Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật thuế của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn pháp luật về hợp đồng thuê nhà ?

Tư vấn pháp luật về hợp đồng thuê nhà gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào anh, cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê, sau đây xin được trả lời câu hỏi của anh như sau:

I. Cơ sở pháp lý

1. Luật sửa đổi, bổ sung một số số điều của các Luật về thuế 2014

2. Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Bộ tài chính về hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng

3. Thông tư 119/2014/TT-BTC ngày 25 tháng 08 năm 2014 của Bộ tài chính về sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013, Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013,Thông tư 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư 85/2011 ngày 07/06/2011, Thông tư 39/2014/TT-BTC ngày 31/03/2014, và thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế.

4.  Thông tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 của Bộ Tài Chính Hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 27/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ

II. Phân tích nội dung tư vấn

Do anh cung cấp thông tin chưa đầy đủ, nên có thể chia thành hai trường hợp sau:

Thứ nhất, chủ nhà chỉ có duy nhất một căn nhà cho thuê với giá 5 triệu đồng/1 tháng hoặc tổng tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm dưới 8,4 triệu:

Tại khoản 7 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC có hiệu lực ngày 01/09/2914

“7. Sửa đổi, bổ sung Điều 22 Thông tư 156/2013/TT-BTC như sau:

a) Bổ sung khoản 1 Điều 22 như sau:

“1. Nguyên tắc khai thuế.

Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.

Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”

 Nếu trong trường hợp chủ nhà chỉ có một căn nhà cho thuê hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng dưới 8,4 triệu thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT.

Thứ hai, chủ nhà có thu nhập thừ hoạt động cho thuê nhà trung bình trên 8,4 triệu/1 tháng hoặc trên 100 triệu/ 1 năm thì phải nộp các loại thuế sau: Thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng:

-Thuế môn bài: 1 triệu đồng/ 1 năm

- Thuế giá trị gia tăng: Số thuế giá trị gia tăng phải nộp được tính theo phương pháp tính trực tiếp theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Thông tư 219/2013/TT-BTC

 “2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

a) Đối tượng áp dụng:

- Doanh nghiệp, hợp tác xã đang hoạt động có doanh thu hàng năm dưới mức ngưỡng doanh thu một tỷ đồng, trừ trường hợp đăng ký tự nguyện áp dụng phương pháp khấu trừ thuế quy định tại khoản 3  Điều 12  Thông tư này;

- Doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập, trừ trường hợp đăng ký tự nguyện theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 12 Thông tư này;

- Hộ, cá nhân kinh doanh;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam không theo Luật Đầu tư và các tổ chức khác không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật, trừ các tổ chức, cá nhân nước ngoài cung cấp hàng hóa, dịch vụ để tiến hành hoạt động tìm kiếm, thăm dò, phát triển và khai thác dầu khí.

- Tổ chức kinh tế khác không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã, trừ trường hợp đăng ký nộp thuế theo phương pháp khấu trừ.…..

c) Doanh thu để tính thuế GTGT là tổng số tiền bán hàng hoá, dịch vụ thực tế ghi trên hoá đơn bán hàng đối với hàng hoá, dịch vụ chịu thuế GTGT bao gồm các khoản phụ thu, phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh có doanh thu bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và doanh thu hàng hoá, dịch vụ xuất khẩu thì không áp dụng tỷ lệ (%) trên doanh thu đối với doanh thu này”.

Hoạt động cho thuê nhà áp dụng thuế suất thuế GTGT là 5% theo quy định tại Khoản 16 Điều 10 Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp bằng phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng:

VAT nộp = Doanh thu x 5%

-Thuế thu nhập cá nhân:

Hoạt động cho thuê nhà áp dụng thuế suất thuế thu nhập cá nhân  là 5% theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014.

Doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân được tính theo hợp đồng.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu x 5%

Đối với tiền phạt thuế chậm nộp được quy định như sau:

Theo Thông tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 của Bộ Tài Chính Hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 27/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ

"Điều 2 Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính và Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014) như sau:

9. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 34 như sau:

“2. Xác định tiền chậm nộp tiền thuế

a) Đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh từ ngày 01/01/2015 thì tiền chậm nộp được tính theo mức 0,05% số tiền thuế chậm nộp tính trên mỗi ngày chậm nộp.

b) Đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh trước ngày 01/01/2015 nhưng sau ngày 01/01/2015 vẫn chưa nộp thì tính như sau: trước ngày 01/01/2015 tính phạt chậm nộp, tiền chậm nộp theo quy định tại Luật quản lý thuế số 78/2006/QH11, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế số 21/2012/QH13, từ ngày 01/01/2015 tính tiền chậm nộp theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13.

e) Trường hợp người nộp thuế khai thiếu tiền thuế của kỳ thuế phát sinh trước ngày 01/01/2015 nhưng sau ngày 01/01/2015, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện qua thanh tra, kiểm tra hoặc người nộp thuế tự phát hiện thì áp dụngtiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế khai thiếu từ ngày phải nộp theo quy định của pháp luật đến ngày người nộp thuế nộp tiền thuế khai thiếu vào ngân sách nhà nước.”

Trường hợp của anh số tiền chậm nộp được tính như sau:

-Từ tháng 10/2014 đến ngày 31/12/2014 :

Nếu số ngày chậm nộp nhỏ hơn 90 ngày: Số tiền phạt = Số tiền thuế chậm nộp x 0.05% x số ngày chậm nộp

Nếu số ngày chậm nộp lớn hơn 90 ngày: Số tiền phạt = Số tiền thuế chậm nộp x 0.07% x (tổng số ngày chậm nộp – 90)

- Từ ngày 01/01/2015: Số tiền phạt = Số tiền thuế chậm nộp x 0.05% x số ngày chậm nộp

=>Tổng tiền nộp phạt = Số tiền phạt từ tháng 10/2014 đến 31/12/2014 + Số tiền phạt từ 01/01/2015

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty luật Minh Khuê