Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Nội dung tư vấn:

-Mình có ưng ý và muốn mua một miếng đất ở TPHCM với giá 2 tỷ. Sau khi đặt cọc 100 triệu thì mới phát hiện là miếng đất đó nằm trong quy hoạch và chủ bán đất không hề đề cập vấn đề này với bên mình khi bán. -Mình có liên lạc và muốn xin lại số tiền 100 triệu thì người bán nhất định không chịu trả vì lúc đặt cọc đã có ký hợp đồng. -Mình biết lỗi một phần bên mình do không tìm hiểu kỹ thông tin về miếng đất đó trước khi giao dịch nhưng một phần do bên bán họ cung cấp không đủ thông tin về miếng đất đó. -Mình muốn hỏi là nếu mình kiện ra tòa thì có khả năng lấy lại số tiền cọc không. Xin luật sư tư vấn giúp mình ạ. Mình xin cám ơn.

Điều 132 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình."

 Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bên chuyển nhượng không cung cấp đủ thông tin về thửa đất cho bạn làm bạn hiểu sai về thửa đất do đó đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì hợp đồng của bạn với bên chuyển nhượng sẽ bị cơ quan có thẩm quyền nhà nước tuyên là vô hiệu do bị lừa dối.

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, cũng có nghĩa: bạn sẽ được bên chuyển nhượng trả lại tiền đặt cọc, cụ thể Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Chào luật sư ! Hiện tại tôi có mua một mảnh đất , mảnh đó đã chuyển nhượng sang tên tôi nhưng người bán không chịu chuyển đi để tôi xây nhà . Vậy xin hỏi luật sư tôi nên làm thế nào ? Rất mong sớm nhận được câu trả lời của luật sư ! Tôi xin chân thành cảm ơn ! Gửi từ thiết bị Samsung của tôi

Điều 167 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 167. Đăng ký quyền sở hữu tài sản

Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Ngoài ra, Điều 168 Luật Đất đai quy định như sau"

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..."

Điều 439 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

3. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán."

 Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì việc bạn đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn đã có toàn quyền sử dụng đất. Việc người chuyển nhượng không thực hiện việc giao nhà cho bạn là không đúng với quy định của pháp luật, do đó trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết. Cụ thể bạn có thể yêu cầu cơ quan Tòa án giải quyết.

Thưa luật sư, chúng tôi có một vấn đề xin luật sư giải đáp: Hiện nay chúng tôi muốn bán đất ở của gia đình chúng tôi nhưng đang trong quá trình làm sổ đỏ. vậy xin các Quý luật sư cho chúng tôi biết thủ tục hay những điều cần thiết để thực hiện chuyển nhượng và làm hợp đồng mua bán. Xin cảm ơn! Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Điều 188 Luật đất đai quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính." 

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì gia đình đang trong quá trình cấp giấy chứng nhận như vậy cũng có nghĩa là gia đình bạn chưa có giấy chứng nhận. Do đó, đối chiếu với những quy định trên thì gia đình bạn chưa đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, gia đình em vì quá nghèo nên mẹ em phải vay tiền của ba người gần nhà để chạy tiền cho e ăn học, người ta cho mẹ e vay 1 triệu, tiền lãi 10 nghìn/ 1 ngày. Lúc đầu mẹ em đóng tiền đầy đủ nhưng vài tháng sau thì không đóng nỗi, như vậy là tiền lời tính vào tiền gốc. Đã 5 năm số tiền lên gần 400 triệu, mẹ em không trả nỗi. Vậy là họ kiện mẹ em ra toà. Toà án Huyện bao che, ăn tiền của ba người đó bắt buộc gia đình em phải đủ, không thì kê biên tài sản. Tiền bồi thường do Nhà Nước làm con kênh thoát nước là 95 triệu của nhà em họ lấy hết, ba em bán đất được 150 trả họ rồi xin khoản tiền còn lại trả từ từ. Nhưng họ bắt gia đình em phải trả mỗi tháng 30 triệu. Gia đình em không còn gì cả. Luật sư giúp gia đình em với.

Theo Điều 471 Bộ luật dân sự năm 2005, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay, khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
 
Điều 476 Bộ luật dân sự quy định về lãi suất như sau:
 
"1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng.

2. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất hoặc có tranh chấp về lãi suất, áp dụng lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ”.
Theo Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010, mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam là 9%/năm. Như vậy, chỉ có thể áp dụng mức lãi suất tối đa đối với khoản tiền bạn vay là 13,5%/năm.
 
Theo quy định tại Điều 128 Bộ Luật Dân Sự:
 
"Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội 
 
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
 
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
 
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".
 
Do đó, giao dịch giữa mẹ bạn với người cho vay là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật Việt Nam. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Theo dữ liệu bạn đưa ra thì cơ quan Tòa án xử mẹ bạn phải trả nợ cho người ta theo sự thỏa thuận giữa hai bên: 1 triệu với lãi suất 10 nghìn/ngày là không đúng. Trong trường hợp này mẹ bạn có quyền làm đơn kháng cáo theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:

 "Điều 273. Thời hạn kháng cáo

1. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết."

Tuy nhiên, thời hạn chỉ là 15 ngày, do đó nếu hết thời hạn kháng cáo thì mẹ bạn chỉ có thể yêu cầu cơ quan Viện kiểm sát thực hiện thủ tục Giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Thưa luật sư: Nhà ngoại em có 11 người con, ông bà ngoại điều mất nhưng không để lại di chúc. Khi ông bà còn sống, Cậu 3 đã bán một phần đất thuộc quyền sở hữu chung của gia đình nhưng chưa được ông bà cho phép. Sau đó vài năm ông ngoại em có nói sau này khi phân chia tài sản chỉ được chia làm 10 phần, không được chia cho cậu 3 em nữa. Lời ông chỉ nói miệng, không có giấy tờ hoặc di chúc nào cả. Hiện tại ông em đã mất được 8 năm. Bây giờ , khi sắp bán đất, cậu 3 lại đòi cả nhà phải phân chia đồng điều cho 11 người con. Vậy, cậu 3 của em có được chia tài sản nào nữa không thưa luật sư

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ông bà bạn đã mất nhưng không để lại di chúc, do vậy di sản ông bà anh để lại sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể Điều 676 Bộ luật Dân sự quy định:

Điều 676 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì các người con của ông bà bạn, bao gồm cả cậu 3 đều được hưởng thừa kế

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai.