“5.1.2. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế và cơ quan Tài nguyên môi trường”.

Năm 2011 tôi có mua mảnh đất ở gần nhà. Hôm nay tôi đi nộp thuế TNCN và thuế trước bạ, mặc dù tôi đã có giấy biên nhận của người bán viết tay giá cao hơn giá do UBND tỉnh Hoà Bình quy định nhưng cán bộ thu thuế không chấp nhận và nói rằng sẽ tính thuế theo giá thị trường (giá thị trường ở địa điểm này cao gấp nhiều lần giá quy định của UBND tỉnh).

Vậy Quý Công ty cho tôi hỏi quy định như trên có phải là kẽ hở để cán bộ tài chính gây khó dễ, vòi vĩnh người dân, “nếu anh không cho tiền tôi thì tôi sẽ tính thuế theo giá thị trường; còn nếu anh có phong bì cho tôi thì tôi sẽ tính thuế theo giá quy định của UBND tỉnh”. Vậy có nên kiến nghị với cơ quan chức năng cấp trên cho người dân nộp thuế theo giá quy định của UBND tỉnh để cho cán bộ thuế không còn chỗ để vòi vĩnh người dân.

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: TP Dan

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật thuế của Công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn giá tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng Bất động sản?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi, vấn đề của bạn, Luật Minh Khuê xin được trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý:  

Luật số 26/2012/QH13 luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung

Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều các luật thuế

Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP  của chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sử đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

Thông tư 34/2013/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của BộTài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ

 Nghị định 129/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế

Thông tư 166/2013/TT-BTC quy định chi tiết về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế

2. Nội dung tư vấn:

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân đối với bên chuyển nhượng và lệ phí trước bạ đối với bên nhận chuyển nhượng nếu các bên không có thỏa thuận khác theo quy định tại   Điều 1, Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Điều 1 thông tư 124/2011/TT-BTC quy định về đối tượng đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Căn cứ Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007.

“Điều 1 (Luật số 26/2012/QH13 )

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ (Thông tư 124/2011/TT-BTC)

1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).”

Như vậy, bạn đã được chuyển nhượng một mảnh đất từ năm 2011  và đang làm thủ tục kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ. Vậy căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật cụ thể như sau:

- Đối với thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ thông tư 111/2013/TT-BTC và Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 áp dụng 2 mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là mức 25% và mức 2%. Tuy nhiên tại thời điểm từ 01/01/2015 theo quy định tại   Điều 2, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi bổ sung một số điều các luật  về thuế theo đó thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tính là 2% cụ thể:

“Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 2%.”

Tuy nhiên các căn cứ tính thuế vẫn áp dụng theo  thông tư 111/2013/TT-BTC là “áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại” . Theo đó giá chuyển nhượng được quy định tại  Điều 12, thông tư  111/2013/TT-BTC “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”

- Lệ phí trước bạ:

Theo Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định về căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại  Điều 5 thông tư 124/2011/TT-BTC và được sửa đổi tại  Điều 3, Thông tư 34/2013/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của BộTài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ. Theo đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ. Và tỷ lệ (%) tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đấ    t tại Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC là 0,5%.

“Điều 3. Sửa đổi Điều 5, Chương II như sau: (Thông tư 34/2013/TT-BTC )

Điều 5. Giá tính lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

1. Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:

a) Đối với đất:

Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

b) Đối với nhà:

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng "mới" một (01) m2 sàn nhà đối với từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.

 Điều 6. Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ (Thông tư 124/2011/TT-BTC)

1. Nhà, đất là 0,5%.”

Như vậy, nếu cán bộ cơ quan thuế lấy giá thị trường để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ cho bạn trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa đúng theo các quy định trên. Vì vậy, nếu đã xảy ra hành vi tính thuế như trên bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi lên chi cục thuế nơi có bất động sản, yêu cầu xem xét lại cách tính thuế trong trường hợp của bạn.

Tuy nhiên bạn làm hợp đồng chuyển nhượng từ thời điểm năm 2011 nhưng đến thời điểm này bạn mới tiến hành làm thủ tục nộp thuế bạn có thể bị xử phạt hành chính về hành vi chậm nộp hồ sơ kê khai thuế theo quy định tại  Điều 7, Nghị định 129/2013/NĐ-CP và được hướng dẫn tại  Điều 9, Thông tư 166/2013/TT-BTC  quy định về xử phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế so với thời hạn quy định:

"Điều 9. Xử phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế so với thời hạn quy định

1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 01 ngày đến 05 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ.

2. Phạt tiền 700.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 400.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ 01 ngày đến 10 ngày (trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này).

3. Phạt tiền 1.400.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không dưới 800.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 ngày đến 20 ngày.

4. Phạt tiền 2.100.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.200.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 ngày đến 30 ngày.

5. Phạt tiền 2.800.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.600.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 ngày đến 40 ngày.

6. Phạt tiền 3.500.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 2.000.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 5.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 ngày đến 90 ngày.

b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp hoặc trường hợp quy định tại Khoản 9 Điều 13 Thông tư này.

c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp (trừ trường hợp pháp luật có quy định không phải nộp hồ sơ khai thuế).

d) Nộp hồ sơ khai thuế tạm tính theo quý quá thời hạn quy định trên 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng chưa đến thời hạn nộp hồ sơ khai quyết toán thuế năm.

7. Thời hạn nộp hồ sơ quy định tại Điều này bao gồm cả thời gian được gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

8. Không áp dụng các mức xử phạt quy định Điều này đối với trường hợp người nộp thuế trong thời gian được gia hạn thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, gia hạn thời hạn nộp thuế.

9. Người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế bị xử phạt theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 Điều này, nếu dẫn đến chậm nộp tiền thuế thì phải nộp tiền chậm nộp tiền thuế theo quy định tại Điều 106 Luật quản lý thuế và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật này.

Trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định và cơ quan thuế đã ra quyết định ấn định số thuế phải nộp. Sau đó trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế hợp lệ và xác định đúng số tiền thuế phải nộp của kỳ nộp thuế thì cơ quan thuế xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo Khoản 1, 2, 3, 4, 5 và Khoản 6 Điều này và tính tiền chậm nộp tiền thuế theo quy định. Cơ quan thuế phải ra quyết định bãi bỏ quyết định ấn định thuế.”

Xét vào trường hợp của bạn thì bạn có thể bị xử phạt hành chính theo điểm b, Khoản 6, Điều 9 trên là xử phạt tiền 3.500.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 2.000.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 5.000.000 đồng.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty luật Minh Khuê