Tôi muốn hỏi qui định này có đúng không và thuộc chương mấy điều mấy của luật thuế được sửa đổi bổ sung và cụ thể như thế nào. Rất mong nhận được trả lời từ Luật sư để tôi được hiểu rõ hơn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật thuế của công ty Luật Minh Khuê.

Kinh doanh cho thuê nhà ở phải đóng những loại thuế gì ?

>>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật thuếgọi: 1900.1940

Trả lời:

 

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp luật:

Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.

Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Nội dung phân tích:

Kể từ ngày 30/7/2015, khi Thông tư 92/2015/TT-BTC, Thông tư hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định về thuế ra đời đã xác nhận những loại thuế cụ thể mà cá nhân cho thuê tài sản phải nộp cụ thể xác định, những cá nhân này phải có nghĩa vụ đóng thuế đó là : “Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ”, Theo điểm a, khoản 1, Điều 4 của Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Với những quy định cụ thể của Thông tư 92/2015/TT-BTC, ta xác định được các loại thuế mà cá nhân cho thuê nhà cần phải đóng 3 loại thuế như sau:

- Thứ nhất, thuế môn bài:

Mọi hoạt động kinh doanh có phát sinh thu nhập của hộ gia đình đều cần phải đóng thuế môn bài. Thuế môn bài là một sắc thuế trực thu và thường là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh. Hộ gia đình trả thuế môn bài sẽ căn cứ trên thu nhập bình quân hàng tháng:

- Thứ hai, thuế giá trị gia tăng:

Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

-Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân: Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

 Ngoài ra, đối với trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

Ngoài ra, theo điểm b, khoản 1, Điều 4 đã quy định “Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch”.

Do đó nếu rơi vào trường hợp doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm thì sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nhưng vẫn phải đóng thuế môn bài dựa trên thu nhập bình quân hàng tháng.

Như vậy trong trường hợp của bạn doanh thu cho thuê nhà của bạn được xác định là trên 100 triệu/năm nên việc bạn phải đóng ba loại thuế: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên pháp luật vẫn quy định về vấn đề giảm trừ gia cảnh, và miễn trừ đối với người phụ thuộc theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 như sau:

“Giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công của đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú. Giảm trừ gia cảnh gồm hai phần sau đây:

a) Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 9 triệu đồng/tháng (108 triệu đồng/năm);

b) Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 3,6 triệu đồng/tháng.

Trường hợp chỉ số giá tiêu dùng (CPI) biến động trên 20% so với thời điểm Luật có hiệu lực thi hành hoặc thời điểm điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh gần nhất thì Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh quy định tại khoản này phù hợp với biến động của giá cả để áp dụng cho kỳ tính thuế tiếp theo”.

Từ ngày 01/7/2013 (ngày Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 có hiệu lực) đến nay chưa có sự điều chỉnh nào về mức giảm trừ gia cảnh. Như vậy, trong năm 2016 này tiếp tục áp dụng mức giảm trừ gia cảnh nêu trên.

Theo quy định tại điểm c.2, d khoản 1 Điều 9 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định người phụ thuộc như sau:

c.2) Giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc

c.2.1) Người nộp thuế được tính giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc nếu người nộp thuế đã đăng ký thuế và được cấp mã số thuế.

c.2.2) Khi người nộp thuế đăng ký giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc sẽ được cơ quan thuế cấp mã số thuế cho người phụ thuộc và được tạm tính giảm trừ gia cảnh trong năm kể từ khi đăng ký. Đối với người phụ thuộc đã được đăng ký giảm trừ gia cảnh trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được giảm trừ gia cảnh cho đến khi được cấp mã số thuế.

c.2.3) Trường hợp người nộp thuế chưa tính giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc trong năm tính thuế thì được tính giảm trừ cho người phụ thuộc kể từ tháng phát sinh nghĩa vụ nuôi dưỡng khi người nộp thuế thực hiện quyết toán thuế và có đăng ký giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc. Riêng đối với người phụ thuộc khác theo hướng dẫn tại tiết d.4, điểm d, khoản 1, Điều này thời hạn đăng ký giảm trừ gia cảnh chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm tính thuế, quá thời hạn nêu trên thì không được tính giảm trừ gia cảnh cho năm tính thuế đó.

