Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

Luật kinh doanh bất động sản 2014

2. Nội dung phân tích

Cho em hỏi về tình huống sau. A viết thư cho B nói rằng A muốn bán cho B một chiếc xe máy trị giá 28 triệu. B viết thư cho A mua chiếc xe đó giá 24 triệu. Ba ngày sau B việt thư trả lời A đồng ý mua chiếc xe đó 28 triệu đồng thời gửi cho A 28 triệu ngay sau đó và đề nghị nhận xe một tuần sau.Quá 1 tuần từ khi gửi thư và tiền cho A nhưng B vẫn không được giao xe . B muốn kiện A về việc vi phạm hợp đồng?

Điều 430 BLDS 2015. Hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

 Điều 398. Nội dung của hợp đồng

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng cho thuê nhà cập nhật mới nhất năm 2020

1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

a) Đối tượng của hợp đồng;

b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

g) Phương thức giải quyết tranh chấp.

Theo đó, B viết thư trả lời A đồng ý mua chiếc xe đó 28 triệu đồng thời gửi cho A 28 triệu ngay sau đó và đề nghị nhận xe một tuần sau.Quá 1 tuần từ khi gửi thư và tiền cho A nhưng B vẫn không được giao xe nên A đã vi phạm về thời hạn giao tài sản nên trong trường hợp này B có thể khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết. B cần cung cấp cho Toà án chứng cứ về việc thoả thuận với A về việc mua xe và đã gửi tiền cho A.

>> Xem thêm:  Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mới nhất 2020

Thưa luật sư trước đây em có thuê một mặt bằng với giá 3,5 triệu/ tháng, và đóng tiền cọc là 14 triệu với thời hạn hợp đồng là 24 tháng từ ngày 15/08/2015- 15/08/2016. Nhưng không có công chứng mà chỉ có sự xác nhận của trưởng ấp và là giấy viết tay. Trong hợp đồng chỉ có ghi là nếu em đơn phương hủy hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc.Vậy em xin hỏi luật sư là giấy hợp đồng đó có hiệu lực và tính pháp lí không.? Mong được luật sư tư vấn giúp. Em xin chân thành cảm ơn luật sư.

Theo khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS: "Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực." 

Theo đó, đối với trường hợp của bạn, người cho bạn thuê mặt bằng mà không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê này bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng thuê mặt bằng này bị vi phạm về mặt hình thức. Do đó, hợp đồng vô hiệu.

Nếu người cho bạn thuê mặt bằng không phải là hộ gia đình, cá nhân thì hợp đồng thuê mặt bằng không nhất thiết phải công chứng , chứng thực nên nó vẫn có hiệu lực.

Bên vi phạm hợp đồng kéo dài thời gian ghi trong hợp đồng thì mức phạt hợp đồng là bao nhiêu? trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận là bên cung cấp và lắp dựng mà không làm đúng thời gian thì trả lại tiền tạm ứng và bị phạt 12% tổng giá trị hợp đồng, nhưng trong điều thưởng phạt thì ghi là phạt không quá 8% theo luật sư áp dụng điều nào đúng?

Điều 418. Thoả thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

 Như vậy, trường hợp của bạn, phía bên kia vi phạm thời gian hợp đồng , kéo dài thời gian ghi trong hợp đồng nên sẽ căn cứ vào hợp đồng thoả thuận giữa 2 bên thoả thuận về việc phạt vi phạm khi một bên vi phạm hợp đồng nên sẽ áp dụng mức phạt trả lại tiền tạm ứng và bị phạt 12% tổng giá trị hợp đồng

Hiện chúng tôi đang cần gấp 1 hợp đồng thuê cửa hàng tại Times city Minh Khai . Vậy cho tôi xin mẫu hợp đồng thuê cửa hàng? Xin chân thành cảm ơn!

 Mẫu hợp đồng thuê nhà như sau:

>> Xem thêm:  Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp mới 2020 ?

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

(Toàn bộ ngôi nhà Số nhà …., ngõ …… phố ……, Phường……, Quận….., thành phố………)

Hôm nay, ngày......tháng..........năm.........,tại Số nhà …., ngõ …… phố ……, Phường……, Quận….., thành phố………chúng tôi ký tên dưới đây, những người tự nhận thấy có đủ năng lực hành vi dân sự và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình, gồm:

Bên cho thuê:

Ông (Bà) .......................................................................................................

