Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân

Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

2. Nội dung phân tích:

Tôi có mua một căn hộ chung cư, có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chưa ra sổ hồng. Ngoài ra tôi có sổ hồng cho một cằn nhà phố khác. Vậy khi tôi thực hiện giao dịch mua bán cằn nhà phố thiì có bị tính thuế thu nhập cá nhân không?

Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này." 

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bạn đã có một căn nhà phố và một hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng chưa ra sổ hồng - đây thuộc trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai. Đối chiếu với quy định pháp luật trên thì bạn không thuộc trường hợp miễn thuế khi bạn thực hiện giao dịch mua bán nhà phố.

Xin chào luật sư luật Minh Khuê! Tôi đang tiến hành bán ngôi nhà mình đang sử dụng nhưng có 1 số thắc mắc, rất mong nhận được tư vấn của các luật sư ạ. Năm 2013 gia đình tôi đã mua ngôi nhà đang ở và chủ cũ đã tiến hành làm sổ đỏ theo yêu cầu gia đình tôi. 6 tháng sau khi mua nhà này gia đình tôi đã nhận được sổ đỏ, nhưng đứng tên sổ đỏ vẫn là người chủ cũ, chúng tôi chưa làm thủ tục sang tên mình. Khi mua nhà này, chúng tôi đã ra quận làm thủ tục công chứng đầy đủ. Vậy nay khi tôi bán ngôi nhà này và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mua thì có cần liên hệ với người chủ cũ đứng tên trên sổ đỏ để sang tên cho chủ mới không, hay gia đình tôi có thể tự làm được? Và việc nộp thuế thu nhập cá nhân có phải là gấp 2 lần không (vì qua 2 lần mua bán)? Rất mong nhận được tư vấn từ luật sư. Tôi cảm ơn rất nhiều ạ!

Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 167. Đăng ký quyền sở hữu tài sản

Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Đối chiếu theo những quy định pháp luật trên thì khi bạn được cấp giấy chứng nhận mang tên mình bạn mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho,... Do vậy, trong trường hợp này bạn chưa sang tên trên giấy chứng nhận nên bạn không thể tự mình thực hiện những giao dịch liên quan đến mảnh đất này được.

Nếu trường hợp của bạn không thuộc những điều kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu trên thì người chủ cũ và bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

- Lần chuyển nhượng đầu tiên giữa bạn và chủ cũ thì chủ cũ phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

- Lần chuyển nhượng thứ hai giữa bạn với một người nào đó thì bạn phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Tôi có miếng đất sổ đỏ năm tháng 3/2014 và giấy phép xây dựng tháng 6/2014, tôi xây nhà xong tháng 10/2014, vì lý do khách quan đến tháng 9/2016 tôi mới hoàn công ra sổ hồng tháng 9/2016. Nay tháng 11/2016 tôi có sang nhượng nhà trên thì muốn dược miễn thuế thu nhập 2% có được không. đến thời điểm hiện tại tôi chỉ có đây là tài sản duy nhất. kinh mong luật sư tư vấn giúp. cảm ơn

Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu trên thì nếu tháng 11/2016 bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì bạn vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân. 

Chào luật sư! Cho tôi hỏi tôi có mảnh đất, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm nay với đơn giá đất là 2 triệu /m2. Nhưng lúc tôi bán đất thì ở phần thuế thu nhập cá nhân lại áp mức giá 5, 5 triệu /m2. Tại sao cùng là một mảnh đất, cùng tính thuế dựa trên giá trị của mảnh đất đó, cùng một cơ quan thuế mà lại áp hai mức giá khác nhau

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì giá ghi trên hợp đồng của bạn thấp hơn giá của UBND cấp tỉnh ban hành thì cơ quan thuế sẽ áp giá cho bạn theo giá của UBND cấp tỉnh ban hành.

Trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành có rất nhiều vị trí do vậy mặc dù cùng một mảnh đất nhưng có thể ở hai vị trí khác nhau do đó cách áp giá cũng sẽ khác nhau.

Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp như sau: Công ty tôi có mỏ khai thác đá. Khi bắt đầu tiến hành khai thác, chúng tôi mở rộng mỏ bằng cách mua đất của các hộ dân sử dụng xung quanh mỏ. Những diện tích đất của hộ dân này không có giấy chứng nhận quyền sở hữu mà chỉ được dân sở hữu từ xưa đến giờ để trồng cây. Công ty tôi thỏa thuận giá mua với hộ dân và thanh toán bằng tiền mặt. Đây là chi phí thực tế phát sinh (khoảng 10 tỷ) nhưng chứng từ chỉ có duy nhất là phiếu chi. Vậy xin hỏi, chi phí này có được xem là chi phí hợp lý khi tính thuế ko? và khi hộ dân bán lại cho công ty tôi thì cũng chưa nộp thuế thu nhập cá nhân. Công ty tôi có trách nhiệm nộp, kê khai phần thuế TNCN này hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì những hộ dân này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy đối chiếu theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai nêu trên thì việc lập hợp đồng hay phiếu chi của bạn đều không hợp lệ. Do đó, theo quy định tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC thì phiếu chi này của bạn không được coi là chi phí hợp lý cho việc tính thuế.

Cách tính thuế hộ kinh doanh ăn uống năm 2016 như thế nào ạh, anh chị chỉ gíup e với, ee mở cửa hàng ăn uống gần 1 tháng bị thua lỗ hơn 10 triệukl, nay thuế bắt phải đóng 4.5% 1 tháng theo doanh thu và thua nhập cá nhân, giờ e có đc khấu trừ vào khỏan lỗ hay kg, trong khi cơ quan thuế bảo nộp 3% doanh thu tổng chi phí thu vào hằng ngày và 1.5% thuế thu nhập cá nhân có hợp lý không ạ

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì nếu doanh thu của hộ kinh doanh của bạn từ 100 triệu đồng/năm thì bạn vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Đồng thời theo Phụ lục 01 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì tỷ lệ tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động ăn uống là 3%; tỷ lệ tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động ăn uống là 1,5%.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty Luật Minh Khuê.