I. Căn cứ pháp lý

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

II. Phân tích nội dung

1. Các hoạt động kinh doanh, dịch vụ bất động sản

- Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

- Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

- Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

- Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.

2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản 

a, Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau: 

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên gồm:

>> Xem thêm:  Mẫu Giấy đề nghị đăng ký công ty TNHH hai thành viên trở lên (Phụ lục I-3)

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất). 

+ Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách. 

+ Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ. 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

+ Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công. 

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản gồm:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản

+ Dịch vụ quản lý bất động sản

b, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định. 

Mức vốn pháp định được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

Nhà đầu tư nước ngoài muốn kinh doanh tại Việt Nam thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, sau đó làm thủ tục đăng ký doanh nghiệp nếu muốn thành lập công ty. Để làm thủ tục đăng ký kinh doanh với nhà đầu tư nước ngoài vui lòng tham khảo bài viết sau https://luatminhkhue.vn/hoi-dap-luat-doanh-nghiep/tu-van-thu-tuc-dang-ky-kinh-doanh-cho-cong-ty-nuoc-ngoai-hoat-dong-kinh-doanh-tai-viet-nam-.aspx

3. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

a, Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp sau

 - Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

>> Xem thêm:  Mẫu Giấy đề nghị đăng ký thay đổi chủ doanh nghiệp tư nhân (Phụ lục I-13)

b, Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, cá nhân, tổ chức không phải đáp ứng yêu cầu vốn pháp định, cần đáp ứng điều kiện về chứng chỉ hành nghề là có thể kinh doanh

4. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 
Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau: 

a) Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; 
 Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp. 

b) Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; 

c) Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; 

d) Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết; 

đ) Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. 


5. Thủ tục để sàn giao dịch bất động sản hoạt động

Trước khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động, doanh nghiệp phải gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý, hồ sơ bao gồm: 

a) Đăng ký kinh doanh hoặc giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp (bản sao có chứng thực); 

b) Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; 

c) Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản; 

d) Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; 

đ) Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có); 

e) Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản; 

g) Bản sao có chứng thực các giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bao gồm: Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản). 

Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng. Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm: Tên sàn giao dịch bất động sản; tên doanh nghiệp thành lập sàn; họ tên của người quản lý điều hành sàn; địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn giao dịch bất động sản (theo phụ lục số 12 của Thông tư này). Khi có thay đổi thông tin, Sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo về Sở Xây dựng để điều chỉnh.

 Công ty Luật Minh Khuê xin giải đáp một số câu hỏi có tính chất riêng biệt như sau

Em xin chào các anh chị trong công ty luật Minh Khuê em có 1 vấn đề thắc mắc mong nhận được sự tư vấn của công ty Hiện em đã ký 1 Hợp đồng góp vốn kinh doanh căn hộ cho thuê theo mô hình thuê và cho thuê lại. Em là bên B, còn bên A là bên đã đại diện đứng tên ký hợp đồng thuê nhà với bên chủ nhà (có công chứng). Bên em kinh doanh nhưng chưa đăng ký kinh doanh, chưa thành lập doanh nghiệp. Cho em hỏi là Gía trị Hợp đồng góp vốn mà em đã ký với bên A có thể đảm bảo được quyền lợi của em khi xảy ra tranh chấp hay không? hay nói cách khác, Hợp đồng góp vốn đó có giá trị pháp lý hay không? em xin chân thành cảm ơn!

Hợp đồng góp vốn của bạn chỉ không có giá trị, bị tuyên vô hiệu khi thuộc trường hợp vô hiệu của hợp đồng theo luật dân sự 2005 như sau

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn thành lập doanh nghiệp, thành lập công ty

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Như vậy, chỉ cần hợp đồng góp vốn của bạn có đầy đủ điều kiện tại điều 122 thì bạn hoàn toàn có thể đảm bảo quyền lợi của mình nếu xảy ra tranh chấp dựa trên hợp đồng này nếu nội dung của hợp đồng có ghi nhận về quyền lợi của bạn.

Tuy nhiên, việc các bên có hoạt động kinh doanh mà không đăng ký kinh doanh, hay không nộp thuế, sẽ chịu xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh, thuế. Vì vậy, hai bạn nên đăng ký kinh doanh và nộp thuế để tuân thủ quy định của pháp luật.

Trên đây là những thông tin tư vấn cho khách hàng, quý khách có thể dựa vào nội dung trên để trả lời câu hỏi của mình.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email luatsu@luatminhkhue.vn hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./

Bộ phận Luật sư doanh nghiệp.

>> Xem thêm:  Dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp đàm phán, ký kết và soạn thảo hợp đồng

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn và thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp