Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Chào văn phòng luật Minh Khuê, em là NTHH, có nhu cầu cần được tư vấn luật thông qua email, với nội dung như sau:

Bà ngoại em là Nguyễn TH, bà có 4 người con, sau khi mất đi, bà có để lại cho 04 người con 01 mảnh đất, diện tích được ghi trên sổ bìa đỏ (có ảnh kèm theo).

Vào năm 2006, người con thứ 03 của bà là Phan TX (em trai của bà Phan TN), cùng vợ là Nguyễn TĐ, có ghi giấy chuyển nhượng lại phần đất trên cho mẹ em là Phan TN, trên giấy có xác nhận từ UBND xã địa phương. (có ảnh kèm theo)

Kể từ khi bà Nguyễn TH mất đi, mảnh đất đó luôn do mẹ em là Phan TN trông nom và nộp thuế (đã trên 15 năm), kể từ 2019, mẹ và em đi xa nhà. Hiện nay, ông Phan TX muốn lấy một phần đất trên để cho thuê lại, tuy nhiên không có văn bản họp gia đình đồng ý hay là bất kì giấy tờ ủy quyền lại nào, tất cả chỉ là tự ý giao kết và cho người khác thuê trên mảnh đất được ông gọi là "của cha mẹ".

Qua sự việc đã kể trên, em muốn được văn phòng luật tư vấn rằng:

- Giấy ủy quyền do ông X và vợ viết tay kia có hiệu lực pháp lý hay không?

- Ông Phan TXn, có còn bất kì quyền nào liên quan tới mảnh đất do bà Nguyễn TH để lại hay không?

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

- Việc ông Phan TX tự ý cho thuê lại một phần đất của bà Nguyễn TH trên, là có đúng với pháp luật không, hợp đồng do ông X ký kết có hiệu lực hay không?

- Trong tình huống mẹ em là Phan TN đang ở xa nhà, không thể về ngay, thì có cách nào để có thể lấy lại quyền trên phần đất mà được nhượng lại từ ông X hay không?

Em xin chân thành cảm ơn văn phòng đã tư vấn, giải đáp thắc mắc!

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2005;

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013;

Luật công chứng 2014

Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực;

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Dựa trên các thông tin Qúy khách cung cấp và quy định pháp luật có liên quan. Luật Minh Khuê trả lời từng vướng mắc của Qúy khách như sau:

Câu hỏi 1: Giấy ủy quyền do ông X và vợ viết tay kia có hiệu lực pháp lý hay không?

Trả lời:

Điều 562, Điều 563, Điều 565, Điều 566 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

"Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

"Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền

1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận."

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo hồ sơ Qúy khách cung cấp, ngày 18/03/2006 ông Phan TX cùng vợ là Nguyễn TĐ viết giấy cho lại thừa kế của bố mẹ, có xác nhận của UBND xã HL. Giấy này có chữ ký xác nhận nhưng không có dấu của UBND xã HLcó nội dung chính như sau:

“Nay tôi được thừa kế của bố mẹ là Nguyễn TH trong bìa đỏ quyền sử dụng đất số 0884332 của bốn chị em mỗi người một phần bằng nhau. Vì điều kiện tôi không sử dụng phần đất đó tôi về quê VT sinh sống cùng vợ con. Nay tôi làm giấy này cho lại chị tôi là Phạm TN toàn quyền sở hữu phần đất của tôi được chia nói trên là đúng. Đây là sự tự nguyện. Nếu sai trái tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước gia đình và pháp luật.”

Văn bản này do bà Nguyễn TĐ viết

Ngày 20/3/2006 ông Nguyễn TX viết một giấy cho đất thừa kế tự nguyện với nội dung chính như sau:

“giấy cho đất thừa kế tự nguyện của tôi là Phạm TX, Khu 2 xã HL do vợ tôi viết là đúng, vợ tôi cũng thống nhất với tôi hoàn toàn tự nguyện.

Tôi nộp giấy này tại UBND xã - 8h 20/3/2006. Đề nghị UBND xã làm thủ tục sang tên phần đất của tôi cho chị N sử dụng lâu dài. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của giấy này và không có điều gì khiếu nại với cơ quan pháp luật và địa phương

Văn bản này do ông Phan TX tự viết, tự ký

Thời điểm ông Phan TX và bà Nguyễn TĐ viết giấy tờ trên là tháng 3/2006. Vì vậy, để xem xét tính hợp pháp của văn bản này Luật Minh Khuê áp dụng Bộ luật dân sự 2005.

Bà ngoại của Qúy khách chết đi không để lại di chúc, vì vậy di sản là “mảnh đất” bà ngoại bạn để lại được chia theo pháp luật. Bà ngoại của Qúy khách có bốn người con, do đó di sản này được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm bốn người con này. Tuy nhiên, bốn người con này chưa làm thủ tục phân chia di sản thừa kế. Ông Phan TX là một trong bốn người được hưởng di sản thừa kế của bà Nguyễn TH.

Văn bản Ông Phan TX nhượng phần đất đáng lẽ ông được hưởng cho bà Phan TN, theo quan điểm của Luật Minh Khuê là hoàn toàn hợp pháp vì những lý do sau:

>> Xem thêm:  Có bắt buộc phải xin giấy xác nhận độc thân khi mua bán đất ? Thủ tục mua bán nhà đất ?