Sinh ngày ................................. tháng..................năm...................................

Chứng minh nhân dân số:……………………….do………..........................

cấp ngày.......tháng.......năm............................................................................

Cùng vợ (chồng) là Bà (Ông):..........................................................................

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê nhà trọ cập nhật mới nhất

Sinh ngày.................................. tháng..................năm.....................................

Chứng minh nhân dân số:……………………….do……….............................

cấp ngày.......tháng.......năm.............................................................................

Cả hai ông bà cùng thường trú tại số:........................... đường.........................

phường....................... quận....................thành phố..................................

Bên thuê:

CÔNG TY …………………………………………………………

Giấy chứng nhận ĐKKD số:

Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư ……….. ngày cấp:

Địa chỉ: ………………………………………………………………

>> Xem thêm:  Cho thuê nhà có bắt buộc phải đăng ký kinh doanh ?

Đại diện theo pháp luật: ………………………………………………

Chức danh: Giám đốc

XÉT RẰNG:

- Bên thuê là một doanh nghiệp được thành lập phù hợp với luật pháp Việt Nam và đang có nhu cầu thuê nhà để làm trụ sở kinh doanh;

- Bên cho thuê có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp của ngôi nhà số: ………… và đang có nhu cầu cho thuê toàn bộ ngôi nhà.

Bằng hợp đồng này, Bên cho thuê đồng ý cho Bên thuê thuê toàn bộ ngôi nhà với những thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1

ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG

1. Đối tượng của hợp đồng này là toàn bộ ngôi nhà Số nhà 10, ngõ 435 phố Đội Cấn, phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, TP Hà Nội, với thực trạng như sau:

a. Nhà ở:

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mượn nhà cập nhật mới nhất năm 2020

- Tổng diện tích sử dụng:............................................. m2

- Diện tích xây dựng:..................................................... m2

- Diện tích xây dựng của tầng trệt:....................................... m2

- Kết cấu nhà:............................................................

- Số tầng:...............................................................

b. Các thực trạng khác:................................................

2. Ông.................. và Bà.....................là chủ sở hữu nhà ở và có quyền sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: ngày.....tháng......năm...........do……......... cấp

ĐIỀU 2

GIÁ THUÊ NGÔI NHÀ

1. Toàn bộ giá thuê ngôi nhà (bao gồm cả nhà và đất) theo điều 1 là:

>> Xem thêm:  Hướng dẫn soạn hợp đồng cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất hiện nay ?

2. Bên thuê trả tiền thuê nhà cho Bên cho thuê bằng đồng Việt Nam theo định kỳ 03 (ba) tháng một lần, vào ngày đầu tiên của mỗi định kỳ.

Việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3

THỜI HẠN THUÊ

1. Thời hạn thuê ngôi nhà nêu trên là 05 (năm) năm kể từ ngày....... tháng.......năm 2007 cho đến ngày……tháng……..năm ……..

2. Trong trường hợp gia hạn Hợp đồng thuê, hai bên sẽ cùng nhau thoả thuận về việc gia hạn. Trong bất cứ trường hợp nào, đề xuất về việc gia hạn sẽ được đưa ra trước 30 (ba mươi) ngày trước khi hết hạn theo như quy định tại khoản 1 điều này

 ĐIỀU 4

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN CHO THUÊ

1. Nghĩa vụ của Bên cho thuê:

1.1. Đảm bảo là chủ sở hữu hợp pháp, có những giấy tờ pháp lý đối với ngôi nhà cho thuê;

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết vấn đề về hợp đồng cho thuê trọ ?

1.2. Thực hiện toàn bộ các thủ tục pháp lý cần thiết với các cơ quan Nhà nư­ớc có thẩm quyền (trong trường hợp pháp luật yêu cầu) để đảm bảo Bên thuê đư­ợc phép sử dụng hợp pháp địa điểm đã thuê;

1.3. Bàn giao nhà đúng hạn cho Bên thuê ngay sau khi hai bên ký kết Hợp đồng thuê nhà này để Bên thuê kịp thời triển khai hoạt động kinh doanh;

1.4. Cung cấp cho Bên thuê những văn bản pháp lý liên quan chứng minh quyền sở hữu của Bên cho thuê đối với ngôi nhà thuê (bản sao công chứng giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của Bên cho thuê), trong trường hợp nếu Bên thuê cần sử dụng bản gốc những giấy

