Tháng 10/2014 tôi có mua 1 căn nhà trị giá 2.1.34.000000tr . Xin cho hỏi bên bán phải nộp bao nhiêu tiền thuế TNCN ạ? và cách tính như nào ạ?

Xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật thuế Công ty Luật Minh Khuê

Thuế thu nhập cá nhân ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900 6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Nội dung tư vấn:

Do bạn không nói rõ bạn và người bán có quan hệ như thế nào nên tôi sẽ phân tích cho bạn như sau:

Trường hợp thứ nhất: Người bán được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định tại Khoản 1,2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

Theo đó người bán sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu giữa bạn có mối quan hệ với nhau theo quy định trên thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc trong trường hợp căn nhà bán cho bạn là căn nhà duy nhất mà người bán có thì họ cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp thứ hai: Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

1. Xác định thu nhập chịu thuế 

Thu nhập chịu thuế đối với trường hợp quyền sử dụng nhà được quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

"c) Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

c.1) Giá bán

Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

c.2) Giá mua

Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

c.3) Chi phí hợp lý liên quan

Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm:

c.3.1) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách.

c.3.2) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà.

c.3.3) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng."

Vì bạn không cung cấp đầy đủ nên tôi không thể tính được thu nhập chịu thuế trong trường hợp này được. 

2. Xác định thuế suất

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC có hai mức thuế suất như sau:

Thứ nhất nếu người bán có hồ sơ để xác định được giá mua và các chi phí liên quan theo quy định trên thì mức thuế suất sẽ là 25% trên thu nhập chịu thuế, và số tiền thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải đóng là: Thuế thu nhập cá nhân phải nôp = thu nhập tính thuế x thuế suất 25%.

Thứ hai nếu người bán không có hồ sơ để xác định giá mua và các chi phí liên quan thì mức thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng, và số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp là : thuế thu nhập cá nhân = giá bán x 2% = 2.134.000.000 x 2% = 42.680.000 triệu. Như vậy trong trường hợp này người bán sẽ phải chịu 42.680.000 triệu.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900 6162.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT THUẾ.