bán diện tích đất này thì bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 điều 5  quy định tại thông tư 111/2013/TT-BTC quy định như trên

 Tiền nộp thuế TNCN  = Giá chuyển nhượng × 2%

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do bạn cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật thuế - Công ty luật MInh Khuê