1.5. Đảm bảo và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để Bên thuê được sử dụng trọn vẹn và riêng rẽ ngôi nhà thuê trong thời hạn thuê;

1.6. Nộp toàn bộ các khoản thuế nhà và đất, thuế, chi phí trong việc cho thuê nhà (nếu có);

1.7. Thông báo trước 03 (ba) tháng cho Bên thuê bằng văn bản trong trường hợp muốn chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước hạn;

1.8. Không được tăng giá thuê nhà nếu không được Bên thuê đồng ý bằng văn bản;

1.9. Hoàn trả các chi phí trong việc sửa chữa ngôi nhà thuê cho Bên thuê trong trường hợp trong trường hợp Bên cho thuê yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn (trừ trường hợp quy định tại điểm 2.2 điều này;

2. Quyền của Bên cho thuê:

2.1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận;

>> Xem thêm:  Nhà chưa được cấp sổ hồng có được cho thuê không? Hợp đồng không công chứng có được không?

2.2. Đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nhưng phải báo cho Bên thuê biết trước ba tháng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu Bên thuê có một trong các hành vi sau đây :

2.2.1. Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong 02 kỳ (06 tháng) trở lên mà không có lý do chính đáng;

2.2.2. Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

2.2.3. Làm nhà hư hỏng nghiêm trọng (trừ trường hợp do lỗi của bên thứ 3 hay do thiên tai);

2.2.4. Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

2.2.5. Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

2.2.6. Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2.3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được Bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê trong việc sử dụng;

2.4. Được lấy lại nhà cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê.

ĐIỀU 5

>> Xem thêm:  Cho thuê lại nhà thì phải đóng thuế như thế nào ?

NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN THUÊ

1. Nghĩa vụ của Bên thuê:

1.1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận;

1.2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận;

1.3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

1.4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

1.5. Trả đầy đủ tiền điện, nước, điện thoại, vệ sinh và các chi phí phát sinh khác trong việc sử dụng ngôi nhà trong thời gian thuê nhà;

1.6. Sửa chữa lại toàn bộ ngôi nhà cho thuê theo sự thống nhất với Bên cho thuê;

1.7. Trả nhà cho Bên cho thuê theo đúng thỏa thuận.

2. Quyền của Bên thuê:

>> Xem thêm:  Người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam không ?

2.1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;

2.2. Được đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu được Bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

2.3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được Bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

2.4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với Bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

2.5. Được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp, nếu đã hết hạn thuê mà nhà vẫn dùng để cho thuê;

2.6. Được ưu tiên mua nhà đang thuê, khi Bên cho thuê thông báo về việc bán ngôi nhà;

2.7. Đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo cho Bên cho thuê biết trứơc ba tháng và Yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu Bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

2.7.1. Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

2.7.2. Tự ý tăng giá thuê nhà mà không được sự chấp thuận của Bên thuê;

2.7.3. Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

>> Xem thêm:  Không trả tiền thuê đúng quy định thì bên cho thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê không?

2.8. Được thay đổi cấu trúc ngôi nhà nếu được Bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

ĐIỀU 6

TRÁCH NHIỆM DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 7

CÁC THỎA THUẬN KHÁC

1. Hợp đồng này được phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện và bên Cho thuê chịu trách nhiệm thực hiện cũng như toàn bộ chi phí liên quan đến công chứng hoặc chứng thực trên.

2. Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, các bên có thể lập những phụ lục đi kèm để thống nhất những việc phát sinh mà chưa được hợp đồng này quy định, đã quy định nhưng không rõ hoặc thay đổi nội dung của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng này là một bộ phận không tách rời của hợp đồng và cũng phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

ĐIỀU 8

CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê căn hộ nhà ở cho người có thu nhập thấp

 Bên cho thuê và Bên thuê cùng chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:

1. Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này.

2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận với Bên thuê đã ghi trong hợp đồng này; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

ĐIỀU 9

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng (chứng thực) này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực dưới đây.

2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

3. Hợp đồng này được lập thành 03 bản, mỗi bản gồm có.........trang, các bản đều giống nhau. Bên cho thuê giữ 01 bản, Bên thuê giữ 01 bản và 01 bản lưu tại..........................................

BÊN CHO THUÊ BÊN THUÊ

Xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền!

>> Xem thêm:  Doanh nghiệp có phát hành được hóa đơn khi thời hạn thuê trụ sở là 06 tháng?

>> Xem thêm:  Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần lưu ý