c.2.4) Mỗi người phụ thuộc chỉ được tính giảm trừ một lần vào một người nộp thuế trong năm tính thuế. Trường hợp nhiều người nộp thuế có chung người phụ thuộc phải nuôi dưỡng thì người nộp thuế tự thỏa thuận để đăng ký giảm trừ gia cảnh vào một người nộp thuế.

d) Người phụ thuộc bao gồm:

d.1) Con: con đẻ, con nuôi hợp pháp, con ngoài giá thú, con riêng của vợ, con riêng của chồng, cụ thể gồm:

d.1.1) Con dưới 18 tuổi (tính đủ theo tháng).

Ví dụ 10: Con ông H sinh ngày 25 tháng 7 năm 2014 thì được tính là người phụ thuộc từ tháng 7 năm 2014.

d.1.2) Con từ 18 tuổi trở lên bị khuyết tật, không có khả năng lao động.

d.1.3) Con đang theo học tại Việt Nam hoặc nước ngoài tại bậc học đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề, kể cả con từ 18 tuổi trở lên đang học bậc học phổ thông (tính cả trong thời gian chờ kết quả thi đại học từ tháng 6 đến tháng 9 năm lớp 12) không có thu nhập hoặc có thu nhậpbình quân tháng trong năm từ tất cả các nguồn thu nhập không vượt quá 1.000.000 đồng.

d.2) Vợ hoặc chồng của người nộp thuế đáp ứng điệu kiện tại điểm đ, khoản 1, Điều này.

d.3) Cha đẻ, mẹ đẻ; cha vợ, mẹ vợ (hoặc cha chồng, mẹ chồng); cha dượng, mẹ kế; cha nuôi, mẹ nuôi hợp pháp của người nộp thuế đáp ứng điều kiện tại điểm đ, khoản 1, Điều này.

d.4) Các cá nhân khác không nơi nương tựa mà người nộp thuế đang phải trực tiếp nuôi dưỡng và đáp ứng điều kiện tại điểm đ, khoản 1, Điều này bao gồm:

d.4.1) Anh ruột, chị ruột, em ruột của người nộp thuế.

d.4.2) Ông nội, bà nội; ông ngoại, bà ngoại; cô ruột, dì ruột, cậu ruột, chú ruột, bác ruột của người nộp thuế.

d.4.3) Cháu ruột của người nộp thuế bao gồm: con của anh ruột, chị ruột, em ruột.

d.4.4) Người phải trực tiếp nuôi dưỡng khác theo quy định của pháp luật.

đ) Cá nhân được tính là người phụ thuộc theo hướng dẫn tại các tiết d.2, d.3, d.4, điểm d, khoản 1, Điều này phải đáp ứng các điều kiện sau:

đ.1) Đối với người trong độ tuổi lao động phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

đ.1.1) Bị khuyết tật, không có khả năng lao động.

đ.1.2) Không có thu nhập hoặc có thu nhập bình quân tháng trong năm từ tất cả các nguồn thu nhậpkhông vượt quá 1.000.000 đồng.

đ.2) Đối với người ngoài độ tuổi lao động phải không có thu nhập hoặc có thu nhập bình quân tháng trong năm từ tất cả các nguồn thu nhập không vượt quá 1.000.000 đồng.

e) Người khuyết tật, không có khả năng lao động theo hướng dẫn tại tiết đ.1.1, điểm đ, khoản 1, Điều này là những người thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật về người khuyết tật, người mắc bệnh không có khả năng lao động (như bệnh AIDS, ung thư, suy thận mãn,...)."

Như vậy, nếu bạn đáp ứng các điều kiện trên thì được giảm trừ gia cảnh.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật thuế.