Có hỏi rất nhiều nguời và đuợc trả lời chung chung. Rằng nhà ở quy định tại điều mục a khoản 2 là nhà phải xây dựng trên đất ở đã đuợc công nhận, nay xin cmd thêm thì mới đuợc thu 50%.
Căn cứ theo mục a khoản 2 điều 6 xét thấy gia đình tôi hoàn toàn nằm trong đối tuợng đuợc huởng 50%. Điều kiện tiên quyết của CMD là phải phù hop quy hoạch, gia đình tôi đã có qđ CMD chứng tỏ gd tôi đã đủ điều kiện nằm trong khu dân cư. Và thửa đất đã có nhà. Vậy căn cứ nào để tôi đựoc huởng quyền lợi và đúng với quy định của pháp luật.
Người hỏi: Thanh Bằng

>> Luật sư tư vấn luật thuế qua điện thoại gọi:  1900.1940

Tư vấn thuế chuyển mục đích sử dụng đất - Ảnh minh họa

Trả lời:
1. Căn cứ pháp lý:

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198 /2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;

- Thông tư số 93/2011/TT-BTC sửa đổi, bổ sung thông tư số 117/2004/TT-BTC.
 

2. Phân tích các vấn đề pháp lý liên quan:

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Khoản 3, Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Ngoài ra, còn phải phù hợp với hạn mức giao đất ở theo quy định ở địa phương bạn.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật và liên hệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoăc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của cấp huyện để được hướng dẫn thủ tục.

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;

- Trích lục và biên vẽ thửa đất bản đồ địa chính;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai nộp tiền sử dụng đất.

Thời gian giải quyết là không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Nghĩa vụ tài chính:

Điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất ở với tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.
Đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vấn đề mà bạn đang thắc mắc:

Điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định: “Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp”.

Bạn nhận thấy bạn có đủ điều kiện để được hưởng quyền lợi theo điều khoản này. Tuy nhiên theo như lời bạn nói thì đây là thửa đất vườn, được xem là đất nông nghiệp.

Điều khoản nêu trên là dành cho đối tượng có đất vườn, ao mà trong cùng thửa đất có vườn, ao đó đã có nhà ở. Và thửa đất đó thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì mới thu tiền sử dụng đất là 50% chênh lêch giữa tiền sử dụng đât tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp của bạn là đất nông nghiệp nên áp dụng theo điểm b khoản 2 điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP.

Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
Đất của bạn hiện là đất nông nghiệp nên muốn xây dựng nhà bạn phải xin đăng ký chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có quyền lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở gửi UBND địa phương có thẩm quyền để được xem xét giải quyết.

Trường hợp của bạn đất sử dụng là đất nông nghiệp, bạn tự ý xây nhà mà không thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, cũng như xin cấp giấy phép xây dựng là trái với quy định của pháp luật. Mức phạt hành chính của bạn có thể tham khảo tại điều 8 nghị định 105/2009/ND-CP:

“1. Sử dụng đất không đúng mục đích mà không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ hai trăm nghìn (200.000) đồng đến năm trăm nghìn (500.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2)

c) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).”

Vấn đề miễn, giảm tiền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 12, khoản 4 Điều 13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì: “Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ”.

Theo quy định tại điểm d tiểu mục 3 mục II phần C Thông tư 117/2004/TT-BTC việc miễn, giảm tiền sử dụng đất ở trong hạn mức cho những đối tượng theo quy định tại Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người có công với Cách mạng cải thiện nhà ở và Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người hoạt động Cách mạng từ trước Cách mạng tháng tám năm 1945 cải thiện nhà ở trong đó:

- Thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên....được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Trong trường hợp thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở xuống thì được giảm tiền sử dụng đất như sau:

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61% đến 80% được giảm 90% tiền sử dụng đất phải nộp;

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 41% đến 60%, cán bộ hoạt động Cách mạng tiền khởi nghĩa (người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm 1945 đến trước Tổng khởi nghĩa Tháng Tám năm 1945) được giảm 80% tiền sử dụng đất phải nộp;

- Thân nhân của liệt sĩ, người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 21% đến 40% được giảm 70% tiền sử dụng đất phải nộp.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

PHÒNG KẾ TOÁN - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ

-------------------------------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN: