2. Phần nhà ở trên đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu, nếu gia đình tôi mua căn nhà này, cần những thủ tục, giấy tờ nào để là chủ sở hữu chính thức? 

3. Bên bán không cung cấp đc giấy phép xây dựng vậy gia đình tôi muốn làm bổ sung giấy tờ này có được không? Giấy phép xây dựng và sổ hồng có thực sự cần thiết không? Nếu không có giấy tờ này, trong quá trình sử dụng hoặc sau này tôi cần chuyển nhượng có vấn đề gì không hay chỉ cần sổ đỏ chính chủ là được?  

Em xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất Đai 2013

Luật Nhà ở 2014

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Luật Xây dựng năm 2014

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính

2. Nội dung tư vấn

2.1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất?

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: 

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường".

Theo như quy định trên, để thực hiện việc mua bán căn nhà đó, cần đảm bảo giấy tờ pháp lý đó là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do bạn đứng tên. Do đó, sau khi thực hiện giao dịch mua bán thì bạn cần thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

2.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất?

Theo khoản 1 Điều 8 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ:
+  Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

+ Giấy phép xây dựng xây dựng nhà ở nếu nhà ở thuộc đối tượng phải có giấy phép xây dựng nhà ở 

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Như vậy, Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng kí quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu trên mảnh đất đó. Trong trường hợp của bạn, do bạn thực hiện hợp đồng mua bán khi nhà ở chưa được cấp giấy nhận quyền sở hữu nhà ở. Do đó, khi bạn muốn mua căn nhà đó, bạn nên yêu cầu bên bán thực hiện hoạt động để có đầy đủ giấy tờ, trong trường hợp, bạn làm giấy tờ, ngoài các giấy tờ nêu trên bạn phải kèm theo hợp đồng mua bán.

2.3. Xin giấy phép xây dựng sau khi xây nhà được không?

Theo quy định Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì giấy phép xây dựng là cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì

"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này"

Như vậy, giấy phép xây dựng phải có trước khi thi công xây dựng nhà ở. Trong tình huống của bạn, thì nhà ở đã được xây mà không có giấy phép xây dựng. Bạn phải xác định, trường hợp này khi xây dựng có phải có giấy phép xây dựng không hay thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014. Nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì bạn không thể thực hiện việc xin giấy phép xây dựng được vì nhà đã được xây xong. Trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì bạn không phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư​ Đất đai - Công ty luật Minh Khuê