Mẹ tôi đứng tên sở hữu một ngôi nhà duy nhất trên lãnh Việt Nam có sổ đỏ hợp pháp ,nay mẹ tôi muốn bán đứt toàn bộ ngôi nhà trên.Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân mẹ tôi được miễn thuế thu nhập cá nhân vì đáp ứng đủ các điều kiện :
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Vì giá nhà đất thực tế khác với khung giá đất đai mà nhà nước quy định hàng năm,nên mẹ tôi có được miễn hoàn toàn thuế thu nhập cá nhân hay không trong trường hợp sau :
-Chẳng hạn với diên tích đất là 180 m2 giá bán thực tế nếu ghi đúng giá bán thực tế trong hợp đồng mua bán là 68 tỷ đồng,trong khi đó nếu theo khung giá nhà nước quy định thì giá trị nhà với diên tích trên là 10,2 tỷ đồng
-Vậy mẹ tôi có được miễn hoàn toàn thuế TNCN không hay chỉ được miễn 100% cho phần trong khung giá nhà nước là 10,2 tỷ
-Nếu vẫn phải đóng thuế TNCN cho phần chênh lệch 68-10,2 =57,8 tỷ thì phải đóng theo thuế suất nào và cụ thể phải đóng bao nhiêu.

Kính mong Luật sư giúp đỡ mẹ tôi giải đáp thắc mắc này
Xin trân thành cảm tạ quý Luật sư.Chúc quý công ty ngày một phát triển và thành công

Trân trọng,

Người hỏi: Vũ Trí

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Liên quan đến vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế 2014

- Nghị định 65/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”.

7. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 23 như sau:

“2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Thu nhập tính thuế

Thuế suất (%)

a) Thu nhập từ đầu tư vốn

5

b) Thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại

5

c) Thu nhập từ trúng thưởng

10

d) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng

10

đ) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này

Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này

20

0,1

e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

2

 

Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về Thu nhập được miễn thuế:

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Như vậy, xét trong trường hợp của bạn nếu mẹ bạn thỏa mãn các điều kiện trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì mẹ bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tức là, trường hợp của mẹ bạn đã được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng thì việc giá chuyển nhượng trên thực tế thấp hơn khung giá nhà nước quy định thì không ảnh hưởng gì.

Bởi vì, quy định tại điểm b khoản 2 Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được áp dụng trong trường hợp phải đóng thuế TNCN tức là không thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở:

“b) Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”

Như vậy, nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế và giá thực tế thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định × 2%.

Trân trọng ./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT – CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