-Về phí bảo trì 2%,hợpđồng có nêu giá bán căn hộ( không bao gồm phí bảo trì),tôi có nhờ tư vấn của 1 vpls họ nói rằng bảo trì này tôi không phải đóng thêm nhưng vẫn được nhận nhà và chủ đầu tư phải đóng,nếu CĐT cương quyết không giao nhà tôi có thể kiện ra tòa,nhưng khi tôi gặp CĐT trao đổi thì họ nói rằng :”hợp đồng đã nêu rõ giá bán không bao gồm PBT , điều này là thỏa thuận dân sự và bắt tôi phải nộp thêm 2% nếu muốn nhận nhà”. Tôi muốn hỏi 2% phí này ai sẽ đóng,CĐT tách phí bảo trì ra giá bán có đúng luật không?nếu tôi kiện ra tòa thì thời gian kéo dài bao lâu,trong thời gian tòa giải quyết tôi có được nhận lãi phạt hay không (hiện tại tiến độ bàn giao nhà châm so với hợp đồng và hợp đồng quy định CĐT phải trả 1% mỗi tháng tuy nhiên họ không chịu trả khoản này) ?

-Về tiện ích,họ quảng cáo dự án thì có hồ bơi,sân vườn,.. và trong phần phụ lục hợp đồng họ cũng có để là tiện ích có hồ bơi,sân vườn,.. tuy nhiên để tránh bị lãi phạt hiện nay các tiện ích đó đều chưa có,tôi có quyền từ chối nhận căn hộ khi chưa có các tiện ích này không?, trong thư phản hồi về thắc mắc tiện ích thì họ nói rằng,do hợp đồng chỉ để tiện ích nhưng lại không có điều khoản bắt buộc bàn giao tiện ích tại thời điểm ban giao căn hộ,nên không có quyền đòi hỏi họ.

-Phí quản lý họ thu trước 1 năm theo hợp đồng mức phí là 7.300/m2 (các dự án đã hoàn thiện xung quanh là 4000 -6000/m2) .Trong họp đồng họ diễn giải phí này được dùng 1 phần cho tiện ích chung,tuy nhiên như đã nói ở trên hiện nay không có tiện ích gì,tôi có thương lượng kêu họ giảm phí này xuống nhưng họ không chịu,họ nói rằng đây là mức phí quy định của quận,điều này có đúng không?

-Về thiết kế căn hộ, tôi chuẩn bị nhận bàn giao căn hộ đã đóng 70%,nhưng họ nhất quyết không cho xem trước,bắt tôi phải đóng hết các khoản còn lại mới cho xem, tôi biết rằng họ có thay đổi rất lớn về thiết kế (hoán đổi vị trí các phòng ngủ và toilet) hợp đồng có ghi điều khoản họ có quyền thay đổi bố trí căn hộ nhưng phải thông báo cho khách hàng (không có bất kỳ chế tài nào nếu không thông báo),và họ tự ý thay đổi mà không thèm thông báo cho khách hàng ,tôi có quyền từ chối nhận căn hộ quá khác so với bản vẽ trong họp đồng không?

Chân Thành cảm ơn và hy vọng sớm nhận được câu trả lời từ quý Công ty.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư

I. Căn cứ pháp lý.

- Bộ luật dân sự 2005

Thông tư số 03/2014/TT-BXD

Thông tư số 16/2010/TT-BXD

II. Nội dung

1/. Theo quy định tại Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD đợc sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định: “1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.  Theo đó, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải được thể hiện rõ trong hợp đồng. Trong trường hợp của bạn hợp đồng đã nêu rõ giá bán căn hộ không bao gồm phí bảo trì, như vậy là đúng quy định pháp luật. Hơn nữa, căn cứ Điều 51/2010/NĐ-CP: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;…”

>> Xem thêm:  Mẫu nội quy tòa nhà

Như vậy, đối chiếu với trường hợp này thì người mua tức là bạn phải nộp 2% kinh phí bảo trì. Vì hợp đồng đã nêu rõ giá bán này chưa bao gồm phí bảo trì nên để có thể nhận được nhà, bạn phải nộp phí bảo trì này.

2/. Theo nguyên tắc của hợp đồng dân sự tại Điều 412 BLDS thì các bên phải thực hiện đúng những thỏa thuận đươc quy định trong hợp đồng, theo đó, đúng như chủ đàu tư đã nói, do hợp đồng chỉ để tiện ích nhưng lại không có điều khoản bắt buộc bàn giao tiện ích tại thời điểm ban giao căn hộ,nên bạn không có quyền yêu cầu họ phải giao các tiện ích cùng với nhà.

3/. Theo như nguyên tắc, hợp đồng dân sự là thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.( Điều 388 BLDS) nên, khi bạn đã ký hợp đồng dân sự đó, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các quy định đã giao kết. Việc bạn phải đóng mức phí là 7.300/m2 (các dự án đã hoàn thiện xung quanh là 4000 -6000/m2) cũng là việc bạn hoàn toàn tự nguyện và đồng ý khi giao kết, nên bạn có nghĩa vụ phải thực hiện. Hiện nay, vì chưa được hưởng tiện ích chung nên bạn muốn giảm chi phí này, khi đó bạn muốn sửa đổi một phần của hợp đồng. Mà theo quy định tại BLDS như sau:

"Điều 423. Sửa đổi hợp đồng dân sự  

1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quả của việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó."

Theo đó, việc thay đổi nội dung của hợp đồng cũng cần có sự đồng ý của hai bên khi thỏa thuận. Vì vậy, bên bán nhà không có nghĩa vụ phải đáp ứng nhu cầu đó của bạn. Việc họ không tiến hành giảm mức phí quản lý sẽ không vi phạm pháp luật.

4/. Vì hợp đồng có điều khoản " họ có quyền thay đổi bố trí căn hộ nhưng phải thông báo cho khách hàng" nên nếu như họ tiến hành thay đổi bố trí căn hộ mà không thông báo cho bạn là đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, nếu như khi bàn giao, căn hộ quá khác so với hợp đồng, bạn hoàn toàn có quyền không nhận căn hộ đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Mẫu phụ lục về danh mục các công trình tiện ích chung/riêng khi mua bán nhà chung cư

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!                                  

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư dân sự.