Tôi là Linh, nhận chuyển nhượng một căn hộ chung cư từ anh Hoàng. Do những lý do cá nhân và để thuận tiện hơn, tôi chứ không phải anh Hoàng sẽ đứng ra thực hiện việc sang tên sổ đỏ (Vì việc này tôi đã chưa thanh toán hết mà giữ lại một khoản để đóng thuế TNCN cho anh Hoàng, phần còn lại sau khi đóng thuế TNCN sẽ trả lại anh Hoàng). Theo đó chúng tôi đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là tôi sẽ là người nộp thuế TNCN. Sau đó, chúng tôi xác định anh Hoàng được miễn thuế TNCN theo quy định của pháp luật theo điều kiện “nhà duy nhất”. Anh Hoàng đã có giấy cam kết “nhà duy nhất” có xác nhận chữ ký của UBND nơi cư chú theo yêu cầu của Chi cục thuế và tôi thay mặt anh Hoàng đã nộp giấy này cho Chi cục thuế. Tuy nhiên, sau đó tôi được bộ phận một cửa thông báo bên thuế gửi thông báo hồ sơ có sai sót như sau (nguyên văn): “Ngày 10/9/2015 –T.Linh có cam kết miễn thuế TNCN nhưng trong hợp đồng mua bán thỏa thuận là bên mua nộp thuế TNCN”. (xem file đính kèm). Tôi không hiểu thông báo này vì vậy rất mong Luật sư tư vấn giúp:

1. Việc thỏa thuận người nộp thuế TNCN trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là bên mua như trên có trái pháp luật không?

2.Việc thỏa thuận đó có ảnh hưởng đến nghĩa vụ và quyền lợi của bên bán về thuế TNCN không? Cụ thể hơn, quyền được miễn thuế TNCN theo quy định của pháp luật của bên bán trong trường hợp này có bị ảnh hưởng không, nếu có thì ảnh hưởng đó là như thế nào?

3. Tôi hiểu rằng, Chi cục thuế phải xác định thuế TNCN cho người bán – người có thu nhập phát sinh thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng và việc xác định này là độc lập, theo quy định của pháp luật và không phụ thuộc vào việc ai sẽ là người thanh toán khoản thuế này. Sau đó, căn cứ vào thông báo thuế của Chi cục thuế, tôi mới thực hiện nghĩa vụ thuế với Chi cục thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng; Nếu bên bán được miễn thuế thì hiểu rằng thuế TNCN phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng này là 0 VNĐ và tôi, theo thỏa thuận, sẽ thanh toán 0 VNĐ. Tôi hiểu như vậy có đúng không?

4. Theo thông báo trên có thể hiểu rằng để được miễn thuế TNCN tôi phải làm giấy cam kết “nhà duy nhất” tương tự như anh Hoàng không? (thực tế tôi cũng chỉ có duy nhất căn nhà mua của anh Hoàng và tôi hoàn toàn có thể làm giấy cam kết này).

Rất mong nhận được hồi âm sớm của Luật sư. Xin trân thành cảm ơn. P/S: Trong thông báo thuế nêu trên ghi là “T.Linh có cam kết miễn thuế TNCN” nhưng thực tế giấy cam kết này này là của anh Hoàng, tôi chỉ là người mang nộp.

Câu hỏi được biên tập tư chuyên mục tư vấn luật thuế của công ty luật Minh Khuê.

Miễn thuế Thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản?

Luật sư tư vấn luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

Thông tư 156/2013/TT-BTC Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ

Nội dung tư vấn:

Điểm a.2 khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC quy định: "Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi cụm từ “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện người nộp thuế là cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản."

Theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bởi điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì điều kiện để được miễn thuế trong trường hợp cá nhân sở hữu nhà ở duy nhất như sau :

 "b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này."

Như vậy, trong trường hợp này bạn có thể nộp thuế thay cho bên bán và việc thỏa thuận người nộp thuế TNCN trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là bên mua như trên không trái với quy định của pháp luật. Thỏa thuận như vậy không ảnh hưởng đến nghĩa vụ và quyền lợi của bên bán về thuế TNCN vì luật đã cho phép các bên có thể thỏa thuận về việc người mua nộp thuế thay cho người bán, nhưng đồng thời người bán cũng phải đáp ứng các điều kiện như quy định trên thì mới được miễn thuế thu nhập cá nhân. Và người bán phải chịu trách nhiệm về việc khai nhận bất động sản đó là tài sản duy nhất, nếu không đúng sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Đối với cách hiểu như bạn đối với thông báo của Chi cục thuế là đúng vì việc chuyển nhượng bất động sản này được miễn thuế.

Nếu bạn muốn làm giấy cam kết “nhà duy nhất” để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thì bạn cũng có thể làm giấy này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật thuế.