Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau : 

1. Căn cứ pháp lý : 

Luật đất đai 2013;  

2. Nội dung trả lời 

Thứ nhất : Quy định về những trường hợp được thuê đất

Theo quy định tại điều 56 luật đất đai 2013 quy định những trường hợp thuê đất 

Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

>> Xem thêm:  Sang tên sổ đỏ chia thừa kế như thế nào sau khi bố và mẹ kế mất ?

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Căn cứ vào quy định trên, người có nhu cầu sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên sẽ được nhà nước ra quyết cho thuê đất. 

Thứ hai : Liên quan đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải làm thủ tục xin phép gửi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật cụ thể văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường cấp huyện. 

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thứ ba: Liên quan đến hình thức của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 có quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực, nếu không hợp đồng này sẽ bị vô hiệu ( không phát sinh hiệu lực pháp luật ) các bên có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận. 

>> Xem thêm:  Trình tự sang tên khi mua bán xe máy ở tiệm cầm đồ ?

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Chào luật sư, nhờ anh (chị) tư vấn giúp gia đình toi 1 chút. Gia đình toi đag thuê của xã 1hecta đất nông nghiệp trồng cây nuôi cá. Thời hạn thuê 5 năm kí 1 lần. Nay toi muốn chuyển sang thời hạn thuê dài hơn thành 50 năm. Nhưng không rõ thuế đất phải nộp hàng năm tính thế nào có cao không. (Hiện gia đình toi đã có 1 công ty riêng) . Nhờ anh tính giúp: với 1 hec đất nếu chuyển sang thuê 50nam tôi phải nộp bao nhiêu tiền. Và nếu muốn nhờ các luật sư làm thủ tục chuyển đổi giúp gia đình tôi thì bên mình có dịch vụ này không. Xin cảm ơn luật sư Đã gửi từ iPhone của tôi

Theo quy định điều 126 luật đất đai 2013 

* Thứ ba: Về gia hạn thuê đất

Điều 126 Luật Đất đai quy định:

"Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

6. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

>> Xem thêm:  Nghĩa vụ nộp thuế khi xây dựng nhà ở tư nhân theo quy định mới 2020 ?

7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Trong trường hợp này, gia đình chị có thể lựa chọn giá thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần. Giá thuê đất sẽ do UBND tỉnh quyết định. 

Em chào luật sư! Em là Nguyễn Đắc Sang hiện đang ở TP Huế. Em co một vài khó khăn xin hỏi luật sư, mong luật sư giải đáp giúp em: Hiện tại em đang làm nhà, trên mảnh đất cụ thể như sau: Đất ôn mệ nội để lại, ba em là Nguyễn Đắc Đức đứng tên đại diện thừa kế. Diện Tích: 1500 m2 Diện tích đất ở: 500 m2 Còn lại là đất nông nghiệp 50 năm Vì muốn làm nhà cho em gấp quá nên chưa tách sổ đỏ được, trong khi trong gia đình các o, các chú, bác đã thống nhất cho ba em 500m2. Vậy em xin hỏi trường hợp của em có làm được giáy phép xay dựng không. Em mong luật sư giải đáp giúp em! Em xin chan thành cám ơn! Nguyễn Đắc Sang

Trong trường hợp này, điều kiện được cấp giấy phép xây dựng được quy định tại điều 93 luật xây dựng 2013 

"Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này vàphù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn".

Căn cứ vào quy định trên, nếu như bạn đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên sẽ được cấp giấy phép xây dựng. Ở đây, luật xây dựng không quy định bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng mới được cấp giấy phép xây dựng mà chỉ cần có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bạn trên mảnh đất này thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng. 

Luật sư cho tôi hỏi. ? Tôi có được người nhà cho 1 mảnh đất nông nghiệp khoảng 60m2 và tôi đã xây nhà ở được 3 năm rồi (đất chung sổ với nhiều nhà kh ac)vậy tôi muốn đăng ký kt3 có được không thủ tục như thế nào? Tôi có ra hỏi công an thị trấn rồi nhưng họ nói không đăng ký được có đúng không ? 

Theo như quy định tại Luật sửa đổi bổ sung Luật cư trú 2006 năm 2013 thì sửa đổi bổ sung khoản 4 điều 30 như sau:

Sổ tạm trú được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký tạm trú, có giá trị xác định nơi tạm trú của công dân và có thời hạn tối đa là hai mươi bốn tháng.

Như vậy nếu chị muốn làm sổ tạm trú KT3 thì sổ đó chỉ có thời hạn tối đa là hai mươi bốn tháng thì hết giá trị kể từ ngày chị được cấp sổ tạm trú.Như vậy nếu chị đã có ý định sinh sống làm việc lâu dài tại đó và thuận tiện cho việc con cái đi học thì chị nên đi thay đổi nơi đăng ký thường trú.

Theo như quy định tại Điều 23 Luật cư trú 2006 quy định về việc thay đổi nơi đăng ký thường trú trong trường hợp chuyển chỗ ở hợp pháp:

"1. Người đã đăng ký thường trú mà thay đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng, kể từ ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới có trách nhiệm làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú.

2. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 21 của Luật này có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi để công dân thực hiện việc thay đổi nơi đăng ký thường trú."

Như vậy tôi có thể kết luận như sau:

>> Xem thêm:  Được đền bù đất nông nghiệp từ năm 2005 đến 2013 có được đền bù thêm không?

Việc chị muốn làm sổ KT3 là hoàn toàn được nhưng như đã phân tích ở trên sổ tạm trú chỉ có thời hạn tối đa 24 tháng.Như vậy theo tôi thì chị nên làm thủ tục đăng ký thay đổi nơi đăng ký thường trú khi mà đã sinh sống và làm việc ở đó được 24 tháng kể từ ngày đến sinh sống và làm việc.Để tạo điệu kiện thuận lợi cho việc học tập của con cái cũng như sinh hoạt và làm việc của anh chị.

Thủ tục đăng ký thường trú quy định tại điều 21 Luật cư trú năm 2006:

"1. Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại cơ quan công an sau đây:

a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì nộp hồ sơ tại Công an huyện, quận, thị xã;

 b) Đối với tỉnh thì nộp hồ sơ tại Công an xã, thị trấn thuộc huyện, Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2. Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

b) Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật này;

c) Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật này.

3. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều này phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do."

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc liên hệ văn phòng   để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn đất đai 

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà ?