Xin cảm ơn Luật sư!

Người gửi: huynh...
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật - công ty Luật Minh Khuê.

Tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn thuế gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007

Luật sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2012

Nội dung trả lời:

Điều 2 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Điểm a Khoản 5 Điều 3 Luật sửa đổi, bổ sung Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 quy định như sau:

"Điều 2. Đối tượng nộp thuế

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng  một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

3. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;..."

Như vậy, trường hợp của bạn là thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế được tính như sau, điều 14 và điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định:

"Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Điều 23. Biểu thuế toàn phần

1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

 Thu nhập tính thuế

Thuế suất (%)

 

 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này

  Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này

              25

 

               2

- Nếu xác định được giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan thì thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Thuế suất trong trường hợp này là 25% trên thu nhập chịu thuế. Tức là:

Thuế = (1,2 tỷ - 900tr  - chi phí hợp lý liên quan) x 25%  

- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập chịu thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng, tức là: Thuế = 1,2 tỷ x 2% = 0, 024 tỷ = 24 triệu.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê!

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.