Cho tới năm 2013, là đáo hạn hợp đồng, trong hợp đồng ký vào năm 1993 có nội dung như sau ạ 1: đến mùa thu hoạch , xã và gia đình sẽ kiểm đếm sản lượng, sau khi bán thì sẽ chia đôi , xã 1 nửa, gia đình 1 nửa, nêu không có sản lượng thì thôi 2: ĐẾN KHI THANH LÝ HỢP ĐỒNG , TÀI SẢN TRÊN ĐẤT SẼ DC THANH LÝ THEO GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG TỰ DO TẠI THỜI ĐIỂM THANH LÝ, và tài sản cũng chia đôi cho xã 1 nửa và gia đình 1 nửa cho tới nay xã vẫn chưa thanh lý hợp đồng cho gia đình em, cũng có vài lần gia đình dc xã mời gia thanh lý hợp đồng, dựa vào nội dung thứ 2 trong hợp đồng, do là cây trồng nâu năm bây giờ mới cho năng xuất cho nên gia đình e đòi 10tr 1 cây (cây nhãn), nhưng UBND xã k đồng ý , và chỉ trả 1 triệu đồng trên 1 cây, do vậy gia đình e không đồng ý với mức giá đó.

Gia đình em yêu cầu thầu lại với kỳ hạn 20 năm nhưng xã không đồng ý và chỉ cho thầu 5 năm với thời hạn như vậy cho cây nâu năm , gia đình e nhất quyết không đồng ý mới đây xã đã có biều hiện đưa an ninh xã vào cuộc cưỡng chế nhưng không thành, và cho lý do là sẽ cho thầu trắng , tức là gia đình e phải chặt hết cây. Vậy mong luật sư giải đáp giúp em là với nội dung số 2 trong hợp đồng như vậy thì gia đình em làm như vậy có đúng không ạ, và phía UBND xã làm vậy đúng hay sai ạ và xin ý kiến từ các luật sư để gia đình e giải quyết hợp tình hợp lý ạ. và nếu gia đình em muốn thầu từ 20-30 theo luật đất đai mới hiện nay thì gia đình em cần làm gì ạ, cơ quan nào có thẩm quyền ký với thời hạn trên ạ.

Em xin cám ơn các luật sư!

 

Trả lời:
Chào bạn! cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

-  Luật đất đai năm 2013.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai

II. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, theo thông tin mà bạn cung cấp UBND xã thanh lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất mà thu hồit thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 90 luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi.

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Theo đó, số tiền bồi thường đối với số cây lâu năm trên diện tích đất mà bạn đã thầu với xã sẽ được tính trên giá trị hiện có của vườn cây theo giá thực tế tại địa phương vào thời điểm thu hồi đất như quy định trên. Nếu bạn thấy giá thanh lý cây phù hợp theo quy định trên thì xã giải quyết như vậy là đúng, trường hợp mà thấp hơn thì có thể đề nghị xã xem xét lại mức bồi thường theo quy định trên.

Thứ hai, gia đình bạn yêu cầu thầu lại với kỳ hạn 20 năm nhưng xã không đồng ý và chỉ cho thầu 5 năm với thời hạn như vậy cho cây lâu năm là đúng. Vì xét về bản chất đất đấu thầu trong trường hợp này chính là quỹ đất 5% mà các địa phương được cho thuê, bạn xác định có chính xác về phần đất mà gia đình bạn thuê có thuộc quỹ đất công ích của xã hay không thì theo quy định tại khoản 2 Điều 126 luật đất đai 2013 quy định như sau: 

"Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”

Nếu như diện tích đất thuộc quỹ đất công ích do UBND xã quản lý thì thời hạn sử dụng đất nếu trúng thầu là không quá 05 năm theo quy định tại khoản 5 Điều 126 : “Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.” 

Và theo khoản 2 Điều 132  quy định đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như sau:

"3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật."

Như vậy, theo hình thức đấu giá để cho thuê thì mỗi lần thuê  thì UBND xã chỉ cho thuê không quá 05 năm. 

Thứ ba, nếu gia đình bạn muốn thầu với thời hạn từ 20 - 30 năm thì lúc này UBND xã sẽ không có thẩm quyền cho thuê đất mà chỉ cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn và chỉ cho phép được thuê với thời hạn không quá 05 năm như quy định trên. Nên theo quy định tại khoản 2 Điều 59 luật Đất đai 2013 như sau:

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Và tại khoản 2 Điều 126 quy định về thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân như sau :"Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất" .Như vậy thẩm quyền lúc này sẽ được UBND cấp huyện quyết định về thời hạn cho thuê đất với gia đình. Theo đó gia đình bạn cần phải tìm hiều những vấn đề sau: 

Căn cứ vào điểm d khoản 1 điều 179 và điểm d khoản 2 điều 179 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự; "

Như vậy bạn cần phải xem xét đất của bạn thuê là trả tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê, hay là cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. 

- Nếu bạn thuê đất trả tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê thì bạn sẽ được cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình.

- Nếu bạn thuê đất mà thu tiền thuê đất hằng năm thì bạn sẽ chỉ được cho thuê lại tài sản thuộc quyền sở hữu của bạn gắn liền với đất. 

Thủ tục thuê lại quyền sử dụng đất. 

Căn cứ theo quy định tại điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

"Điều 80. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

1. Môt trong các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nộp một bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai."

Trước khi bạn nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì bạn cần làm hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất tại phòng hoặc văn phòng công chứng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                          

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.