Thứ nhất, Khoản 2 Điều 681 Bộ luật dân sự 2005 quy định

“2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.” Thỏa thuận giữa ông X, bà N được lập thành văn bản và có xác nhận của đại diện UBND xã HL.

Thứ hai, Khoản 1 Điều 52 Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực quy định:

“Điều 52. Công chứng, chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản

1. Những người được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người, thì họ có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản, khi không có tranh chấp.

Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể nhường toàn bộ quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác.”

Thời điểm tháng 3/2006 Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực vẫn đang có hiệu lực. Vì vậy, theo quy định này việc yêu cầu công chứng, chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản, khi không có tranh chấp là không bắt buộc mà việc công chứng, chứng thực thỏa thuận phân chia di sản là quyền. Người được hưởng di sản có thể nhường toàn bộ quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác.

Thứ ba, từ năm 2006 đến nay bà Phan TN sử dụng diện tích đất này ổn định, lâu dài và đặc biệt là nộp thuế đầy đủ (trên 15 năm).

Từ những lý do trên, Luật Minh Khuê cho rằng giấy nhượng quyền của ông Phan TX có giá trị pháp lý làm căn cứ để cho bà Phan TN chứng minh việc ông Phan TX đã nhượng phần thừa kế của ông cho bà N.

Câu hỏi 2. Ông Phan TX, có còn bất kì quyền nào liên quan tới mảnh đất do bà NTH để lại hay không?

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Trả lời:

Từ sự phân tích ở câu hỏi 1, thì ông X đã nhượng lại phần di sản thừa kế đáng lẽ ông được hưởng cho bà Thị N. Trường hợp nếu hai người con còn lại của bà Nguyễn TH cũng công nhận điều này, cả bốn người con đã phân chia và biết rõ từng phần của nhau, sử dụng phần đó ổn định, lâu dài từ trước đến nay thì theo quan điểm của Luật Minh Khuê lúc này ông X không còn bất kỳ quyền nào liên quan đến mảnh đất này.

Câu hỏi 3. Việc ông Phan TX tự ý cho thuê lại một phần đất của bà Nguyễn TH trên, là có đúng với pháp luật không, hợp đồng do ông X ký kết có hiệu lực hay không?

Trả lời:

Ở các câu hỏi trên, Luật Minh Khuê đi sâu, phân tích giao dịch giữa ông X và bà N. Giao dịch này trên thực tế nếu có trách chấp các bên phải khởi kiện ra Tòa. Yêu cầu Tòa án giải quyết.

Hiện tại, đất của bà Nguyễn TH để lại vẫn đang đứng tên của bà. Vì vậy, nếu những người thừa kế chưa có biên bản phân chia di sản/biên bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận khác về việc quản lý, sử dụng di sản thì ông X không có quyền tự ý ký kết, cho thuê quyền sử dụng đất này.

Câu hỏi 4. Trong tình huống mẹ tôi là Phan TN đang ở xa nhà, không thể về ngay, thì có cách nào để có thể lấy lại quyền trên phần đất mà được nhượng lại từ ông X hay không?

Trả lời:

Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

>> Xem thêm:  Mua đất do nhà nước giao 50 năm có hợp pháp không? Hướng dẫn thủ tục mua đất đai hợp pháp?

Mẹ quý khách có thể ủy quyền cho một cá nhân khác đứng ra trao đổi, thỏa thuận với ông X. Trường hợp ông X vẫn thực hiện các hành vi nêu trên. Mẹ Qúy khách là bà Phan TN có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc khởi kiện ông X theo quy định pháp luật.

Đối với tình huống này, theo quan điểm của Luật Minh Khuê. Bà Phan TN nên thu thập các chứng cứ chứng minh bà đã sử dụng ổn định, lâu dài từ thời điểm bà Nguyễn TH chết. Đồng thời lấy ý kiến đồng ý, công nhận về việc sử dụng đất của hai người con còn lại là con của bà Nguyễn TH.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về di sản thừa kế”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khu

>> Xem thêm:  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có giá trị hay không ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thủ tục khởi kiện vụ án thừa kế nhà đất quy định như thế nào?

Trả lời:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

* Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.

- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

* Nộp đơn khởi kiện

Theo khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện:

- Nếu không có thỏa thuận về chọn Tòa án giải quyết thì nộp tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân.

- Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

* Hình thức nộp đơn

Theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện gửi đơn khởi kiện theo một trong các phương thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án.

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án (Tòa sẽ thụ lý khi thuộc thẩm quyền của Tòa án và người khởi kiện nộp lại biên lai nộp tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp)

Bước 3: Chuẩn bị xét xử (thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án)

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Câu hỏi: Cách chia thừa kế nhà đất do cha mẹ để lại 2021 mới nhất?

Trả lời:

Chia thừa kế nhà đất theo di chúc

Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Căn cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

- Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

- Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

- Di chúc bằng văn bản có công chứng.

- Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Lưu ý: Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

 

Câu hỏi: Chia thừa kế nhà đất theo pháp luật?

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất được chia theo pháp luật trong trường hợp sau:

- Không có di chúc.

- Di chúc không hợp pháp.

- Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

- Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là nhà đất sau:

- Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.

- Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.

- Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.