Tại sao lại có quy định này? Nếu quy định như vậy thì tất cả mọi người đều sẽ muốn không nhớ giá mình bán. Luật sư có thể phân tích rõ hơn quy định trên và cho tôi ví dụ cụ thể được không ạ ?

Người hỏi: T.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật thuế của Công ty luật Minh Khuê,

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi:1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc của mình tới công ty luật Minh Khuê, dựa vào những thông tin mà bạn cung cấp xin tư vấn cho bạn như sau.

 

Căn cứ pháp lý

-Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

Nội dung phân tích

Cách tính thuế như bạn đưa ra là cách tính thuế được áp dụng trước năm 2015. 

Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại."

 

 Theo đó, có hai cách để tính được thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

Cách 1: Thuế TNCN = thu nhập tính thuế x 25%

Đối với cách tính thuế này, bạn sẽ được tính phần thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản để làm căn cứ tính thuế. Cụ thể, bạn phải xác định giá vốn ban đầu, chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản để tính ra được phần thu nhập tính thuế. Rõ ràng có thể thấy được khi áp dụng cách tính 1 thì sẽ tạo ra cơ hội cho những người có bất động sản chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Bằng cách, họ có thể làm hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn giá mua vào. Nhưng cũng phải nói rằng cách làm này sẽ dẫn tới khá nhiều rủi ro. Nếu như hai bên lập hợp đồng công chứng với mức giá thấp và lập một hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng miệng với mức giá cao thì nếu có rủi ro, chính bên bán sẽ là người phải chịu hậu quả vì có thể bên mua lật lại chỉ trả theo giá của hợp đồng công chứng. Thêm vào đó, nếu để cơ quan thuế hoặc cơ quan có thẩm quyền phát hiện thì còn có thể bị xử lý theo quy định của Luật quản lý thuế. 

Đương nhiên, không ngoại trừ khả năng rằng cách tính này có lợi cho người bán nhưng lại làm thất thoát tiền thuế của nhà nước. Trường hợp sau khi tính được thu nhập tính thuế mà số tiền vẫn còn nhiều (do giá đất lúc mua vào rẻ mà lúc bán ra lại nhiều) thì phải nhân với thuế suất 25% cũng sẽ là một khoản tiền không nhỏ.

Cách 2: Thuế TNCN = giá chuyển nhượng x 2%

Với cách tính này áp dụng cho những trường hợp không thể xác định được ban đầu đất này mua với giá bao nhiêu, không còn giữ lại những giấy tờ liên quan đến việc mua bán trước đây nữa nên sẽ áp dụng mức 2%. Đối với cách tính này, không cần phải tính giá vốn, không phải tính chi phí chuyển nhượng hay thu nhập tính thuế, và đảm bảo rằng nguồn thu ngân sách nhà nước sẽ không bị hao hụt, nhưng khá nhiều người lại không thích cách tính này vì có trường hợp họ bán bất động sản bị lỗ mà vẫn phải nộp thuế.

Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2015 Luật sửa đổi các luật về thuế số 71/2014/QH13 có hiệu lực, cả nước áp dụng chung một cách tính thuế duy nhất là 2% x giá chuyển nhượng:

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC cụ thể hóa quy định này như sau:

"1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại."

Vậy, 

Thuế TNCN = giá chuyển nhượng x 2%

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT THUẾ.