Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật thuế của Công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn về thuế, phí và lệ phí phải nộp khi bán nhà chung cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế, 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho chúng tôi, với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật thuế thu nhập cá nhân 2008 

Luật thuế thu nhập cá nhân sử đổi, bổ sung 2012 

Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân do Bộ Tài chính ban hành 

Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 

Công văn số 17526/BTC-TCT của Bộ Tài Chính về việc triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 

Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ : Về lệ phí trước bạ 

Thông tư số 34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ 

Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 

Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch 

2. Nội dung tư vấn

Căn cứ các quy định của pháp luật thì khi chuyển nhượng nhà chung cư cần nộp các loại thuế, phí và lệ phí sau:

1 - Thuế thu nhập cá nhân

2 - Lệ phí trước bạ

3 - Lệ phí địa chính

4 - Lệ phí công chứng

1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 về các khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở là thu nhập phải nộp thuế TNCN.

Khoản 5 quy định như sau:

"Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi);

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật;

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật;

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức;

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản."

    Điều 22 Nghị định 65 quy định mức thuế suất như sau:

"1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

2. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng."

    Sau khi hợp nhất văn bản thì tại khoản 1 Điều 21 Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2%. Và theo Công văn 17526 -  điểm c tiểu mục 1.2 mục Công văn 17526/BTC-TCT có quy định cụ thể lại như sau:

"Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây."

Cách tính thuế được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013 như sau:

 

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

 

Bên cạnh đó điểm b khoản 1 Điều 3 của Văn bản hợp nhất có quy đinh về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau: "b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam." Căn cứ đề xác định cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở tại các điểm: b.1.1.1; b.1.1.2 của văn bản này.

     Như vậy, trường hợp của bạn nếu không thuộc trường hợp được miễn trừ thuế tại điểm b khoản 1 Văn bản hợp nhất thì đối với việc chuyển nhượng bất động sản là nhà chung cư sẽ phải nộp thuế TNCN. Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

2. Lệ phí trước bạ

    Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% theo quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Cách tính được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 2 của Thông tư 43 như sau:

 

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng)

=

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng)

X

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

 

3. Lệ phí địa chính

      Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính. Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì chung cư của bạn ở Hà Đông Hà Nội thuộc Thành phố Hà Nội là TP trực thuộc trung ương, do đó trường của bạn sẽ áp dụng mức thu phí tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh tại Điều 3 của Thông tư 02/2014 như sau:

 

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

Trên đây là những khoản phí địa chính phải nộp khi thực hiện sang nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp của bạn.

4. Lệ phí công chứng

Mức lệ phí trong trường hợp của bạn được thu theo quy định tại KHoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP. Cụ thể như sau:

"Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch như sau:

1. Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu lệ phí chứng thực đối với các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

- Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (tính trên giá trị quyền sử dụng đất);

- Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất);

- Chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản (tính trên giá trị di sản);

- Chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản (tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản có ghi giá trị khoản vay thấp hơn giá trị tài sản thế chấp thì tính trên giá trị khoản vay"

Số TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50.000

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100.000

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng

300.000

4

Từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng

500.000

5

Từ trên 1 tỷ đồng đến 2 tỷ đồng

1.000.000

6

Từ trên 2 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng

1.200.000

7

Từ trên 3 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng

1.500.000

8

Từ trên 4 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng

2.000.000

9

Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

2.500.000

10

Trên 10 tỷ đồng

3.000.000

Bạn có thể căn cứ vào bảng trên và giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch cụ thể trong trường hợp của ,mình để xác định mức thu phí này.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, hy vọng có thể giúp bạn giải đáp được những vướng mắc của mình, bạn cũng có thể tham khảo thêm các cơ sở pháp lý mà chúng tôi đã cung cấp để có thể hiểu thêm về vấn đề của mình cũng như các vấn đề khác liên quan. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email  Tư vấn pháp luật qua Email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900.6162.

Chúc bạn thành công

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê