1. Thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp.

Thư luật sư, tôi có một vấn đề kính mong luật sư giải đáp: hiện tại bên công ty tôi có nhu cầu chuyển nhượng 9000 m2 đất trong khu công nghiệp Ngoại Yên - Hoài Đức, Bắc An Khánh bao gồm tài sản trên đất nhà xưởng 3000 m2, thuế đầu vào khoảng 700 triệu và chúng tôi chuyển nhượng giá 3 triệu/m. Vậy thuế chúng tôi phải nộp là bao nhiêu, và có mức thuế nào phù hợp với doanh nghiệp chúng tôi không?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!

Người thư: Ngoc Thuy

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

2. Nội dung phân tích:

Về thủ tục chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất.

Bước 1: Có văn bản gửi Ban quản lý các KCN xin chủ trương chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất (nêu rõ lý do chuyển nhượng và mục tiêu của bên nhận chuyển nhượng)

Ban quản lý các KCN sẽ xem xét lý do chuyển nhượng và mục tiêu ngành nghề của bên nhận chuyển nhượng về sự phù hợp với quy hoạch của KCN để đồng ý hoặc không đồng ý bằng văn bản đối với việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê của doanh nghiệp.

Bước 2: Khi được chấp thuận cho phép chuyển nhượng của Ban quản lý các KCN, công ty chuyển nhượng nộp hồ sơ xin chấm dứt hoạt động, đề nghị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, giải thể doanh nghiệp trước thời hạn. Công ty tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất). Công ty bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng kỳ cấp giấy chứng nhận đầu tư.

2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

Trả lời:

Khoản 2 Điều 149 Luật đất đai 2013 quy định “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”. Theo đó, các doanh nghiệp đầu tư sản xuất, kinh doanh tại khu công nghiệp có thể thuê lại đất của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, tùy trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thanh toán tiền thuê đất cho nhà nước

Về quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp thuê lại đất này, Khoản 3 Điều 149 quy định

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”

Theo đó, điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.

Như vậy, chỉ riêng đối với trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Hồ sơ nộp khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

  1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
  2. Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  3. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  4. Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
  5. Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo điểm b Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày”. Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.

Tóm lại, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành thì doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như nêu trên.

3. Doanh nghiệp cho thuê lại đất trong khu công nghiệp

Trả lời:

Theo khoản 2 Điều 455 của Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất “2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.”.

Theo điểm a, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo Điều 30 Nghị định 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 của Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế, quy định: Ban Quản lý Khu kinh tế thực hiện xác nhận hợp đồng, văn bản về bất động sản trong Khu công nghiệp, Khu kinh tế cho tổ chức có liên quan.

Đối chiếu với các quy định trên:

- Hợp đồng thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu kinh tế, trong đó một bên tham gia giao dịch là Công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp (tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản) thì được Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh xác nhận theo yêu cầu của các bên.

- Trường hợp không có yêu cầu xác nhận Hợp đồng thuê lại đất, các bên tham gia giao dịch chịu trách nhiệm về quyền và nghĩa vụ của Hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành.

4. Chuyển nhượng toàn bộ tài sản gắn liền trên đất được nhà nước cho thuê tại cụm, khu công nghiệp.

Trả lời

Theo quy định tại điểm 1, khoản 24, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai:

1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký.

2. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước. Người thuê tài sản gắn liền với đất phải sử dụng đất đúng mục đích.

Theo đó thì khi thuê lại đất trong khu công nghiệp cần phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký.

5. Trình tự, thủ tục cho doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp

Để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, Công ty chúng tôi đang có dự định thuê lại một phần đất của doanh nghiệp trong khu công nghiệp. Luật sư cho tôi hỏi Doanh nghiệp chúng tôi có thuê lại được không?

Trả lời:

Căn cứ Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.

Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”

Theo thông tin mà khách hàng đã cung cấp do nhu cầu sản xuất kinh doanh công ty của bạn muốn cho thuê lại một phần đất của công ty trong khu công nghiệp. Theo quy định của pháp luật hiện hành Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

+ Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm;

+ Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm

Theo quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê công ty của bạn có quyền thuê quyền sử dụng đất.

Như vậy, công ty của bạn được phép thuê lại phần đất của công ty kia trong khu công nghiệp

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

----------------------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;

>> Xem thêm:  Tư vấn chuyển quyền sở hữu đất thổ cư khi mua ?