Nay tôi bán căn nhà Quận A (đang trong tình trạng nợ ngân hàng thời gian trả nợ là 20 năm) vây tôi có bị đóng thuế thu nhập cá nhân không? Có cách nào để xin miễn TNCN trong tình trạng này không? 

Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: M.Q

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật thuế Công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn về miễn thuế thu nhập cá nhân ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến cho công ty luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ pháp lý:

 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Nội dung phân tích:

Thoe quy định của pháp luật thì bạn chỉ được miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS thì chỉ có 2 trường hợp quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

"Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.

c) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, nếu chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì khai, nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư này.

 

2. Thủ tục, hồ sơ miễn thuế đối với các trường hợp miễn thuế nêu tại điểm a, b, c, d, đ, khoản 1, Điều này được thực hiện theo văn bản hướng dẫn về quản lý thuế.

Về giảm thuế, Điều 4 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Điều 4. Giảm thuế

Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế Thu nhập cá nhân, Điều 5 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP người nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp. Cụ thể như sau:

1. Xác định số thuế được giảm

a) Việc xét giảm thuế được thực hiện theo năm tính thuế. Người nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo trong năm tính thuế nào thì được xét giảm số thuế phải nộp của năm tính thuế đó.

b) Số thuế phải nộp làm căn cứ xét giảm thuế là tổng số thuế thu nhập cá nhân mà người nộp thuế phải nộp trong năm tính thuế, bao gồm: 

b.1) Thuế thu nhập cá nhân đã nộp hoặc đã khấu trừ đối với thu nhập từ đầu tư vốn, thu nhập từ chuyển nhượng vốn, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ trúng thưởng, thu nhập từ bản quyền, thu nhập từ nhượng quyền thương mại, thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng.

b.2) Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với thu nhập từ kinh doanh và thu nhập từ tiền lương, tiền công.

c) Căn cứ để xác định mức độ thiệt hại được giảm thuế là tổng chi phí thực tế để khắc phục thiệt hại trừ (-) đi các khoản bồi thường nhận được từ tổ chức bảo hiểm (nếu có) hoặc từ tổ chức, cá nhân gây ra tai nạn (nếu có).

d) Số thuế giảm được xác định như sau:

d.1) Trường hợp số thuế phải nộp trong năm tính thuế lớn hơn mức độ thiệt hại thì số thuế giảm bằng mức độ thiệt hại.

d.2) Trường hợp số thuế phải nộp trong năm tính thuế nhỏ hơn mức độ thiệt hại thì số thuế giảm bằng số thuế phải nộp."

Trong trường hợp này bạn vẫn phải đóng thuế  thu nhập cá nhân vì nếu bạn chỉ có căn nhà tại Quân A thôi thì sau khi đã bán căn nhà ở quận A bạn sẽ thuộc trường hợp "Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam".

Nhưng do trước đó bạn có mua thêm căn nhà ở Quận B nên vẫn được coi là có quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng đất tức là vẫn có tài sản nên không nằm trong diện.được miễn thuế.

Đối với việc nợ ngân hàng của bạn cũng không thuộc trường hợp được miễn hay giảm của thuế thu nhập cá nhân.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật thuế